20260329-国信证券-公募REITs周报（第59期）_首单保险资管参与商业不动产REITs申报_12页_2mb

公募REITs周报（第59期）总结

核心内容

本周公募REITs市场整体表现弱势，中证REITs指数周跌幅为 $-0.8%$，年初至今涨跌幅为 $0%$。所有类型REITs均收跌，生态环保REITs跌幅最小，而交通基础设施REITs成交额占比最高，达到 $26.1%$。REITs总市值为2218亿元，较上周减少21亿元，全周日均换手率为 $0.30%$，保持不变。

主要观点

• 市场表现：中证REITs指数周跌幅 $-0.8%$，表现弱于中证转债和中证全债，但强于沪深300指数。年初至今，中证转债涨幅最大，达 $+1.4%$，而沪深300指数跌幅最大，为 $-2.8%$。
• 回报与波动：近一年中证REITs指数回报率为 $-10.0%$，波动率为 $6.8%$。其回报率低于中证转债、沪深300和中证全债指数，但波动率低于沪深300和中证转债指数。
• 资金流向：主力净流入额前三分别为南方顺丰物流REIT（528万元）、华夏大悦城商业REIT（466万元）、华泰江苏交控REIT（376万元）。
• 新动态：亚特兰蒂斯商业不动产REIT正式申报，这是首单由保险资管担任专项计划管理人的公募REITs产品，标志着市场参与主体与产品类型的新突破。
• 项目进展：中航北京昌保租赁住房REIT获深交所通过，项目估值为8.20亿元。

关键信息

• REITs类型表现：

  • 产权类REITs平均周跌幅为 $-0.96%$
  • 特许经营权类REITs平均周跌幅为 $-0.99%$
  • 周度涨幅前三为招商高速公路REIT（ $+1.48%$）、南方万国数据中心REIT（ $+1.33%$）、中银中外运仓储物流REIT（ $+1.08%$）

• 交易活跃度：

  • 数据中心REITs区间日换手率最高，达 $0.6%$
  • 交通基础设施REITs成交额占比最高，为 $26.1%$

• 估值情况：

  • 公募REITs年化现金分派率均值为 $6.4%$
  • 产权类REITs股息率比中证红利股均值低51BP，经营权类REITs内部收益率与十年期国债收益率利差为345BP
  • 估值指标包括相对净值折溢价率（类似PB）、IRR（内部收益率）和P/FF0（当前价格与现金流比）

• 市场动态：

  • 本周共有3只REITs产品已问询，18只已反馈，3只已受理
  • 新申报项目包括国联安复星封闭式商业不动产证券投资基金（3月26日）

风险提示

• 公开资料数据滞后
• 二级市场价格波动风险
• 基础设施项目运营风险
• 税收等政策调整风险
• 流动性风险

二级市场走势

• 中证REITs指数与股债指数走势对比
• 中证REITs指数与股债指数波动率对比
• 中证REITs指数与股债指数周度涨跌幅对比
• 中证REITs指数与股债指数年初至今涨跌幅对比

一级市场发行

• 项目状态包括已问询、已反馈、已受理和通过
• 项目类型涵盖保障性租赁住房、交通基础设施、园区基础设施、消费基础设施、能源基础设施、仓储物流、水利设施、生态环保等

估值跟踪

• 不同项目类型的REITs估值水平和年化派息率
• 各REITs产品的年化现金分派率、相对净值折溢价率、P/FF0和IRR数据
• 估值指标分析及对二级市场的影响

附录

• 证券分析师信息：戴丹苗、赵婧
• 基础数据：中债综合指数、中债长/中短期指数、银行间国债收益、企业/公司/转债规模等
• 相关研究报告：《公募REITs周报（第58期）》、《转债市场周报》、《超长债周报》等