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“两集中”政策后上海供地趋势及房企应对策略总结

核心内容

“两集中”政策是2021年国家自然资源部针对22个重点城市推出的住宅用地供应调控措施，旨在通过集中发布出让公告和集中组织出让活动，实现对房地产市场的稳定调控。该政策与“三道红线”和“五档分类”形成政策合力，进一步加强了对房企融资和居民购房的限制，从土地端强化了政府对房地产市场的调控能力。

主要观点

• 政策背景与特征：
  “两集中”政策要求住宅用地在每年仅发布不超过3次的出让公告，并集中组织出让活动。此举旨在通过控制土地供应节奏，达到“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标。

• 政策目的：

  1. 抑制市场过热：通过分流房企资金、降低土拍热度，防止个别优质地块溢价过高。
  2. 防范市场过冷：通过合理安排供地时序，确保土地供应的持续性。
  3. 引导均衡发展：推动房企下沉至非集中供地城市，促进城市群协调发展。
  4. 补充调控体系：作为“三道红线”和“五档分类”的补充，形成多层次的调控机制。

关键信息

上海供地结构及未来趋势

• 土地供应情况：
  上海商品住宅用地占涉宅土地比例约48%，年均土地出让金约961亿元，其中2021年1-2月已出让365万平米商品住宅用地，金额达674亿元。预计全年剩余约200万平米、300亿元的供地空间。

• 区域结构：

  • 上海市区土地稀缺，供应量低但价格高。
  • 五大新城（嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇）是未来土地供应的重点区域。
  • 2021年1-2月五大新城供地量低于往年，但政策导向明确支持新城建设。

• 供地特点：

  • 五大新城中，松江、嘉定、青浦宅地供应远小于销售，库存极低。
  • 奉贤区基本供求均衡，但短期销售有压力。
  • 南汇新城因2020年供应量大，预计2021年下半年将面临市场库存增加。

房企参与特征

• 土拍规则：

  • 上海自贸区临港新片区的土拍保证金比例为40%，其他城区为20%。
  • 商品住宅土地均价在2016-2020年约为21.5亿元，五大新城单块土地价格集中在15-20亿元之间。

• 房企表现：

  • 金地、招商、保利、万科等房企在销售和拿地方面表现突出，年均拿地投入在40-60亿元之间。
  • 上海房地产市场充分竞争，单块土地价格高，即便“两集中”政策实施，对房企资金投入影响不大。

房企应对策略

• 资金集中调度：

  • 房企需集中营销、快速回现，以及集中融资，抓住融资窗口期。
  • 由于保证金提交周期限制，房企短期内难以同时参与多处土拍，需优化资金使用效率。

• 收并购成为重要渠道：

  • 收并购将成为房企增储的重要方式，尤其是协议收购和增资方式。
  • 协议收购数量是其他方式的两倍以上，而增资收购金额增长显著，显示其重要性。

• 布局策略调整：

  • 大型房企在核心区域地块仍有竞争优势，而中小房企需关注流量差地块。
  • 片区开发将成为房企进行城市布局的新方向，尤其适合有产业能力和优质资源的房企。

房企应对策略总结

• 集中营销与融资：
  房企需通过集中营销快速回现，并在集中融资窗口期内寻找突破点。

• 收并购增储：
  通过协议收购、增资等方式进行收并购，成为房企在“两集中”政策下获取土地的重要手段。

• 片区开发转型：
  房企需从纯开发销售向短期销售盈利+长期持有型增值盈利转变，片区开发将成为新的突破方向。

• 区域布局优化：
  大型房企可深耕核心城市，而中小房企则可关注热点三四线城市，以获取更多拿地机会。

结论

“两集中”政策对上海房地产市场及房企拿地行为产生了深远影响。在政策调控下，房企需更加注重资金调度、融资方式及收并购策略，同时调整区域布局，以适应新的市场环境。五大新城作为政策重点支持区域，未来将吸引更多房企关注，成为市场新增长点。