同策房产咨询-20160704-上海市场周报_16页_2mb

同策市场每周观察总结（2016年06月27日——2016年07月03日）

核心内容概述

本周上海房地产市场整体呈现量价齐升的趋势，但不同物业类型表现各异。商品住宅成交量环比上升21%，均价上涨6%；公寓市场成交量和均价同步上涨；别墅市场均价显著上升，但成交量稳定；商业市场供应大幅增加，均价上扬33%；写字楼市场成交面积占比超6成，但均价略有下滑。

主要观点与关键信息

商品住宅市场

• 本周数据：
  • 供应面积：19.59万平米，环比下降22%
  • 成交面积：39.54万平米，环比上升21%
  • 成交均价：38176元/平米，环比上升6%
• 新开盘项目：
  • 地产尚海郦景：位于内环内洋泾板块，推出486套房源，户型涵盖2房至4房，均价8万元/平米（毛坯），推出后去化8成。
  • 西康路989：位于内环内长寿板块，推出32套230平米5房房源，精装，无优惠，去化9成。
  • 远香湖九号：位于外郊环嘉定主城区板块，推出20多套200-250平米叠加别墅，均价3.5-4.5万元/平米（毛坯），一房一优惠，去化5成。
• 市场趋势：
  • 本周商品住宅成交量创325以来单周新高，主要受房企冲刺半年业绩影响。
  • 90平米以下户型去化占比38.92%，成为市场主流。
  • 总价200-300万元房源去化占比31.69%，是市场成交主力。

公寓市场

• 本周数据：
  • 供应面积：17.89万平米，环比下降19%
  • 成交面积：34.01万平米，环比上升25%
  • 成交均价：38151元/平米，环比上升4%
• 市场表现：
  • 公寓市场整体呈现量价齐升，成交量与均价同步上涨。
  • 销冠项目：嘉定安亭汽车城板块的万科安勇嘉苑以271套成交，均价26643元/平米。
  • 高均价项目：四川北路板块的瑞虹新城悦庭以93329元/平米均价领跑，对全市均价有明显拉动作用。
• 市场趋势：
  • 7月进入传统淡季，开发商推盘节奏放缓，仅3个项目开盘。
  • 外环外“地王”项目周边出现封盘惜售，导致价格上升。

别墅市场

• 本周数据：
  • 供应面积：1.70万平米，环比下降44%
  • 成交面积：5.53万平米，环比持平
  • 成交均价：38327元/平米，环比上升18%
• 市场表现：
  • 联排别墅市场火热，销冠项目：朱家角板块的海上湾闻涧（上海湾华庭）以13套成交，均价18596元/平米。
  • 独栋别墅市场表现平稳，销冠项目：安亭高尔夫别墅以13套成交，均价49617元/平米。
  • 项目海上湾闻涧（上海湾华庭）是上实地产在朱家角淀山湖畔的高端项目，未来将受益于虹桥综合交通枢纽和青浦新城规划。
• 市场趋势：
  • 青浦联排市场表现突出，价格稳步上升，成交量保持稳定。

商业市场

• 本周数据：
  • 供应面积：9.21万平米，环比上升97%
  • 成交面积：3.42万平米，环比下降46%
  • 成交均价：27322元/平米，环比上升33%
• 市场表现：
  • 销冠项目：金虹桥板块的新华红星国际广场，成交33套，均价50909元/平米。
  • 高价项目拉动均价：张江板块的万科翡翠公园（张江兴科苑）和松江新城东区的龙湖商务中心分别以40423元/平米和38740元/平米均价成交。
  • 本周新增供应5个项目，合计9.21万平米，其中虹口凉城板块的彩虹缤纷商都获批超6万平米，定位为大型居住区配套商业中心。
• 市场趋势：
  • 供应量大幅增加，但成交面积减少，市场整体呈现量跌价升态势。

写字楼市场

• 本周数据：
  • 供应面积：9.16万平米，环比上升44%
  • 成交面积：17.61万平米，环比下降8%
  • 成交均价：30272元/平米，环比下降19%
• 市场表现：
  • 写字楼市场成交面积占比超6成，但均价有所下降。
  • 销冠项目：新江湾城科技园湾谷（新江湾城科技广场）以81套成交，均价18371元/平米。
  • 酒店式公寓去化1184套，合计6.29万平米，占全市办公成交比重36%。
• 市场趋势：
  • 写字楼市场整体高位盘整，成交量略有下滑，但供应量增加。

项目案例：地产尚海郦景

• 项目概况：
  • 物业地址：浦东商城路与桃林路路口
  • 开盘时间：2016年7月2日，推出486套房源，当日去化8成
  • 占地面积：115786平米
  • 建筑面积：286000平米
  • 容积率：2.50
  • 绿化率：35%
  • 物业费：6.50元/平方米·月
• 户型与价格：
  • 推出户型：105、122平米2房；132、163平米3房；194平米4房
  • 均价：8万元/平米（毛坯）
• 卖点：
  • 社区设计：邀请香港著名景观设计公司，保留原海事大学林荫大道作为主入口景观。
  • 商业配套：项目位于陆家嘴3公里圈内，配套商业、办公楼，邻近民生滨江文化城，形成陆家嘴生活场。
  • 区域价值：享受一线江景资源，距江1公里左右，稀缺地段。
  • 交通便利：轨道交通四通八达，14、18号线在建，6号线通过，可换乘多条地铁线路。

同策咨询研究部观点

• 市场趋势：
  • 上半年上海商品住宅成交量为748.43万平米，同比上涨23%，均价上涨13%。
  • 从“沪九条”前后市场表现来看，成交量明显下滑，市场进入调整期。
  • 下半年上海商品住宅调控政策可能继续从严，三季度市场仍将延续二季度供求博弈趋势，量跌价稳将成为主要特征。

联系信息

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• 研究经理：任丹萍
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