同策房产咨询-20160509-上海市场周报_15页_2mb

同策市场每周观察总结（2016年05月02日——2016年05月08日）

核心内容概览

本周上海房地产市场呈现“量跌价升”的态势，商品住宅成交面积环比下降40%，均价突破4万元/平米，达到40885元/平米，创周度成交均价新高。与此同时，公寓、商业和办公市场也出现了不同程度的成交下滑，但价格有所上涨。同策咨询研究部指出，当前市场正面临“有价无市”的局面，预计10月份将成为上海楼市降价的“窗口期”。

主要观点与关键信息

商品住宅市场

• 供应与成交：本周商品住宅供应面积为34.85万平米，环比上升2%；成交量为16.07万平米，环比下降40%。
• 价格趋势：均价为40885元/平米，环比上涨9%，创周度新高。
• 去化情况：部分高端项目去化缓慢，如尚汇豪庭仅剩1套未售，而浦东颐景园去化达5成。
• 户型与价格：170-180平米精装4房项目尚汇豪庭报价8.5万元/平米，优惠10万元；125平米精装3房项目农房唐镇壹号无优惠，但价格适中。

公寓市场

• 供应与成交：供应量32.26万平米，环比上升3%；成交量13.98万平米，环比下降34%。
• 价格趋势：均价为44635元/平米，环比上涨13%。
• 市场表现：内环区项目表现突出，如塘桥板块的浦明华庭以85803元/平米的成交均价位居销冠。
• 高端市场：由于限购政策从严执行，高端市场需求被抑制，但仍有部分高端项目成交活跃。

别墅市场

• 供应与成交：供应量2.59万平米，环比下降12%；成交量2.09万平米，环比下降63%。
• 价格趋势：均价为35862元/平米，环比下降10%。
• 市场动态：南汇经济型别墅市场热度不减，丝庐雅苑别墅以19532元/平米的均价成为联排销冠。

商业市场

• 供应与成交：供应量3.67万平米，环比下降54%；成交量2.13万平米，环比下降58%。
• 价格趋势：均价为29877元/平米，环比上涨15%。
• 市场表现：内环陆家嘴滨江板块的中融碧玉蓝天大厦以70930元/平米的成交均价成为销冠。

办公市场

• 供应与成交：供应量2.52万平米，环比下降74%；成交量6.25万平米，环比下降50%。
• 价格趋势：均价为22354元/平米，环比下降7%。
• 市场特点：酒店式公寓和纯办公项目成交平分秋色，南翔板块的湖畔名邸911南地块以19624元/平米的均价成为销冠。

本周案例分享：虹桥1号

项目概况

• 物业地址：闵行北翟路2000弄51号支弄
• 开盘时间：2016年5月加推
• 面积与户型：总建筑面积199072平米，占地面积91082平米，容积率1.81，绿化率35%
• 价格：3.5万元/平米，毛坯
• 热销户型：128平米3房
• 主要客群：地缘客
• 卖点：
  • 性价比高：项目均价33000元/平米，低于周边楼盘均价40000元/平米。
  • 交通便利：靠近虹桥交通枢纽，地铁2、10、13号线经过，主干道直通长宁区。
  • 户型设计合理：128平米3房户型朝南，采光好，厨房面积大，连接餐厅，功能性强。
  • 商业配套：项目周边有小型超市、饭店、理发店等，一期与二期之间规划有商业街。

市场趋势与预测

• 成交量暴跌：商品住宅成交量暴跌至16.07万平米，环比下降40%，显示出市场观望情绪浓厚。
• 价格高企：均价突破4万元/平米，部分高端项目价格坚挺，但成交量低迷。
• “有价无市”局面：由于房企捂盘惜售，市场出现“有价无市”现象，价格难以持续坚挺。
• 降价窗口期：同策咨询预测10月份将成为上海楼市降价的“窗口期”，建议房企提前做好准备。

总结

本周上海房地产市场整体呈现“量跌价升”的趋势，商品住宅成交均价创新高，公寓市场因内环项目表现突出而均价上扬，别墅市场因经济型项目热销而成交量回升，商业市场因稀缺性项目而均价上涨，办公市场则因供应减少和价格下降而成交量下滑。同策咨询认为，当前市场正处于“有价无市”的阶段，未来随着市场去化周期的回升和政策调整，10月份将成为降价的重要节点。