> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 公募REITs市场小幅下跌，商业不动产REITs新增两单申报 公募REITs周报（2026.2.23-2026.3.1） # 相关研究报告： 《公募REITs市场小幅上涨，12单商业不动产REITs已申报》--2026-2-24 《公募REITs市场小幅下跌，华夏中核清洁能源REIT上市》--2026-2-9 《公募REITs市场小幅上涨，首批商业不动产REITs申报受理》--2026-2-2 # 证券分析师：徐超 电话：18311057693 E-MAIL: xuchao@tpyzq.com 分析师登记编号：S1190521050001 # 证券分析师：戴梓涵 电话：18217681683 E-MAIL: daizh@tpyzq.com 分析师登记编号：S1190524110003 # 报告摘要 # 一、二级市场：本周公募REITs市场小幅下跌 本周公募REITs市场小幅下跌，REITs市场成交额减少，产权类公募REITs和特许经营类公募REITs指数有所分化。不同类型公募REITs成交额和换手率多数下跌，本周公募REITs产品多数下跌 # 二、一级市场：46只公募REITs基金待上市 截至2026年2月27日，共发行79只公募REITs，发行规模合计2033.74亿元，2025年以来共20只公募REITs完成发行，2026年1月和2月暂未新发行。此外，共有46只公募REITs基金待上市。 # 三、公募REITs政策及市场动态 嘉实首开商业不动产REIT申报至上交所；华夏中海商业REIT：拟进行2025年度第1次分红，每10份派现0.4333元；华夏金隅智造工场REIT：拟进行2025年度第3次分红，每10份派现0.4989元；广发新城吾悦商业不动产REIT申报至证监会。 # 四、投资建议 本周，REITs指数小幅下跌，中证REITs指数和中证REITs全收益指数较上周均下跌 $1.08\%$ ，公募REITs市场成交金额有所减少。分资产类型来看，产权类公募REITs下跌 $1.62\%$ ，特许经营类公募REITs上涨 $0.59\%$ ，79只公募REITs中17只上涨，62只下跌。市场动态层面，本周四嘉实首开商业不动产REIT申报至上交所，25年以来有20只公募REIT完成发行，合计规模超过300亿元，此外，46只REITs基金等待上市，其中有15单商业不动产REITs已申报，预计后续将陆续上市，市场有望继续扩容。目前，在资产荒背景下，公募REITs具有其高分红，中低风险优势，配置性价比较高。 # 风险提示 公募REITs市场价格波动风险；调控政策超预期；募集发行进度不及预期 # 目录 .一、二级市场：本周公募REITs市场小幅下跌. 4 二、一级市场：46只公募REITs基金待上市 10 三、公募REITs政策及市场动态 13 四、投资建议 14 五、风险提示 15 # 图表目录 图表1：中证REITs及中证REITs全收益指数走势 4 图表2：REITs市场成交量（亿份） 5 图表3：REITs市场成交金额（亿元） 5 图表4：REITs市场区间换手率（%） 5 图表5：分类型指数走势 6 图表6：分类型指数走势 6 图表7：公募REITs分项目类型周涨跌幅 6 图表8：各类别公募REITs成交额及换手率 图表9：特许经营类REITs细分市场表现 8 图表10：产权类REITs细分市场表现 9 图表11：产权类REITs细分市场表现（续） 10 图表12：公募REITs累计发行规模及数量 11 图表13：本周REITs项目审批进展 12 图表14：本周REITs项目审批进展 13 # 一、二级市场：本周公募REITs市场小幅下跌 # 本周公募REITs市场小幅下跌 本周公募REITs市场小幅下跌。截至2026年2月27日，中证REITs指数较上周下跌 $1.08\%$ 至796.08，中证REITs全收益指数为1035.78，较上周下跌 $1.08\%$ 。 图表 1: 中证 REITs 及中证 REITs 全收益指数走势 资料来源：Wind，太平洋研究院整理 # REITs市场成交额减少 本周REITs市场总成交规模为3.99亿份，较上周环比下降 $14.38\%$ ，成交额为17.24亿元，较上周环比降低 $16.11\%$ ，本周成交额有所减少。区间换手率方面，本周REITs市场区间换手率为 $1.42\%$ ，而上周为 $1.66\%$ 。 图表2：REITs市场成交量（亿份） 资料来源：Wind，太平洋研究院整理 图表3：REITs市场成交金额（亿元） 资料来源：Wind，太平洋研究院整理 图表4：REITs市场区间换手率（%） 资料来源：Wind，太平洋研究院整理 # 产权类公募REITs和特许经营类公募REITs指数有所分化 按照公募REITs持有的底层资产类型来看，本周产权类公募REITs和特许经营类公募REITs指数走势有所分化，产权类公募REITs下跌 $1.62\%$ ，特许经营类公募REITs上涨 $0.59\%$ 。产权类公募REITs中新型基础设施类和仓储物流类REITs分别上涨 $2.36\%$ 和 $0.07\%$ ，保障性租赁住房类、消费基础设施类和园区基础设施类REITs分别下跌 $2.26\% / 1.98\% / 1.17\%$ ，特许经营类公募REITs中水利设施类、能源基础设施类和市政 设施类REITs分别下跌 $3.85\% /0.45\% /0.34\%$ 。生态环保类和交通基础设施类REITs分别上涨 $0.55\%$ 和 $0.12\%$ 图表 5：分类型指数走势 资料来源：Wind，太平洋研究院整理 图表6：分类型指数走势 资料来源：Wind，太平洋研究院整理 图表 7：公募 REITs 分项目类型周涨跌幅 资料来源：Wind，太平洋研究院整理 # 不同类型公募REITs成交额和换手率多数下跌 本周不同类型公募REITs成交额多数下跌，市政设施类、生态环保类、消费基础设施类、交通基础设施类、能源基础设施类、水利设施类、园区基础设施类和仓储 物流类公募REITs成交额较上周分别下跌46.15%/35.93%/29.22%/26.76%/24.88%/23.74%/20.02%/12.55%。新型基础设施类和保障性租赁住房类公募REITs成交额较上周上涨49.50%和7.4%。 换手率方面，新型基础设施类公募REITs换手率高于1，水利设施类、能源基础设施类、生态环保类、消费基础设施类、交通基础设施类和市政设施类REITs对应本周日均换手率分别为 $0.45\% / 0.37\% / 0.28\% / 0.27\% / 0.23\% / 0.11\%$ ，较上周下跌了 $0.01\% / 0.03\% / 0.05\% / 0.04\% / 0.03\% / 0.21\%$ 。仓储物流类、保障性租赁住房类公募REITs对应本周日均换手率为 $0.54\%$ 和 $0.38\%$ ，较上周上涨 $0.05\%$ 和 $0.11\%$ 。 图表8：各类别公募REITs成交额及换手率 <table><tr><td>类别</td><td>本周成交额 (亿元)</td><td>上周成交额 (亿元)</td><td>本周日均换手率 (%)</td><td>上周日均换手率 (%)</td></tr><tr><td>园区基础设施</td><td>2.50</td><td>3.13</td><td>0.30</td><td>0.30</td></tr><tr><td>消费基础设施</td><td>2.51</td><td>3.55</td><td>0.27</td><td>0.30</td></tr><tr><td>仓储物流</td><td>3.09</td><td>3.53</td><td>0.54</td><td>0.49</td></tr><tr><td>保障性租赁住房</td><td>1.80</td><td>1.68</td><td>0.38</td><td>0.27</td></tr><tr><td>新型基础设施</td><td>1.93</td><td>1.29</td><td>1.47</td><td>0.81</td></tr><tr><td>生态环保</td><td>0.23</td><td>0.36</td><td>0.28</td><td>0.33</td></tr><tr><td>能源基础设施</td><td>1.72</td><td>2.30</td><td>0.37</td><td>0.40</td></tr><tr><td>交通基础设施</td><td>3.19</td><td>4.35</td><td>0.23</td><td>0.26</td></tr><tr><td>水利设施</td><td>0.21</td><td>0.28</td><td>0.45</td><td>0.46</td></tr><tr><td>市政设施</td><td>0.05</td><td>0.09</td><td>0.11</td><td>0.32</td></tr></table> 资料来源：Wind，太平洋研究院整理 # 本周公募REITs产品多数下跌 单一标的方面，本周公募REITs市场多数下跌，总共79只公募REITs，其中17只上涨，62只下跌，涨幅靠前的包括南方润泽科技数据中心REIT、华泰江苏交控REIT、华安外高桥仓储物流REIT，周涨幅分别为 $2.7\% / 2.3\% / 1.7\%$ ，跌幅靠前的包括华泰紫金南京建邺产业园REIT、中金重庆两江产业园REIT、工银蒙能清洁能源REIT，周跌幅分别为 $6.2\% / 5.0\% / 3.9\%$ 。 具体来看换手率，南方万国数据中心REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT、南方润泽科技数据中心REIT换手率较高，分别为 $2.00\% /1.36\% /1.20\%$ 。周成交额较高的为南方润泽科技数据中心REIT、南方万国数据中心REIT、嘉实京东仓储基础设施 REIT，周成交额分别为1.04/0.90/0.65亿元。 图表 9：特许经营类 REITs 细分市场表现 <table><tr><td>项目 类型</td><td>名称</td><td>近一周涨跌幅</td><td>近一月 涨跌幅</td><td>近三月 涨跌幅</td><td>上市至 今涨跌 幅</td><td>成交额 (亿元)</td><td>换手 率 (%)</td><td>中债估值 收益率 (%)</td></tr><tr><td rowspan="2">生态 环保</td><td>中航首钢生物质 REIT</td><td>0.5%</td><td>-1.3%</td><td>2.3%</td><td>31.0%</td><td>0.17</td><td>0.43</td><td>3.75</td></tr><tr><td>富国首创水务 REIT</td><td>0.3%</td><td>0.3%</td><td>-2.3%</td><td>33.3%</td><td>0.06</td><td>0.18</td><td>1.54</td></tr><tr><td rowspan="9">能源 基础 设施</td><td>鹏华深圳能源 REIT</td><td>-2.7%</td><td>1.9%</td><td>-2.4%</td><td>33.4%</td><td>0.38</td><td>0.36</td><td>5.23</td></tr><tr><td>中信建投明阳智能新能源 REIT</td><td>1.4%</td><td>4.7%</td><td>3.4%</td><td>26.8%</td><td>0.24</td><td>0.55</td><td>2.24</td></tr><tr><td>嘉实中国电建清洁能源 REIT</td><td>-0.8%</td><td>0.3%</td><td>-4.9%</td><td>62.2%</td><td>0.14</td><td>0.44</td><td>2.59</td></tr><tr><td>中信建投国家电投新能源 REIT</td><td>-0.3%</td><td>-1.2%</td><td>-1.9%</td><td>30.8%</td><td>0.20</td><td>0.11</td><td>3.92</td></tr><tr><td>华夏特变电工新能源 REIT</td><td>-2.0%</td><td>-0.2%</td><td>-2.9%</td><td>39.5%</td><td>0.22</td><td>0.75</td><td>1.49</td></tr><tr><td>中航京能光伏 REIT</td><td>0.4%</td><td>2.5%</td><td>-4.7%</td><td>34.4%</td><td>0.20</td><td>0.36</td><td>3.11</td></tr><tr><td>工银蒙能清洁能源 REIT</td><td>-3.9%</td><td>0.2%</td><td>-2.9%</td><td>41.2%</td><td>0.09</td><td>0.83</td><td>-0.49</td></tr><tr><td>华夏华电清洁能源 REIT</td><td>-1.4%</td><td>-1.6%</td><td>-3.0%</td><td>15.1%</td><td>0.15</td><td>0.56</td><td>2.30</td></tr><tr><td>华夏中核清洁能源 REIT</td><td>-0.8%</td><td>-1.2%</td><td>-1.2%</td><td>26.6%</td><td>0.10</td><td>0.43</td><td>3.04</td></tr><tr><td rowspan="13">交通 基础 设施</td><td>平安广州交投广河高速公路 REIT</td><td>-0.5%</td><td>-0.4%</td><td>-6.0%</td><td>-12.4%</td><td>0.29</td><td>0.16</td><td>11.12</td></tr><tr><td>华夏越秀高速公路封闭式基础设施 REIT</td><td>-1.1%</td><td>0.6%</td><td>-8.0%</td><td>-3.0%</td><td>0.22</td><td>0.50</td><td>6.30</td></tr><tr><td>浙商证券沪杭甬高速 REIT</td><td>-1.0%</td><td>0.7%</td><td>-10.1%</td><td>8.5%</td><td>0.30</td><td>0.32</td><td>6.98</td></tr><tr><td>中金山高集团高速公路 REIT</td><td>0.4%</td><td>-1.4%</td><td>-1.3%</td><td>20.7%</td><td>0.14</td><td>0.26</td><td>5.62</td></tr><tr><td>国金中国铁建高速 REIT</td><td>0.4%</td><td>3.0%</td><td>4.8%</td><td>23.9%</td><td>0.39</td><td>0.38</td><td>4.29</td></tr><tr><td>中金安徽交控 REIT</td><td>0.8%</td><td>-2.5%</td><td>-5.2%</td><td>-15.0%</td><td>0.32</td><td>0.15</td><td>8.12</td></tr><tr><td>华夏中国交建高速 REIT</td><td>-1.0%</td><td>-2.5%</td><td>0.2%</td><td>-30.4%</td><td>0.35</td><td>0.20</td><td>9.74</td></tr><tr><td>易方达深高速公路 REIT</td><td>0.8%</td><td>2.3%</td><td>1.4%</td><td>18.1%</td><td>0.11</td><td>0.23</td><td>4.32</td></tr><tr><td>华泰江苏交控 REIT</td><td>2.3%</td><td>4.7%</td><td>3.0%</td><td>7.4%</td><td>0.57</td><td>0.72</td><td>5.81</td></tr><tr><td>工银河北高速集团高速公路 REIT</td><td>0.4%</td><td>0.8%</td><td>-3.5%</td><td>4.2%</td><td>0.10</td><td>0.11</td><td>6.65</td></tr><tr><td>华夏南京交通高速公路 REIT</td><td>0.0%</td><td>5.6%</td><td>-8.8%</td><td>32.4%</td><td>0.06</td><td>0.19</td><td>2.04</td></tr><tr><td>招商基金公路高速公路 REIT</td><td>0.5%</td><td>4.6%</td><td>5.2%</td><td>18.2%</td><td>0.23</td><td>0.22</td><td>5.13</td></tr><tr><td>平安宁波交投杭州湾跨海大桥 REIT</td><td>-0.3%</td><td>2.9%</td><td>-3.9%</td><td>24.5%</td><td>0.12</td><td>0.17</td><td>0.41</td></tr><tr><td>水利 设施</td><td>银华绍兴原水水利 REIT</td><td>-3.8%</td><td>-2.3%</td><td>-1.2%</td><td>49.1%</td><td>0.21</td><td>0.45</td><td>2.23</td></tr><tr><td>市政 设施</td><td>国泰海通济南能源供热 REIT</td><td>-0.3%</td><td>-2.9%</td><td>-7.0%</td><td>56.0%</td><td>0.05</td><td>0.11</td><td>2.18</td></tr></table> 资料来源：Wind，太平洋研究院整理 图表 10：产权类 REITs 细分市场表现 <table><tr><td>项目类型</td><td>名称</td><td>近一周涨跌幅</td><td>近一月涨跌幅</td><td>近三月涨跌幅</td><td>上市至今涨跌幅</td><td>成交额(亿元)</td><td>换手率(%)</td><td>中债估值收益率(%)</td></tr><tr><td rowspan="20">园区基础设施</td><td>博时招商蛇口产业园REIT</td><td>-0.9%</td><td>0.9%</td><td>4.8%</td><td>1.6%</td><td>0.14</td><td>0.17</td><td>6.91</td></tr><tr><td>华夏合肥高新产园REIT</td><td>-0.6%</td><td>-1.9%</td><td>-2.4%</td><td>-15.5%</td><td>0.18</td><td>0.50</td><td>7.47</td></tr><tr><td>华夏杭州和达高科产园REIT</td><td>-1.8%</td><td>2.3%</td><td>10.5%</td><td>-11.6%</td><td>0.08</td><td>0.23</td><td>7.17</td></tr><tr><td>华安张江产业园REIT</td><td>-2.1%</td><td>0.4%</td><td>-2.2%</td><td>0.2%</td><td>0.25</td><td>0.35</td><td>5.94</td></tr><tr><td>中金湖北科投光谷产业园REIT</td><td>-0.7%</td><td>-1.0%</td><td>1.7%</td><td>-20.7%</td><td>0.03</td><td>0.11</td><td>8.45</td></tr><tr><td>国泰海通临港创新产业园REIT</td><td>-3.0%</td><td>-2.3%</td><td>-0.5%</td><td>18.6%</td><td>0.08</td><td>0.27</td><td>5.20</td></tr><tr><td>东吴苏州工业园区产业园REIT</td><td>-0.5%</td><td>-3.4%</td><td>1.7%</td><td>-13.6%</td><td>0.20</td><td>0.25</td><td>7.08</td></tr><tr><td>国泰海通东久新经济REIT</td><td>-3.4%</td><td>-3.3%</td><td>4.6%</td><td>44.6%</td><td>0.21</td><td>0.33</td><td>5.56</td></tr><tr><td>建信中关村产业园REIT</td><td>-0.2%</td><td>-0.6%</td><td>-1.4%</td><td>-31.2%</td><td>0.34</td><td>0.58</td><td>5.35</td></tr><tr><td>中金联东科技创新产业园REIT</td><td>-1.6%</td><td>-2.6%</td><td>2.9%</td><td>26.3%</td><td>0.03</td><td>0.06</td><td>5.42</td></tr><tr><td>易方达广州开发区高新产业园REIT</td><td>-2.0%</td><td>-4.0%</td><td>-5.5%</td><td>-28.1%</td><td>0.06</td><td>0.15</td><td>9.61</td></tr><tr><td>博时津开科工产业园REIT</td><td>-2.3%</td><td>3.1%</td><td>11.2%</td><td>58.0%</td><td>0.16</td><td>0.34</td><td>2.93</td></tr><tr><td>华泰紫金南京建邺产业园REIT</td><td>-6.2%</td><td>-5.4%</td><td>9.3%</td><td>16.6%</td><td>0.12</td><td>0.58</td><td>4.97</td></tr><tr><td>中金重庆两江产业园REIT</td><td>-5.0%</td><td>-0.3%</td><td>15.1%</td><td>26.1%</td><td>0.05</td><td>0.18</td><td>4.49</td></tr><tr><td>广发成都高投产业园REIT</td><td>-3.5%</td><td>-3.1%</td><td>6.1%</td><td>17.3%</td><td>0.14</td><td>0.36</td><td>4.22</td></tr><tr><td>招商科创孵化器REIT</td><td>-2.0%</td><td>-2.0%</td><td>0.5%</td><td>-0.5%</td><td>0.01</td><td>0.03</td><td>5.71</td></tr><tr><td>华夏金隅智造工场REIT</td><td>-1.4%</td><td>-5.6%</td><td>-2.4%</td><td>48.4%</td><td>0.09</td><td>0.35</td><td>1.24</td></tr><tr><td>中金亦庄产业园REIT</td><td>-2.4%</td><td>-1.0%</td><td>2.1%</td><td>41.5%</td><td>0.05</td><td>0.27</td><td>0.98</td></tr><tr><td>创金合信首农REIT</td><td>-1.5%</td><td>-2.8%</td><td>-1.5%</td><td>37.0%</td><td>0.21</td><td>0.35</td><td>-0.46</td></tr><tr><td>中信建投沈阳国际软件园REIT</td><td>-1.5%</td><td>0.5%</td><td>8.1%</td><td>6.2%</td><td>0.07</td><td>0.56</td><td>5.20</td></tr><tr><td rowspan="12">消费基础设施</td><td>华夏华润商业REIT</td><td>-2.2%</td><td>-1.1%</td><td>1.8%</td><td>58.5%</td><td>0.53</td><td>0.21</td><td>2.89</td></tr><tr><td>中金印力消费基础设施REIT</td><td>-0.1%</td><td>-3.3%</td><td>0.2%</td><td>38.4%</td><td>0.36</td><td>0.32</td><td>4.29</td></tr><tr><td>嘉实物美消费REIT</td><td>0.1%</td><td>2.2%</td><td>4.4%</td><td>98.0%</td><td>0.08</td><td>0.22</td><td>-0.68</td></tr><tr><td>华夏金茂商业REIT</td><td>-0.7%</td><td>-1.5%</td><td>2.9%</td><td>60.0%</td><td>0.14</td><td>0.60</td><td>3.20</td></tr><tr><td>华安百联消费REIT</td><td>-2.2%</td><td>-5.1%</td><td>11.9%</td><td>52.5%</td><td>0.36</td><td>0.40</td><td>0.94</td></tr><tr><td>华夏首创奥特莱斯REIT</td><td>-2.8%</td><td>-3.0%</td><td>1.0%</td><td>75.1%</td><td>0.34</td><td>0.38</td><td>3.35</td></tr><tr><td>华夏大悦城购物中心REIT</td><td>-3.0%</td><td>-2.2%</td><td>1.1%</td><td>52.1%</td><td>0.16</td><td>0.13</td><td>2.04</td></tr><tr><td>易方达华威市场REIT</td><td>-1.1%</td><td>0.7%</td><td>-1.7%</td><td>76.5%</td><td>0.23</td><td>0.34</td><td>1.84</td></tr><tr><td>中金中国绿发商业资产REIT</td><td>-2.4%</td><td>-1.7%</td><td>1.2%</td><td>32.5%</td><td>0.06</td><td>0.25</td><td>3.60</td></tr><tr><td>中金唯品会奥莱REIT</td><td>-1.5%</td><td>-2.3%</td><td>1.7%</td><td>27.8%</td><td>0.14</td><td>0.26</td><td>1.69</td></tr><tr><td>华夏凯德商业REIT</td><td>-1.5%</td><td>-2.0%</td><td>2.0%</td><td>18.7%</td><td>0.08</td><td>0.18</td><td>3.27</td></tr><tr><td>华夏中海商业资产REIT</td><td>-1.4%</td><td>-0.1%</td><td>10.2%</td><td>16.1%</td><td>0.04</td><td>0.16</td><td>1.41</td></tr><tr><td rowspan="10">仓储 物流</td><td>红土创新盐田港仓储物流REIT</td><td>0.5%</td><td>0.1%</td><td>4.8%</td><td>25.5%</td><td>0.20</td><td>0.28</td><td>5.36</td></tr><tr><td>华夏深国际仓储物流REIT</td><td>-0.2%</td><td>0.5%</td><td>2.1%</td><td>25.6%</td><td>0.12</td><td>0.26</td><td>5.80</td></tr><tr><td>中金普洛斯仓储物流REIT</td><td>-1.0%</td><td>0.4%</td><td>4.9%</td><td>5.3%</td><td>0.28</td><td>0.14</td><td>6.62</td></tr><tr><td>嘉实京东仓储基础设施REIT</td><td>-0.5%</td><td>-3.2%</td><td>0.0%</td><td>16.6%</td><td>0.65</td><td>1.36</td><td>5.50</td></tr><tr><td>华泰紫金宝湾物流仓储REIT</td><td>0.5%</td><td>-3.0%</td><td>6.8%</td><td>11.0%</td><td>0.41</td><td>1.13</td><td>5.71</td></tr><tr><td>华安外高桥仓储物流REIT</td><td>1.7%</td><td>-2.1%</td><td>3.0%</td><td>38.6%</td><td>0.14</td><td>0.30</td><td>3.53</td></tr><tr><td>中航易商仓储物流REIT</td><td>-0.6%</td><td>-0.5%</td><td>-5.7%</td><td>14.8%</td><td>0.55</td><td>0.98</td><td>6.48</td></tr><tr><td>汇添富九州通医药仓储物流REIT</td><td>-2.1%</td><td>-2.4%</td><td>1.9%</td><td>48.0%</td><td>0.12</td><td>0.64</td><td>3.74</td></tr><tr><td>南方顺丰物流REIT</td><td>-1.1%</td><td>-0.3%</td><td>5.5%</td><td>31.5%</td><td>0.22</td><td>0.42</td><td>4.80</td></tr><tr><td>中银中外运仓储物流REIT</td><td>-1.3%</td><td>1.2%</td><td>4.2%</td><td>33.7%</td><td>0.06</td><td>0.29</td><td>3.69</td></tr><tr><td rowspan="8">保障 性租 赁住 房</td><td>红土创新深圳人才安居REIT</td><td>-2.2%</td><td>-1.7%</td><td>7.5%</td><td>-3.4%</td><td>0.34</td><td>1.19</td><td>5.28</td></tr><tr><td>国泰海通城投宽庭保障性租赁住房 REIT</td><td>-2.9%</td><td>-2.2%</td><td>-1.8%</td><td>55.1%</td><td>0.34</td><td>0.78</td><td>2.94</td></tr><tr><td>中金厦门安居保障性租赁住房REIT</td><td>-1.6%</td><td>-2.0%</td><td>0.2%</td><td>33.5%</td><td>0.11</td><td>0.10</td><td>4.76</td></tr><tr><td>华夏北京保障房REIT</td><td>-3.2%</td><td>-3.3%</td><td>-3.4%</td><td>76.3%</td><td>0.36</td><td>0.55</td><td>3.68</td></tr><tr><td>华夏基金华润有巢REIT</td><td>-1.4%</td><td>-1.7%</td><td>-3.1%</td><td>76.7%</td><td>0.32</td><td>0.41</td><td>3.61</td></tr><tr><td>招商基金蛇口租赁住房REIT</td><td>-1.9%</td><td>-3.1%</td><td>1.4%</td><td>44.3%</td><td>0.31</td><td>0.38</td><td>4.19</td></tr><tr><td>汇添富上海地产租赁住房REIT</td><td>-3.2%</td><td>-3.0%</td><td>1.3%</td><td>37.6%</td><td>0.20</td><td>0.37</td><td>3.10</td></tr><tr><td>华泰苏州恒泰租赁住房REIT</td><td>-2.8%</td><td>-0.5%</td><td>2.1%</td><td>37.3%</td><td>0.05</td><td>0.23</td><td>3.49</td></tr><tr><td rowspan="2">新型 基础 设施</td><td>南方润泽科技数据中心REIT</td><td>-2.4%</td><td>-3.0%</td><td>-2.1%</td><td>37.1%</td><td>0.11</td><td>0.50</td><td>3.36</td></tr><tr><td>南方万国数据中心REIT</td><td>2.7%</td><td>2.5%</td><td>14.7%</td><td>60.1%</td><td>1.04</td><td>1.20</td><td>2.76</td></tr></table> 资料来源：Wind，太平洋研究院整理 # 二、一级市场：46只公募REITs基金待上市 # 2025年以来20只公募REITs完成发行 截至2026年2月27日，共发行79只公募REITs，发行规模合计2033.74亿元，其中2024年合计已发行29只REITs，发行规模合计646亿元，2025年以来共20只公募REITs完成发行，2026年1月和2月暂未新发行。 图表 12：公募 REITs 累计发行规模及数量 资料来源：Wind，太平洋研究院整理 # 共有46只公募REITs基金待上市 截至2026年2月27日，共有46只公募REITs基金待上市，其中33只为首发，13只为扩募。项目状态方面，9只为通过，14只已反馈，6只已问询，3只已受理，9只已申报，5只为中止。分类型来看，产业类REITs中园区类REITs、消费基础设施类REITs、仓储物流类REITs、保障性租赁住房类REITs分别为8、2、3和6单，特许经营类中能源类REITs、交通类和水利设施类REITs分别对应5、4和1单。封闭式商业不动产REITs有15单。 图表 13：本周 REITs 项目审批进展 <table><tr><td>资产类型</td><td>REITs名称</td><td>申报类型</td><td>项目状态</td><td>更新日期</td><td>受理日期</td></tr><tr><td rowspan="8">园区基础设施</td><td>创金合信电子城产业园封闭式基础设施证券投资基金</td><td>首发</td><td>中止</td><td>2026-01-23</td><td>2025-05-20</td></tr><tr><td>中金厦门火炬产业园封闭式基础设施证券投资基金</td><td>首发</td><td>已问询</td><td>2026-01-28</td><td>2025-12-30</td></tr><tr><td>平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金</td><td>首发</td><td>已问询</td><td>2026-01-08</td><td>2025-12-04</td></tr><tr><td>中金厦门火炬产业园封闭式基础设施证券投资基金</td><td>首发</td><td>已申报</td><td>2025-12-26</td><td></td></tr><tr><td>国泰君安东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金</td><td>扩募</td><td>通过</td><td>2025-08-28</td><td>2025-03-31</td></tr><tr><td>国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金</td><td>扩募</td><td>通过</td><td>2025-05-30</td><td>2024-11-19</td></tr><tr><td>博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金</td><td>扩募</td><td>通过</td><td>2023-04-04</td><td>2022-09-29</td></tr><tr><td>华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金</td><td>扩募</td><td>通过</td><td>2023-03-31</td><td>2022-09-29</td></tr><tr><td rowspan="2">消费基础设施</td><td>中航天虹消费封闭式基础设施证券投资基金</td><td>首发</td><td>已问询</td><td>2025-09-03</td><td>2025-07-28</td></tr><tr><td>华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金</td><td>扩募</td><td>已问询</td><td>2025-10-29</td><td>2025-10-13</td></tr><tr><td rowspan="3">仓储物流</td><td>华夏万纬仓储物流封闭式基础设施证券投资基金</td><td>首发</td><td>中止</td><td>2026-01-23</td><td>2024-03-01</td></tr><tr><td>红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金</td><td>扩募</td><td>通过</td><td>2023-04-04</td><td>2022-09-29</td></tr><tr><td>中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金</td><td>扩募</td><td>通过</td><td>2023-03-31</td><td>2022-09-29</td></tr><tr><td rowspan="6">保障性租赁住房</td><td>建信建融家园租赁住房封闭式基础设施证券投资基金</td><td>首发</td><td>中止</td><td>2026-01-23</td><td>2024-03-01</td></tr><tr><td>中航北京昌保租赁住房封闭式基础设施证券投资基金</td><td>首发</td><td>已问询</td><td>2026-02-13</td><td>2026-01-07</td></tr><tr><td>华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金</td><td>扩募</td><td>已受理</td><td>2024-11-11</td><td>2024-11-11</td></tr><tr><td>中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金</td><td>扩募</td><td>已反馈</td><td>2026-02-25</td><td>2025-05-09</td></tr><tr><td>华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金</td><td>扩募</td><td>通过</td><td>2025-10-29</td><td>2024-11-11</td></tr><tr><td>华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金</td><td>扩募</td><td>通过</td><td>2025-03-26</td><td>2024-09-24</td></tr><tr><td rowspan="5">能源基础设施</td><td>建信金风新能源封闭式基础设施证券投资基金</td><td>首发</td><td>中止</td><td>2026-01-23</td><td>2023-09-04</td></tr><tr><td>国金嘉泽新能源封闭式基础设施证券投资基金</td><td>首发</td><td>已申报</td><td>2026-02-26</td><td></td></tr><tr><td>华泰三峡清洁能源封闭式基础设施证券投资基金</td><td>首发</td><td>已反馈</td><td>2026-02-09</td><td>2025-12-26</td></tr><tr><td>中航中核集团能源封闭式基础设施证券投资基金</td><td>首发</td><td>已反馈</td><td>2026-01-07</td><td>2025-11-25</td></tr><tr><td>中航京能光伏封闭式基础设施证券投资基金</td><td>扩募</td><td>通过</td><td>2025-08-05</td><td>2024-04-01</td></tr><tr><td rowspan="4">交通基础设施</td><td>东方红隧道股份高速公路封闭式基础设施证券投资基金</td><td>首发</td><td>已反馈</td><td>2026-02-25</td><td>2025-11-25</td></tr><tr><td>东方红隧道股份智能运维高速封闭式基础设施证券投资基金</td><td>首发</td><td>已反馈</td><td>2026-01-06</td><td>2025-11-25</td></tr><tr><td>易方达广西北投高速公路封闭式基础设施证券投资基金</td><td>首发</td><td>已反馈</td><td>2025-12-16</td><td>2025-11-04</td></tr><tr><td>华夏湖北交投楚天高速公路封闭式基础设施证券投资基金</td><td>首发</td><td>已反馈</td><td>2025-10-10</td><td>2025-08-22</td></tr><tr><td>水利设施</td><td>富国首创水务封闭式基础设施证券投资基金</td><td>扩募</td><td>中止</td><td>2026-01-23</td><td>2022-09-29</td></tr><tr><td>-</td><td>博时山东铁投路桥封闭式基础设施证券投资基金</td><td>首发</td><td>已受理</td><td>2025-12-22</td><td>2025-12-19</td></tr><tr><td>-</td><td>山证晋中公投瑞阳供热封闭式基础设施证券投资基金</td><td>首发</td><td>已反馈</td><td>2026-01-15</td><td>2025-09-19</td></tr></table> 资料来源：Wind，太平洋研究院整理 图表 14：本周 REITs 项目审批进展 <table><tr><td>REITs名称</td><td>申报类型</td><td>项目状态</td><td>更新日期</td></tr><tr><td>华泰紫金华住安住封闭式商业不动产证券投资基金</td><td>首发</td><td>已问询</td><td>2026-02-27</td></tr><tr><td>中信建投首农食品集团封闭式商业不动产证券投资基金</td><td>首发</td><td>已受理</td><td>2026-02-12</td></tr><tr><td>国泰海通崇邦封闭式商业不动产证券投资基金</td><td>首发</td><td>已受理</td><td>2026-02-12</td></tr><tr><td>广发新城吾悦封闭式商业不动产证券投资基金</td><td>首发</td><td>已申报</td><td>2026-02-27</td></tr><tr><td>嘉实首开封闭式商业不动产证券投资基金</td><td>首发</td><td>已申报</td><td>2026-02-26</td></tr><tr><td>建信天津临港发展集团港口封闭式基础设施证券投资基金</td><td>首发</td><td>已申报</td><td>2026-02-25</td></tr><tr><td>光大保德信光大安石封闭式商业不动产证券投资基金</td><td>首发</td><td>已申报</td><td>2026-02-05</td></tr><tr><td>华安陆家嘴封闭式商业不动产证券投资基金</td><td>首发</td><td>已申报</td><td>2026-01-30</td></tr><tr><td>国泰海通砂之船封闭式商业不动产证券投资基金</td><td>首发</td><td>已申报</td><td>2026-01-30</td></tr><tr><td>华夏银泰百货封闭式商业不动产证券投资基金</td><td>首发</td><td>已申报</td><td>2026-01-30</td></tr><tr><td>华夏凯德封闭式商业不动产证券投资基金</td><td>首发</td><td>已反馈</td><td>2026-02-27</td></tr><tr><td>华夏保利发展封闭式商业不动产证券投资基金</td><td>首发</td><td>已反馈</td><td>2026-02-27</td></tr><tr><td>汇添富上海地产封闭式商业不动产证券投资基金</td><td>首发</td><td>已反馈</td><td>2026-02-26</td></tr><tr><td>中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金</td><td>首发</td><td>已反馈</td><td>2026-02-26</td></tr><tr><td>华安锦江封闭式商业不动产证券投资基金</td><td>首发</td><td>已反馈</td><td>2026-02-26</td></tr></table> 资料来源：Wind，太平洋研究院整理 # 三、公募REITs政策及市场动态 # 嘉实首开商业不动产REIT申报至上交所 据观点网，2月26日，“嘉实首开封闭式商业不动产证券投资基金”正式申报至上交所。该公募REITs资产类型为商业不动产，发起人为北京首都开发股份有限公司，由嘉实资本管理有限公司担任管理人及专项计划管理人。过往报道，2月10日，北京首都开发股份有限公司发布公告，第十届董事会第五十八次会议于2026年2月9日审议通过了以宋家庄福茂项目等有关资产发行嘉实首开封闭式商业不动产证券投资基金(公募REITs)的议案。根据公告内容，首开股份选取华侨村商街项目、璞堤商街项目、宋家庄福茂项目三项资产作为入池标的资产。其中，华侨村商街和宋家庄福茂项目由全资子公司北京首开商业管理有限公司持有，璞堤商街项目由全资子公司北京首开云锦璞堤商业管理有限公司持有。 华夏中海商业REIT：拟进行2025年度第1次分红，每10份派现0.4333元。 2月26日，管理人华夏基金公告，华夏中海商业REIT拟进行2025年度第1次分红，分红方案为每10份派现0.4333元，本次拟分配金额为1300万元，占截止本次收益分配基准日可供分配金额的 $99.9861\%$ 。权益登记日为2026年3月3日，现金红利发放日为3月6日（场内）、3月5日（场外）。 华夏金隅智造工场REIT：拟进行2025年度第3次分红，每10份派现0.4989元 2月26日，管理人华夏基金公告，华夏金隅智造工场REIT拟进行2025年度第3次分红，分红方案为每10份派现0.4989元，本次拟分配金额为1995.6万元，占截止本次收益分配基准日可供分配金额的 $99.9921\%$ 。权益登记日为2026年3月3日，现金红利发放日为3月9日（场内）、3月5日（场外）。 # 广发新城吾悦商业不动产REIT申报至证监会 据观点网，2月27日，据证监会官网显示，广发新城吾悦封闭式商业不动产证券投资基金正式申报。过往报道，新城控股早前于2025半年报披露，“在政策的引导与鼓励下，公司积极推进公募REITs、持有型不动产ABS、PRE-REITs等多层级REITs产品，并成功于2025年上半年完成持有型不动产ABS的申报工作。公司将持续推进多层级REITs相关发行与扩募工作，构筑公司大资管战略新发展平台。” # 四、投资建议 本周，REITs指数小幅下跌，中证REITs指数和中证REITs全收益指数较上周均下跌 $1.08\%$ ，公募REITs市场成交金额有所减少。分资产类型来看，产权类公募REITs下跌 $1.62\%$ ，特许经营类公募REITs上涨 $0.59\%$ ，79只公募REITs中17只上涨，62只下跌。市场动态层面，本周四嘉实首开商业不动产REIT申报至上交所，25年以来有20只公募REIT完成发行，合计规模超过300亿元，此外，46只REITs基金等待 上市，其中有15单商业不动产REITs已申报，预计后续将陆续上市，市场有望继续扩容。目前，在资产荒背景下，公募REITs具有其高分红，中低风险优势，配置性价比比较高。 # 五、风险提示 公募REITs市场价格波动风险； 调控政策超预期； 募集发行进度不及预期 # 投资评级说明 # 1、行业评级 看好：预计未来6个月内，行业整体回报高于沪深300指数 $5\%$ 以上； 中性：预计未来6个月内，行业整体回报介于沪深300指数 $-5\%$ 与 $5\%$ 之间； 看淡：预计未来6个月内，行业整体回报低于沪深300指数 $5\%$ 以下。 # 2、公司评级 买入：预计未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅在 $15\%$ 以上； 增持：预计未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅介于 $5\%$ 与 $15\%$ 之间； 持有：预计未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅介于 $-5\%$ 与 $5\%$ 之间； 减持：预计未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅介于 $-5\%$ 与 $-15\%$ 之间； 卖出：预计未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅低于 $-15\%$ 以下。 # 太平洋证券股份有限公司 云南省昆明市盘龙区北京路926号同德广场写字楼31楼 # 研究院 中国北京 100044 北京市西城区北展北街九号 华远·企业号D座 投诉电话： 95397 投诉邮箱：kefu@tpyzq.com # 免责声明 太平洋证券股份有限公司（以下简称“我公司”或“太平洋证券”）具备中国证券监督管理委员会核准的证券投资咨询业务资格。 本报告仅向与太平洋证券签署服务协议的签约客户发布，为太平洋证券签约客户的专属研究产品，若您并非太平洋证券签约客户，请取消接收、订阅或使用本报告中的任何信息；太平洋证券不会因接收人收到、阅读或关注媒体推送本报告中的内容而视其为太平洋证券的客户。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何机构和个人的投资建议，投资者应自主作出投资决策并自行承担投资风险，任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。 本报告信息均来源于公开资料，我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。负责准备本报告以及撰写本报告的所有研究分析师或工作人员在此保证，本研究报告中关于任何发行商或证券所发表的观点均如实反映研究人员的个人观点。报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述证券买卖的出价或询价。我公司及其雇员对使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。我公司或关联机构可能会持有报告中所提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告版权归太平洋证券股份有限公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登。任何人使用本报告，视为同意以上声明。