同策房产咨询-20170219上海市场周报_16页_2mb

同策市场每周观察总结（2017年02月13日——2017年02月19日）

核心内容概览

本周上海房地产市场整体呈现“量跌价稳”态势，商品住宅供应量环比上升95%，成交量上升20%，均价微涨1%。公寓、别墅、商业和办公市场各有特点，政策调控与市场周期性因素对整体市场造成影响。

主要观点

商品住宅市场

• 供应与成交：本周商品住宅供应面积达11.91万平米，成交面积为9.34万平米，成交量环比上升20%，均价48900元/平米，环比微涨1%。
• 市场趋势：受淡季及调控影响，成交量回归理性，市场趋于平稳。
• 新开盘项目：
  • 远洋四季华庭：位于惠南，推盘户型为90-120平米2-3房，推出300余套，报价3.1万元/平米，无优惠，去化6成。
  • 金地玺华邨：位于泗泾，包含叠加、洋房等产品，推出160余套，别墅报价4.8万元/平米，洋房报价4.2万元/平米，去化情况不一。

公寓市场

• 供应与成交：供应面积6.79万平米，环比上升11%，成交量7.92万平米，环比上升14%，均价50595元/平米，环比微涨2%。
• 市场表现：
  • 晶耀名邸：荣登销冠，去化63套，面积7781平米，均价87480元/平米。
  • 高端项目：内环项目占据TOP10的4席，三林板块项目均价突破5万元/平米。
  • 去化动力：部分市中心项目因高性价比表现突出。

别墅市场

• 供应与成交：供应面积5.12万平米，成交量1.42万平米，环比上升76%，均价39459元/平米，环比微涨1%。
• 市场亮点：
  • 青浦：成为本周别墅供应主力，共有2个项目入市。
  • 联排销冠：路劲上海院子（路劲海尚苑）去化5套，面积796平米，均价34931元/平米。
  • 独栋销冠：中星红庐（红庐香颂别墅）去化2套，成交面积937平米，均价50403元/平米。

商业市场

• 供应与成交：供应量为0，成交量2.66万平米，环比上升3%，均价16894元/平米，环比下降7%。
• 市场动态：
  • 宝山社区商铺：蝉联销冠，罗店板块的美罗家园佳境苑（C5地块）项目去化42套，成交面积9626平米。
  • 市场预期：预计3月起，受住宅市场传导影响，商业市场或将出现量价回升。

办公市场

• 供应与成交：供应量为0，成交量1.93万平米，环比上升173%，均价20544元/平米，环比下降28%。
• 市场情况：
  • 书院禹洲商业广场：本周成交TOP1，去化213套，面积11260平米，均价13848元/平米。
  • 政策影响：上海开始整治“类住宅”，政策或将继续收紧，商办项目面临严格管控。

关键信息汇总

商品住宅

• 供应：11.91万平米，环比↑95%。
• 成交：9.34万平米，环比↑20%。
• 均价：48900元/平米，环比↑1%。
• 成交结构：90平米以下及90-120平米户型去化占6成，300-500万元总价段房源占比30.11%。

公寓

• 供应：6.79万平米，环比↑11%。
• 成交：7.92万平米，环比↑14%。
• 均价：50595元/平米，环比↑2%。
• TOP10项目：内环项目占4席，三林板块项目表现突出。

别墅

• 供应：5.12万平米，环比--。
• 成交：1.42万平米，环比↑76%。
• 均价：39459元/平米，环比↑1%。
• 板块表现：青浦区成为本周别墅供应主力，惠南、泗泾、朱家角板块均有大体量项目入市。

商业

• 供应：0万平米，环比--。
• 成交：2.66万平米，环比↑3%。
• 均价：16894元/平米，环比↓7%。
• 市场预期：3月起或出现量价回升，社区底商集中成交。

办公

• 供应：0万平米，环比--。
• 成交：1.93万平米，环比↑173%。
• 均价：20544元/平米，环比↓28%。
• 政策动向：上海整治“类住宅”，商办项目面临严格管理。

本周案例分享：远洋万和四季

• 物业地址：浦东观海路1588弄。
• 开盘时间：2016年2月15日加推。
• 户型：80-120平方米，2-3房。
• 价格：毛坯2.8万元/平米，精装3.1万元/平米。
• 去化情况：项目去化表现良好，主要吸引区域客户及首改刚需群体。
• 项目卖点：
  • 社区绿化：绿化率40%，拥有紫藤花架与大型中心景观。
  • 区位优势：位于惠南镇，临近浦东机场、迪士尼等概念辐射圈，教育资源丰富。
  • 户型设计：得房率高达81%，配备飘窗与南向阳台，空间感强。
  • 开发商实力：远洋集团作为成熟开发商，提供自有物业团队，提升项目品质与服务。

市场展望

• 整体趋势：2017年上半年交易量可能下滑，下半年或将出现“以价换量”现象。
• 政策影响：调控政策持续影响市场，尤其对中高端及外环沿线“地王”项目可能带来价格调整。
• 商办市场：政策收紧趋势明显，商办项目面临更严格的审批与管理。