同策房产咨询-20170212上海市场周报_16页_2mb
报告摘要
同策市场每周观察总结
核心内容概览
2017年2月6日至2月12日，同策咨询研究部对上海房地产市场进行了周度分析，涵盖商品住宅、公寓、别墅、商业及办公五大类物业。整体市场受春节淡季及调控政策影响，表现相对平淡，但部分细分市场如公寓和别墅出现显著增长。
商品住宅市场分析
本周数据
- 供应量：6.12万平米，环比增长75461%
- 成交量：7.76万平米，环比增长503%
- 成交均价：48361元/平米，环比下降5%
主要观点
- 刚需主导：90平米以下及90-120平米的刚需房源占据成交主导地位，去化占比达70%以上。
- 价格高位运行：尽管均价环比略有下降，但整体仍处于高位，3-5万元/平米的房源成为主流，部分中高端楼盘可能在年中出现价格调整。
关键项目
- 东滩豫翠苑：位于陈家镇，推出282套房源，联排均价3.6万元/平米，叠加均价3.0万元/平米，去化4成。
- 同润蓝美俊庭别墅：位于惠南，推出4套房源，去化2套，无优惠。
公寓市场分析
本周数据
- 供应量：6.12万平米，环比增长75461%
- 成交量：6.95万平米，环比增长532%
- 成交均价：49424元/平米，环比下降8%
主要观点
- 供应集中：松江新桥和浦东北蔡板块成为供应主力，其中金地世家（金地尚华庭）以125套成交登顶销冠。
- 价格下行：受政策影响，公寓市场成交均价有所下滑，但整体仍维持高位。
- 市场预期：增加土地供应有助于缓解中心城区房价上行压力。
关键项目
- 金地世家（金地尚华庭）：嘉定主城区，去化125套，成交面积11837平米，均价42850元/平米。
- 晶耀名邸：浦东三林，去化66套，成交面积8437平米，均价87071元/平米。
别墅市场分析
本周数据
- 供应量：0.00万平米，环比无变化
- 成交量：0.81万平米，环比增长334%
- 成交均价：39225元/平米，环比增长7%
主要观点
- 青浦主导：青浦区成为本周别墅成交的主要区域，独栋与联排别墅均表现突出。
- 规划优势：轨交17号线、虹桥商务区建设等政策利好推动青浦别墅市场发展。
- 产品热销：青浦徐泾的西郊蟠龙源别墅及赵巷的泷湾苑成为销冠。
关键项目
- 西郊蟠龙源别墅：青浦徐泾，去化1套，成交面积482平米，均价61082元/平米。
- 泷湾苑：青浦赵巷，去化5套，成交面积1503平米，均价28635元/平米。
商业市场分析
本周数据
- 供应量：0.00万平米，环比无变化
- 成交量：2.57万平米，环比增长4172%
- 成交均价：18167元/平米，环比下降31%
主要观点
- 库存去化：商业市场成交量大幅上升，主要依赖前期库存项目的续销或补签。
- 宝山罗店：社区商铺成为热销主力，美罗家园佳境苑（C5地块）与佳欣苑（C3地块）占据成交前列。
- 未来趋势：预计3月份起，随着住宅市场传导，商业市场将出现量价回升。
关键项目
- 美罗家园佳境苑（C5地块）：宝山罗店，去化15套，成交面积9052平米，均价10030元/平米。
- 美罗家园佳欣苑（C3地块）：宝山罗店，去化30套，成交面积6973平米，均价10030元/平米。
办公市场分析
本周数据
- 供应量：0.00万平米，环比无变化
- 成交量：0.71万平米，环比增长3315%
- 成交均价：28344元/平米，环比增长3%
主要观点
- 零供应常态：连续五周办公市场供应量几乎为零，主要因春节假期影响。
- 需求旺盛：成交量大幅增长，尤其是新兴CBD区域如虹桥商务区、北外滩等。
- 价格平稳：成交均价略有上升，但整体市场保持平稳。
关键项目
- 苏宁天御国际广场：普陀长风，去化10套，成交面积1861平米，均价36792元/平米。
- 绿地大场科技中心：宝山大场，去化2套，成交面积1516平米，均价32895元/平米。
本周案例分享：崇明东滩花园
项目概况
- 物业地址：崇明陈家镇揽海路7号
- 开盘时间：2016年6月17日已加推
- 面积与容积率：占地面积1324257平米，建筑面积493937平米，容积率0.37
- 价格区间：双拼总价400-540万，联排总价350万起，独栋总价800-900万
- 物业费：5.5元/平米·月
- 主要客群：首改为主
项目卖点
- 区位优势：紧邻东滩湿地、北郊国宾馆（规划），景观资源丰富。
- 产品策略：调整产品策略，推出111平米、132平米联排及134、150平米双拼户型，提升市场竞争力。
- 开发商背景：由北京国华置业与美国贝林集团合作开发，拥有丰富的高端别墅开发经验。
未来市场展望
- 商品住宅：预计2月份市场供应量仍低，成交量也难以放量，3月份“小阳春”后市场将有所回暖。
- 公寓市场：政策加大住宅用地供应，有助于缓解中心城区房价上涨预期。
- 别墅市场：青浦区因轨交和规划优势，未来价值有望进一步提升。
- 商业市场：预计3月份起，商业市场将因住宅市场传导出现量价回升。
- 办公市场：随着新兴CBD区域发展，高端写字楼需求持续，价格有望保持稳定。
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