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中证REITs市场周度总结（2026年5月11-15日）

核心内容概览

本周（2026年5月11-15日）中证REITs全收益指数收于989.9点，周度环比下跌2.15%，较2025年末下跌1.97%。市场日均成交额和日均成交量分别较上周增长31.49%和48.48%，日均换手率提升0.14个百分点至0.43%，市场呈现“放量下跌”态势。

截至5月15日，我国已上市交易的81只REITs总市值为2195亿元，其中流通市值为1239亿元，周度环比下跌2.14%。二级市场整体下跌，其中产业园区、仓储物流跌幅较大，分别为-3.78%和-2.93%。部分个券如华夏合肥高新、中金湖北科投光谷、建信中关村等跌幅超过8.5%，显示市场情绪较为悲观。

一级市场：首批4只商业不动产REITs启动询价

项目概况

• 中金唯品会商业REIT：底层资产为郑州和哈尔滨的杉杉奥特莱斯，业态为奥莱，总建筑面积24.26万平方米。项目估值为69.99亿元，若分派率向3.75%靠拢，平价发行下预计有26%~39%涨幅，溢价10%发行下预计有17%~24%涨幅。
• 国泰海通砂之船商业REIT：底层资产为西安砂之船奥莱，业态为奥莱，总建筑面积约14.13万平方米。项目估值为50.28亿元，若分派率向3.83%靠拢，平价发行下预计有43%~51%涨幅，溢价10%发行下预计有30%~38%涨幅。
• 中信建投首农商业REIT：底层资产为北京龙德广场，业态为购物中心，总建筑面积22.27万平方米。项目估值为27.03亿元，若分派率向4.03%靠拢，平价发行下预计有26%涨幅，溢价10%发行下预计有39%涨幅。
• 汇添富上海地产商业REIT：底层资产为上海鼎保大厦和鼎博大厦，业态为办公及配套商业，总建筑面积为17.33万平方米。项目估值为36.89亿元，若资本化率向4.8%~5.0%靠拢，估值有望上涨4.67%~9.04%。

项目亮点

• 商业不动产REITs：首批4只商业不动产REITs启动询价，项目质量高，具有较强吸引力。
• 分派率与估值：各项目分派率预期较高，若向已上市REITs靠拢，仍有较大上涨空间。
• 战略配售：各项目战略配售比例较高，原始权益人关联度强，有助于稳定发行。

二级市场：全线下跌，配置性价比提升

市场表现

• 各资产板块全部下跌，跌幅较大的为产业园区（-3.78%）和仓储物流（-2.93%），跌幅较小的为新型设施（-0.19%）和市政环保（-0.46%）。
• 全市场81只个券中仅7只收涨，74只收跌，市场情绪偏弱。
• 本周涨幅靠前的是中金重庆两江（+2.53%）和华泰苏州恒泰租赁住房（+2.03%）。

配置建议

• 由于供给压力较大，市场面临下跌风险，但部分基本面稳健的个券分派率显著提升，具有配置价值。
• 建议关注首农、金隅智造工场、东久新经济、百联消费、物美消费、华润有巢等项目，这些项目基本面较好，且因流动性问题被误杀，配置性价比显著。

主要观点

• 市场表现：整体下跌，成交量和换手率有所提升，但价格持续走低。
• 一级市场潜力：首批商业不动产REITs启动询价，项目质量高，分派率预期良好，具备较大上涨空间。
• 二级市场机会：部分项目因流动性问题被低估，配置性价比显著提升，值得关注。
• 供给压力：商业不动产和基础设施REITs供给增加，短期内对市场形成压制。

关键信息

• 市场数据：中证REITs全收益指数周度下跌2.15%，日均成交额和成交量分别增长31.49%和48.48%，换手率提升0.14个百分点。
• 项目估值：各项目估值根据折现率和分派率变化，预计有较大上涨空间。
• 分派率测算：中金唯品会商业REIT分派率预期为4.84%~5.12%，国泰海通砂之船商业REIT预期为5.46%~5.80%，中信建投首农商业REIT预期为5.60%~6.22%，汇添富上海地产商业REIT预期为4.75%~4.87%。
• 供给情况：商业不动产REITs预计募集规模超186亿元，基础设施REITs申报项目增多，加剧市场压力。

风险提示

• 政策风险：公募REITs相关政策出现超预期调整。
• 经营风险：基础设施项目经营状况可能对市场产生影响。
• 数据风险：资料来源及数据统计可能存在误差。

图表与数据

• 图1：C-REITs市场整体表现，显示市场下跌趋势。
• 图2：C-REITs市场日均换手率，显示市场流动性有所增强。
• 图3、图4、图5：各项目基本面及估值分析图，显示项目经营状况良好，具备上涨潜力。

总结

本周REITs市场整体下跌，成交量有所提升，但价格持续走低。一级市场首批商业不动产REITs启动询价，项目质量高，分派率预期良好，具备上涨潜力。二级市场因供给压力和流动性问题，整体表现不佳，但部分基本面稳健的个券具有配置价值。建议关注平价发行、分派率较高、基本面良好的项目，同时警惕政策调整和经营风险。