> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 中证REITs市场周度总结（2026年5月11-15日） ## 核心内容概览 本周（2026年5月11-15日）中证REITs全收益指数收于989.9点，周度环比下跌2.15%，较2025年末下跌1.97%。市场日均成交额和日均成交量分别较上周增长31.49%和48.48%，日均换手率提升0.14个百分点至0.43%，市场呈现“放量下跌”态势。 截至5月15日，我国已上市交易的81只REITs总市值为2195亿元，其中流通市值为1239亿元，周度环比下跌2.14%。二级市场整体下跌，其中产业园区、仓储物流跌幅较大，分别为-3.78%和-2.93%。部分个券如华夏合肥高新、中金湖北科投光谷、建信中关村等跌幅超过8.5%，显示市场情绪较为悲观。 ## 一级市场：首批4只商业不动产REITs启动询价 ### 项目概况 - **中金唯品会商业REIT**：底层资产为郑州和哈尔滨的杉杉奥特莱斯，业态为奥莱，总建筑面积24.26万平方米。项目估值为69.99亿元，若分派率向3.75%靠拢，平价发行下预计有26%~39%涨幅，溢价10%发行下预计有17%~24%涨幅。 - **国泰海通砂之船商业REIT**：底层资产为西安砂之船奥莱，业态为奥莱，总建筑面积约14.13万平方米。项目估值为50.28亿元，若分派率向3.83%靠拢，平价发行下预计有43%~51%涨幅，溢价10%发行下预计有30%~38%涨幅。 - **中信建投首农商业REIT**：底层资产为北京龙德广场，业态为购物中心，总建筑面积22.27万平方米。项目估值为27.03亿元，若分派率向4.03%靠拢，平价发行下预计有26%涨幅，溢价10%发行下预计有39%涨幅。 - **汇添富上海地产商业REIT**：底层资产为上海鼎保大厦和鼎博大厦，业态为办公及配套商业，总建筑面积为17.33万平方米。项目估值为36.89亿元，若资本化率向4.8%~5.0%靠拢，估值有望上涨4.67%~9.04%。 ### 项目亮点 - **商业不动产REITs**：首批4只商业不动产REITs启动询价，项目质量高，具有较强吸引力。 - **分派率与估值**：各项目分派率预期较高，若向已上市REITs靠拢，仍有较大上涨空间。 - **战略配售**：各项目战略配售比例较高，原始权益人关联度强，有助于稳定发行。 ## 二级市场：全线下跌，配置性价比提升 ### 市场表现 - 各资产板块全部下跌，跌幅较大的为产业园区（-3.78%）和仓储物流（-2.93%），跌幅较小的为新型设施（-0.19%）和市政环保（-0.46%）。 - 全市场81只个券中仅7只收涨，74只收跌，市场情绪偏弱。 - 本周涨幅靠前的是中金重庆两江（+2.53%）和华泰苏州恒泰租赁住房（+2.03%）。 ### 配置建议 - 由于供给压力较大，市场面临下跌风险，但部分基本面稳健的个券分派率显著提升，具有配置价值。 - 建议关注首农、金隅智造工场、东久新经济、百联消费、物美消费、华润有巢等项目，这些项目基本面较好，且因流动性问题被误杀，配置性价比显著。 ## 主要观点 - **市场表现**：整体下跌，成交量和换手率有所提升，但价格持续走低。 - **一级市场潜力**：首批商业不动产REITs启动询价，项目质量高，分派率预期良好，具备较大上涨空间。 - **二级市场机会**：部分项目因流动性问题被低估，配置性价比显著提升，值得关注。 - **供给压力**：商业不动产和基础设施REITs供给增加，短期内对市场形成压制。 ## 关键信息 - **市场数据**：中证REITs全收益指数周度下跌2.15%，日均成交额和成交量分别增长31.49%和48.48%，换手率提升0.14个百分点。 - **项目估值**：各项目估值根据折现率和分派率变化，预计有较大上涨空间。 - **分派率测算**：中金唯品会商业REIT分派率预期为4.84%~5.12%，国泰海通砂之船商业REIT预期为5.46%~5.80%，中信建投首农商业REIT预期为5.60%~6.22%，汇添富上海地产商业REIT预期为4.75%~4.87%。 - **供给情况**：商业不动产REITs预计募集规模超186亿元，基础设施REITs申报项目增多，加剧市场压力。 ## 风险提示 - **政策风险**：公募REITs相关政策出现超预期调整。 - **经营风险**：基础设施项目经营状况可能对市场产生影响。 - **数据风险**：资料来源及数据统计可能存在误差。 ## 图表与数据 - **图1**：C-REITs市场整体表现，显示市场下跌趋势。 - **图2**：C-REITs市场日均换手率，显示市场流动性有所增强。 - **图3、图4、图5**：各项目基本面及估值分析图，显示项目经营状况良好，具备上涨潜力。 ## 总结 本周REITs市场整体下跌，成交量有所提升，但价格持续走低。一级市场首批商业不动产REITs启动询价，项目质量高，分派率预期良好，具备上涨潜力。二级市场因供给压力和流动性问题，整体表现不佳，但部分基本面稳健的个券具有配置价值。建议关注平价发行、分派率较高、基本面良好的项目，同时警惕政策调整和经营风险。