> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 公募REITs周报（5.18-5.22）总结 ## 核心内容 本周（2026年5月18日至5月22日），中证REITs全收益指数上涨1.46%，价格指数上涨1.19%，全市场总市值收于2212亿元，环比上涨0.77%。市场表现受到首批4只REITs指数基金申报至证监会的影响，市场应声反弹。产权REITs和经营权REITs分别录得0.44%和2.38%的总回报，其中华夏基金华润有巢REIT领涨5.49%，华夏中国交建REIT领涨7.11%。 ## 主要观点 - **市场反弹**：首批4只REITs指数基金申报后，市场出现反弹，反映出投资者对指数基金出台后的指数成分需求的乐观预期。 - **板块表现分化**：各板块表现差异较大，高速公路和能源板块涨幅领先，分别上涨2.74%和1.93%。而仓储物流和产业园板块则下跌0.81%和0.81%，说明板块表现与基本面相关。 - **商业不动产REITs发售**：首批4单商业不动产REITs发布发售公告，募集金额分别为40.92亿元、30.13亿元、55.31亿元和76.96亿元，发行溢价率分别为6.31%、9.96%、10.00%和9.96%。预计2026年分派率分别为4.47%、5.65%、4.96%和4.40%。 - **成交活跃度提升**：本周日均成交额达到6.73亿元，环比增长38%，显示出市场活跃度的提升，值得关注后续成交量能变化以判断反弹的延续性。 - **流通市值与分派率**：前40名REITs平均上涨1.53%，显著高于后41只REITs的0.05%。提示关注总市值较大但流通市值较小的REITs解禁后可能对指数成分权重产生影响，以及非指数成分REITs在满足条件后可能被纳入指数成分。 ## 关键信息 ### 首批商业不动产REITs发售详情 | 项目名称 | 原始权益人 | 发行份额（亿份） | 询价区间下限 | 询价区间上限 | 发行价 | 实际募集金额（亿元） | 拟募集金额（亿元） | 发行溢价率 | |----------|------------|------------------|----------------|----------------|--------|----------------------|------------------|-------------| | 上海地产商业REIT | 上海世博发展(集团)有限公司 | 10 | 3.4640 | 4.234 | 4.092 | 40.92 | 38.49 | 6.31% | | 首农商业REIT | 砂之船(西安)购物广场有限公司 | 10 | 2.4660 | 3.014 | 3.013 | 30.13 | 27.4 | 9.96% | | 砂之船商业REIT | 砂之船(西安)购物广场有限公司 | 10 | 4.5250 | 5.531 | 5.531 | 55.31 | 50.28 | 10.00% | | 唯品会商业REIT | 杉杉商业集团有限公司 | 20 | 3.1500 | 3.849 | 3.848 | 76.96 | 69.99 | 9.96% | ### 在审/待发公募REITs项目情况 | 项目名称 | 资产原始权益人 | 一级分类 | 二级分类 | 具体资产 | 交易所受理日期 | 最新更新日期 | 项目具体阶段 | |----------|----------------|----------|----------|----------|----------------|--------------|----------------| | 汇添富上海地产商业REIT | 上海世博发展(集团)有限公司 | 产权 | 商业不动产 | 鼎保大厦项目、鼎博大厦项目 | 2026/1/29 | 2026/5/23 | 发布基金份额发售公告 | | 国泰海通砂之船商业REIT | 砂之船(西安)购物广场有限公司 | 产权 | 商业不动产 | 砂之船(西安)奥特莱斯项目 | 2026/1/30 | 2026/5/22 | 发布基金份额发售公告 | | 中信建投首农商业REIT | 北京元创联商业企业管理中心(有限合伙),北京粮食集团有限责任公司 | 产权 | 商业不动产 | 北京龙德广场 | 2026/2/12 | 2026/5/22 | 发布基金份额发售公告 | | 中金开元旅业商业REIT | 杭州汉峰企业管理有限公司 | 产权 | 商业不动产 | 杭州开元名都项目、温州开元名都项目、嵊州开元名都项目 | 2026/4/30 | 2026/5/22 | 上交所已问询 | | 中金唯品会商业REIT | 杉杉商业集团有限公司 | 产权 | 商业不动产 | 郑州杉杉奥特莱斯项目、哈尔滨杉杉奥特莱斯项目 | 2026/1/29 | 2026/5/21 | 发布基金份额发售公告 | ### 持有型不动产ABS（机构间REITs）项目情况 | 交易所 | 编号 | 名称 | 承销商/管理人 | 品种 | 拟发行金额（亿元） | 项目状态 | 更新日期 | 受理日期 | |--------|------|------|----------------|------|------------------|----------|----------|----------| | 深交所 | 1 | 国泰海通-长春市城市建设集团有限公司持有型不动产资产支持专项计划 | 国泰海通资管 | ABS | 6.22 | 通过 | 2026/4/22 | 2025/12/30 | | 深交所 | 2 | 中信建投-居然智家持有型不动产资产支持专项计划 | 中信建投 | ABS | 24.61 | 已反馈 | 2026/4/14 | 2026/4/1 | | 深交所 | 3 | 中信证券-金石基金-奥飞数据2026年第1期绿色数据中心持有型不动产资产支持专项计划 | 中信证券 | ABS | 21 | 已反馈 | 2026/4/9 | 2026/3/31 | ## 后续关注 - 新发项目情况 - 政策变化 - 利率波动 ## 风险提示 - 项目运营业绩不及预期 - 政策不及预期 - 市场波动超预期