同策房产咨询-20161121上海市场周报_16页_2mb

同策市场每周观察总结（2016年11月14日——2016年11月20日）

核心内容概述

本周同策咨询研究部对上海房地产市场进行了综合分析，涵盖商品住宅、公寓、别墅、商业和办公五大板块。整体市场呈现成交量上升、均价上涨的趋势，但供应量下降明显，反映出市场在政策调控下的波动。

商品住宅市场

本周关键数据

• 供应量：0.00万平米（环比↓100%）
• 成交量：13.03万平米（环比↑27%）
• 成交均价：53971元/平米（环比↑17%）

主要观点

• 市场反应强烈，楼市进入“寒冬”阶段。
• 多数房企已完成全年销售指标，推盘意愿下降。
• 11-12月成交量可能趋于冷清，价格可能小幅回落。
• 2017年年中可能出现中高端楼盘价格下调。

成交结构

• 90平米以下和90-120平米的刚需房源占据市场主流。
• 300-500万元房源去化271套，占比30.62%。
• 800万以上高总价房源去化215套，占比24.29%。
• 3-5万元/平米均价段房源去化378套，占比40%。

公寓市场

本周关键数据

• 供应量：0.00万平米（环比↓100%）
• 成交量：10.02万平米（环比↑33%）
• 成交均价：57248元/平米（环比↑16%）

主要观点

• 改善型项目表现突出，拉高整体均价。
• 限购政策下，购房者倾向于一次性购买大户型。
• 土地市场对大户型供应的限制，使得大户型更受追捧。

楼盘排名

• 销冠：西郊青溪花园（长宁西郊），成交32套，均价104952元/平米。
• 其他热销项目：富源滨江名邸（陆家嘴滨江）、尚品华庭（华漕）、仁恒东邑雅苑（唐镇）等，均价均超过6万元/平米。

别墅市场

本周关键数据

• 供应量：--万平米
• 成交量：3.01万平米（环比↑11%）
• 成交均价：43069元/平米（环比↑17%）

主要观点

• 量价齐升，市场热度持续。
• 联排别墅销售领先，嘉定南翔板块的湖畔天下瑞泷连续4周销冠。
• 独栋别墅销冠为青浦徐泾板块的大豪山林别墅五期，受区域景观资源和轨交规划影响。

楼盘排名

• 联排销冠：湖畔天下瑞泷（嘉定南翔），去化9套，均价37210元/平米。
• 独栋销冠：大豪山林别墅五期（青浦徐泾），去化3套，均价63658元/平米。

商业市场

本周关键数据

• 供应量：1.95万平米（环比↓54%）
• 成交量：3.95万平米（环比↑15%）
• 成交均价：30162元/平米（环比↑28%）

主要观点

• 商业市场成交量和均价双升，外高桥板块表现突出。
• 商铺热销与住宅市场热度有关，吸引投资客。
• 新增供应集中在闵行梅陇春申板块，祥生瑞和苑成为供应首位。

楼盘排名

• 销冠：森兰美伦大厦（浦东外高桥），成交3套，均价49256元/平米。
• 其他热销项目：中融恒瑞国际大厦（陆家嘴滨江）、海德花园（宝山杨行）等。

办公市场

本周关键数据

• 供应量：2.90万平米（环比↓81%）
• 成交量：6.13万平米（环比↓35%）
• 成交均价：30561元/平米（环比↓38%）

主要观点

• 办公市场呈现供应回落、成交量和均价双降趋势。
• 外高桥板块的森兰美伦大厦在办公和商业市场均表现优异。
• 内环项目占据办公成交榜单，但整体市场热度下降。

楼盘排名

• 销冠：森兰美伦大厦（浦东外高桥），成交34套，均价23883元/平米。
• 其他热销项目：绣云新都（南汇祝桥）、融创香溢天地（普陀光新）等。

本周案例分享：象屿上海年华

项目概况

• 物业地址：松江明华路1077弄
• 开盘时间：2015年1月16日
• 物业类别：住宅、花园洋房
• 建筑类别：板楼、小高层
• 容积率：1.40
• 绿化率：35%
• 物业费：2.80元/平米·月
• 价格：2.8万元/平米

项目卖点

• 商业配套：周边生活配套成熟，包括农贸市场、酒店和学校。
• 板块位置：位于莘闵别墅区，靠近新桥和莘庄商圈，区域消费能级提升。
• 户型设计：以小户型刚需产品为主，两房设计高功能性，得房率高。
• 自然环境：处于自然环境优越的闵行别墅区周边，居住舒适。

关键信息汇总

• 政策影响：上海“沪六条”政策出台后，市场反应强烈，楼市进入调整期。
• 市场趋势：商品住宅、公寓、别墅成交量上升，但供应量下降，反映市场观望情绪。
• 价格变化：各板块均价普遍上涨，但办公市场出现下跌。
• 未来展望：预计11-12月推盘意愿下降，成交量可能冷清，价格可能小幅回落；2017年年中可能有中高端楼盘价格下调。

同策咨询研究部联系方式

• 微信公众号：同策咨询研究部 & 老张宏论
• 研究经理：任丹萍
• 电话：51560606-8139 / 1381702986
• 公司网址：www.tospur.com