> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 公募REITs周报（第55期） REITs市场回调，首单港口REITs申报 # 核心观点 主要结论：本周REITs市场回调，中证REITs指数全周跌 $0.6\%$ ，仅有数据中心、生态环保、交通REITs周度收红。从主要指数周涨跌幅对比来看，沪深300>中证全债>中证转债>中证REITs。截至2026年2月27日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低65BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为318BP。本周建信天津临港港口REITs正式申报，这是首单港口基础设施公募REITs产品，标志着我国港口行业资产证券化实现重要突破。 中证REITs指数周涨跌幅为 $-0.6\%$ ，年初至今涨跌幅为 $+2.7\%$ 。截至2026年2月27日，中证REITs（收盘）指数收盘价为796.08点，整周（2026/2/23-2026/2/27）涨跌幅为 $-0.6\%$ ，表现弱于沪深300指数（1.1%），中证全债指数（ $-0.4\%$ ），中证转债指数（ $-0.2\%$ ）。年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：中证转债 $(+6.8\%)$ >中证REITs $(+2.7\%)$ >沪深300 $(+1.7\%)$ >中证全债 $(+0.6\%)$ 。近一年中证REITs指数回报率为 $-6.5\%$ ，波动率为 $6.9\%$ ，回报率低于中证转债指数、沪深300指数和中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数。REITs总市值在2月27日为2274亿元，较上周减少14亿元；全周日均换手率为 $0.35\%$ ，较前一周增加0.02个百分点。 数据中心、生态环保、交通REITs涨幅领先。从不同项目属性REITs来看，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为 $-1.5\%$ 、 $-0.1\%$ 。从不同项目类型REITs来看，各板块涨跌分化，数据中心、生态环保、交通REITs周度收红。分具体标的来看，周度涨幅排名前三的三只REITs分别为南方润泽科技数据中心REIT（ $+2.68\%$ ）、华泰江苏交控REIT $(+2.33\%)$ ）、华安外高桥REIT（ $+1.70\%$ ）。 数据中心REITs交易活跃度最高。从不同项目类型来看，新型基础设施REITs区间日换手率最高，区间日均换手率为 $1.5\%$ ；交通基础设施REITs本周成交额占比最高，成交额占REITs总成交额 $18.5\%$ 。从本周不同REITs产品资金流向来看，主力净流入额前三名分别为南方润泽科技数据中心REIT(897万元）、华泰江苏交控REIT（818万元）、华夏安博仓储REIT(760万元）。 建信天津临港港口REITs申报。该项目由天津临港发展集团发起，天津临港港务集团为原始权益人，建信基金担任基金管理人，底层资产为大沽口港区14个各类码头泊位，码头类型涉及粮油码头、件杂货码头、液化码头等，资产储备丰厚，持续经营能力坚实。 广发新城吾悦商业不动产REIT申报。该项目发起人为吾悦顺瑞（上海）商业经营管理有限公司，管理人为广发基金管理有限公司，瑞元资本管理有限公司为专项计划管理人，底层资产为新城控股旗下吾悦广场优质商业综合体。 风险提示：公开资料数据滞后，二级市场价格波动风险，基础设施项目运营风险，税收等政策调整风险，流动性风险等。 # 固定收益周报 证券分析师：戴丹苗 0755-81982379 daidanmiao@guosen.com S0980520040003 证券分析师：赵婧 0755-22940745 zhaojing@guosen.com.cn S0980513080004 # 基础数据 <table><tr><td>中债综合指数</td><td>254.4</td></tr><tr><td>中债长/中短期指数</td><td>245.4/209.1</td></tr><tr><td>银行间国债收益(10Y)</td><td>1.82</td></tr><tr><td>企业/公司/转债规模(千亿)</td><td>79.4/22.4/5.5</td></tr></table> 市场走势 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 # 相关研究报告 《转债市场周报-节后预计春躁延续，转债向上概率较大》——2026-02-23 《超长债周报-30-10期限利差继续高位震荡》 —2026-02-23 《公募REITs周报（第54期)-REITs市场回暖，商业不动产REITs密集申报》——2026-02-14 《超长债周报——30年国债收益率创今年新低》—2026-02-08 《公募REITs周报（第53期）-各板块普跌，商业不动产REITs继续扩容》——2026-02-08 # 二级市场走势 # 主要指数周涨跌幅：沪深300>中证全债>中证转债>中证REITs 截至2026年2月27日，中证REITs（收盘）指数收盘价为796.08点，整周(2026/2/23-2026/2/27）涨跌幅为 $-0.6\%$ ，表现弱于沪深300指数（ $1.1\%$ ），中证全债指数（ $-0.4\%$ ），中证转债指数（ $-0.2\%$ ）。年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：中证转债（ $+6.8\%$ ）>中证REITs（ $+2.7\%$ ）>沪深300（ $+1.7\%$ ）>中证全债（ $+0.6\%$ ）。 图1：中证REITs指数和股债指数走势对比 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 图2：中证REITs指数和股债指数波动率对比 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 图3：中证REITs指数和股债指数周度涨跌幅对比 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 图4：中证REITs指数和股债指数年初至今涨跌幅对比 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 截至2026年2月27日，近一年中证REITs指数回报率为 $-6.5\%$ ，波动率为 $6.9\%$ 回报率低于中证转债指数、沪深300指数和中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数。REITs总市值在2月27日为2274亿元，较上周减少14亿元；全周日均换手率为 $0.35\%$ ，较前一周增加0.02个百分点。 图5：近一年各类主要指数回报率和波动率对比 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 图6：全市场REITs总市值和周度日均换手率 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 # 数据中心、生态环保、交通REITs涨幅领先 截至2026年2月27日，从不同项目属性REITs来看，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为 $-1.5\%$ 、 $-0.1\%$ 。从不同项目类型REITs来看，各板块涨跌分化，数据中心、生态环保、交通REITs涨幅为正。 图7：不同项目属性REITs周涨跌幅对比 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2026年2月27日） 图8：不同项目类型REITs周涨跌幅对比 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2026年2月27日） 分具体标的来看，周度涨幅排名前三的三只REITs分别为南方润泽科技数据中心REIT（+2.68%）、华泰江苏交控REIT（+2.33%）、华安外高桥REIT（+1.70%）。 图9：不同REITs基金涨跌幅 <table><tr><td>名称</td><td>项目属性</td><td>项目类型</td><td>管理公司</td><td>周涨跌幅(%)</td><td>年初至今涨跌幅(%)</td></tr><tr><td>南方润泽科技数据中心REIT</td><td>产权类</td><td>新型基础设施</td><td>南方基金</td><td>2.68</td><td>12.82</td></tr><tr><td>华泰江苏交控REIT</td><td>特许经营类</td><td>交通基础设施</td><td>华泰证券资管</td><td>2.33</td><td>9.31</td></tr><tr><td>华安外高桥REIT</td><td>产权类</td><td>仓储物流</td><td>华安基金</td><td>1.70</td><td>3.38</td></tr><tr><td>中信建投明阳智能新能源REIT</td><td>产权类</td><td>能源基础设施</td><td>中信建投基金</td><td>1.36</td><td>2.46</td></tr><tr><td>中金安徽交控REIT</td><td>特许经营类</td><td>交通基础设施</td><td>中金基金</td><td>0.84</td><td>1.97</td></tr><tr><td>易方达高速REIT</td><td>特许经营类</td><td>交通基础设施</td><td>易方达基金</td><td>0.79</td><td>5.20</td></tr><tr><td>南方万国数据中心REIT</td><td>产权类</td><td>新型基础设施</td><td>南方基金</td><td>0.74</td><td>6.16</td></tr><tr><td>中航首钢绿能REIT</td><td>特许经营类</td><td>生态环保</td><td>中航基金</td><td>0.54</td><td>3.65</td></tr><tr><td>招商高速公路REIT</td><td>特许经营类</td><td>交通基础设施</td><td>招商基金</td><td>0.51</td><td>6.82</td></tr><tr><td>华泰宝湾物流REIT</td><td>产权类</td><td>仓储物流</td><td>华泰证券资管</td><td>0.51</td><td>8.32</td></tr><tr><td>红土创新盐田港REIT</td><td>产权类</td><td>仓储物流</td><td>红土创新基金</td><td>0.45</td><td>4.11</td></tr><tr><td>工银河北高速REIT</td><td>特许经营类</td><td>交通基础设施</td><td>工银瑞信基金</td><td>0.42</td><td>0.68</td></tr><tr><td>中金山东高速REIT</td><td>特许经营类</td><td>交通基础设施</td><td>中金基金</td><td>0.39</td><td>-1.61</td></tr><tr><td>国金中国铁建REIT</td><td>特许经营类</td><td>交通基础设施</td><td>国金基金</td><td>0.38</td><td>6.13</td></tr><tr><td>中航京能光伏REIT</td><td>产权类</td><td>能源基础设施</td><td>中航基金</td><td>0.35</td><td>2.61</td></tr><tr><td>富国首创水务REIT</td><td>特许经营类</td><td>生态环保</td><td>富国基金</td><td>0.27</td><td>1.77</td></tr><tr><td>嘉实物美消费REIT</td><td>产权类</td><td>消费基础设施</td><td>嘉实基金</td><td>0.14</td><td>10.63</td></tr><tr><td>华夏南京交通高速公路REIT</td><td>特许经营类</td><td>交通基础设施</td><td>华夏基金</td><td>-0.05</td><td>0.02</td></tr><tr><td>中金印力消费REIT</td><td>产权类</td><td>消费基础设施</td><td>中金基金</td><td>-0.09</td><td>1.52</td></tr><tr><td>建信中关村REIT</td><td>产权类</td><td>园区基础设施</td><td>建信基金</td><td>-0.20</td><td>1.22</td></tr><tr><td>华夏深国际REIT</td><td>产权类</td><td>仓储物流</td><td>华夏基金</td><td>-0.20</td><td>4.18</td></tr><tr><td>平安宁波交投REIT</td><td>特许经营类</td><td>交通基础设施</td><td>平安基金</td><td>-0.26</td><td>3.74</td></tr><tr><td>中信建投国家电投新能源REIT</td><td>特许经营类</td><td>能源基础设施</td><td>中信建投基金</td><td>-0.33</td><td>0.83</td></tr><tr><td>国泰海通济南能源供热REIT</td><td>特许经营类</td><td>市政设施</td><td>国泰海通资管</td><td>-0.34</td><td>4.26</td></tr><tr><td>平安广州广河REIT</td><td>特许经营类</td><td>交通基础设施</td><td>平安基金</td><td>-0.47</td><td>0.55</td></tr><tr><td>东吴苏园产业REIT</td><td>产权类</td><td>园区基础设施</td><td>东吴基金</td><td>-0.49</td><td>-1.35</td></tr><tr><td>嘉实京东仓储基础设施REIT</td><td>产权类</td><td>仓储物流</td><td>嘉实基金</td><td>-0.50</td><td>0.79</td></tr><tr><td>华睿合肥高新REIT</td><td>产权类</td><td>园区基础设施</td><td>华夏基金</td><td>-0.56</td><td>-0.87</td></tr><tr><td>中航易商仓储物流REIT</td><td>产权类</td><td>仓储物流</td><td>中航基金</td><td>-0.62</td><td>0.00</td></tr><tr><td>中金湖北科投光谷REIT</td><td>产权类</td><td>园区基础设施</td><td>中金基金</td><td>-0.70</td><td>1.56</td></tr><tr><td>华夏金茂商业REIT</td><td>产权类</td><td>消费基础设施</td><td>华夏基金</td><td>-0.70</td><td>4.48</td></tr><tr><td>嘉实中国电建清洁能源REIT</td><td>产权类</td><td>能源基础设施</td><td>嘉实基金</td><td>-0.75</td><td>1.67</td></tr><tr><td>华夏中核清洁能源REIT</td><td>产权类</td><td>能源基础设施</td><td>华夏基金</td><td>-0.83</td><td>-1.24</td></tr><tr><td>博时蛇口产园REIT</td><td>产权类</td><td>园区基础设施</td><td>博时基金</td><td>-0.90</td><td>5.37</td></tr><tr><td>浙商沪杭甬REIT</td><td>特许经营类</td><td>交通基础设施</td><td>浙商资管</td><td>-0.97</td><td>3.27</td></tr><tr><td>中金普洛斯REIT</td><td>产权类</td><td>仓储物流</td><td>中金基金</td><td>-0.97</td><td>4.36</td></tr><tr><td>华夏中国交建REIT</td><td>特许经营类</td><td>交通基础设施</td><td>华夏基金</td><td>-0.97</td><td>4.27</td></tr><tr><td>易方达华威市场REIT</td><td>产权类</td><td>消费基础设施</td><td>易方达基金</td><td>-1.07</td><td>8.61</td></tr><tr><td>华夏越秀高速REIT</td><td>特许经营类</td><td>交通基础设施</td><td>华夏基金</td><td>-1.14</td><td>6.05</td></tr><tr><td>南方顺丰物流REIT</td><td>产权类</td><td>仓储物流</td><td>南方基金</td><td>-1.31</td><td>5.59</td></tr><tr><td>中银中外运仓储物流REIT</td><td>产权类</td><td>仓储物流</td><td>中银基金</td><td>-1.35</td><td>4.91</td></tr><tr><td>华夏金穗智造工厂REIT</td><td>产权类</td><td>园区基础设施</td><td>华夏基金</td><td>-1.40</td><td>9.64</td></tr><tr><td>华夏中海商业REIT</td><td>产权类</td><td>消费基础设施</td><td>华夏基金</td><td>-1.42</td><td>0.28</td></tr><tr><td>华夏华电清洁能源REIT</td><td>产权类</td><td>能源基础设施</td><td>华夏基金</td><td>-1.44</td><td>-0.98</td></tr><tr><td>华夏北京保障房REIT</td><td>产权类</td><td>保障性租赁住房</td><td>华夏基金</td><td>-1.46</td><td>4.62</td></tr><tr><td>创金合信农首REIT</td><td>产权类</td><td>园区基础设施</td><td>创金合信基金</td><td>-1.46</td><td>8.48</td></tr><tr><td>中信建投沈阳国际软件园REIT</td><td>产权类</td><td>园区基础设施</td><td>中信建投基金</td><td>-1.47</td><td>8.48</td></tr><tr><td>中金唯品会奥莱REIT</td><td>产权类</td><td>消费基础设施</td><td>中金基金</td><td>-1.48</td><td>5.48</td></tr><tr><td>华夏凯德商业REIT</td><td>产权类</td><td>消费基础设施</td><td>华夏基金</td><td>-1.51</td><td>4.00</td></tr><tr><td>国泰海通城投宽庭保租房REIT</td><td>产权类</td><td>保障性租赁住房</td><td>国泰海通资管</td><td>-1.55</td><td>-0.54</td></tr><tr><td>中金联东科创REIT</td><td>产权类</td><td>园区基础设施</td><td>中金基金</td><td>-1.56</td><td>4.09</td></tr><tr><td>华夏和达高科REIT</td><td>产权类</td><td>园区基础设施</td><td>华夏基金</td><td>-1.81</td><td>4.74</td></tr><tr><td>华夏基金华润有巢REIT</td><td>产权类</td><td>保障性租赁住房</td><td>华夏基金</td><td>-1.87</td><td>-4.02</td></tr><tr><td>华夏特变电工新能源REIT</td><td>产权类</td><td>能源基础设施</td><td>华夏基金</td><td>-2.02</td><td>3.77</td></tr><tr><td>招商科创REIT</td><td>产权类</td><td>园区基础设施</td><td>招商基金</td><td>-2.02</td><td>5.31</td></tr><tr><td>华夏大悦城商业REIT</td><td>产权类</td><td>消费基础设施</td><td>华夏基金</td><td>-2.04</td><td>5.31</td></tr><tr><td>易方达广开产园REIT</td><td>产权类</td><td>园区基础设施</td><td>易方达基金</td><td>-2.04</td><td>-6.24</td></tr><tr><td>汇添富九州通医药REIT</td><td>产权类</td><td>仓储物流</td><td>汇添富基金</td><td>-2.08</td><td>2.42</td></tr><tr><td>华安张江产业园REIT</td><td>产权类</td><td>园区基础设施</td><td>华安基金</td><td>-2.14</td><td>1.59</td></tr><tr><td>华夏华润商业REIT</td><td>产权类</td><td>消费基础设施</td><td>华夏基金</td><td>-2.16</td><td>4.05</td></tr><tr><td>华安百联消费REIT</td><td>产权类</td><td>消费基础设施</td><td>华安基金</td><td>-2.19</td><td>11.54</td></tr><tr><td>华夏安博仓储REIT</td><td>产权类</td><td>仓储物流</td><td>华夏基金</td><td>-2.25</td><td>2.25</td></tr><tr><td>博时津开产园REIT</td><td>产权类</td><td>园区基础设施</td><td>博时基金</td><td>-2.30</td><td>5.79</td></tr><tr><td>中金中国绿发商业REIT</td><td>产权类</td><td>消费基础设施</td><td>中金基金</td><td>-2.38</td><td>0.92</td></tr><tr><td>华泰苏州恒泰租赁住房REIT</td><td>产权类</td><td>保障性租赁住房</td><td>华泰证券资管</td><td>-2.40</td><td>1.76</td></tr><tr><td>中金办庄产业园REIT</td><td>产权类</td><td>园区基础设施</td><td>中金基金</td><td>-2.43</td><td>3.66</td></tr><tr><td>鹏华深圳能源REIT</td><td>产权类</td><td>能源基础设施</td><td>鹏华基金</td><td>-2.65</td><td>3.18</td></tr><tr><td>汇添富上海地产租赁住房REIT</td><td>产权类</td><td>保障性租赁住房</td><td>汇添富基金</td><td>-2.76</td><td>4.01</td></tr><tr><td>华夏首创奥莱REIT</td><td>产权类</td><td>消费基础设施</td><td>华夏基金</td><td>-2.82</td><td>5.08</td></tr><tr><td>红土创新深圳安居REIT</td><td>产权类</td><td>保障性租赁住房</td><td>红土创新基金</td><td>-2.91</td><td>-1.73</td></tr><tr><td>国泰海通临港创新产业园REIT</td><td>产权类</td><td>园区基础设施</td><td>国泰海通资管</td><td>-2.97</td><td>-0.56</td></tr><tr><td>中金厦门安居REIT</td><td>产权类</td><td>保障性租赁住房</td><td>中金基金</td><td>-3.19</td><td>-2.98</td></tr><tr><td>招商基金蛇口租赁住房REIT</td><td>产权类</td><td>保障性租赁住房</td><td>招商基金</td><td>-3.25</td><td>2.45</td></tr><tr><td>国泰海通东久新经济REIT</td><td>产权类</td><td>园区基础设施</td><td>国泰海通资管</td><td>-3.45</td><td>5.73</td></tr><tr><td>广发成都高投产业园REIT</td><td>产权类</td><td>园区基础设施</td><td>广发基金</td><td>-3.49</td><td>6.42</td></tr><tr><td>银华绍兴原水水利REIT</td><td>特许经营类</td><td>水利设施</td><td>银华基金</td><td>-3.85</td><td>5.00</td></tr><tr><td>工银蒙能清洁能源REIT</td><td>产权类</td><td>能源基础设施</td><td>工银瑞信基金</td><td>-3.91</td><td>9.12</td></tr><tr><td>中金重庆两江REIT</td><td>产权类</td><td>园区基础设施</td><td>中金基金</td><td>-4.96</td><td>9.80</td></tr><tr><td>华泰南京建邺REIT</td><td>产权类</td><td>园区基础设施</td><td>华泰证券资管</td><td>-6.19</td><td>2.76</td></tr></table> 资料来源：Wind,国信证券经济研究所整理(数据截至 2026 年 2 月 27 日) 从不同项目类型来看，新型基础设施REITs区间日换手率最高，区间日均换手率为 $1.5\%$ ；交通基础设施REITs本周成交额占比最高，成交额占REITs总成交额 $18.5\%$ 图10：不同REITs区间日均换手率和成交额占比 <table><tr><td>资产类型</td><td colspan="2">区间日均换手率(%)</td><td colspan="2">成交额占REITs总成交额比重(%)</td></tr><tr><td>新型基础设施</td><td colspan="2">1.5</td><td></td><td>11.2</td></tr><tr><td>仓储物流</td><td colspan="2">0.5</td><td colspan="2">17.9</td></tr><tr><td>水利设施</td><td colspan="2">0.4</td><td colspan="2">1.2</td></tr><tr><td>保障性租赁住房</td><td colspan="2">0.4</td><td colspan="2">10.4</td></tr><tr><td>能源基础设施</td><td colspan="2">0.4</td><td colspan="2">10.0</td></tr><tr><td>园区基础设施</td><td colspan="2">0.3</td><td colspan="2">14.5</td></tr><tr><td>生态环保</td><td colspan="2">0.3</td><td colspan="2">1.3</td></tr><tr><td>消费基础设施</td><td colspan="2">0.3</td><td colspan="2">14.6</td></tr><tr><td>交通基础设施</td><td colspan="2">0.2</td><td colspan="2">18.5</td></tr><tr><td>市政设施</td><td colspan="2">0.1</td><td colspan="2">0.3</td></tr></table> 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2026年2月27日） 从本周不同REITs产品资金流向来看，主力净流入额前三名分别为南方润泽科技数据中心REIT(897万元)、华泰江苏交控REIT(818万元)、华夏安博仓储REIT(760万元）。 图11：不同REITs产品资金流向 <table><tr><td>简称</td><td>主力净流入额(万元)</td><td>连续流入天数</td><td>主力净流入额占比(%)</td></tr><tr><td>南方润泽科技数据中心REIT</td><td>897.37</td><td>1</td><td>0.42</td></tr><tr><td>华泰江苏交控REIT</td><td>818.49</td><td>4</td><td>0.41</td></tr><tr><td>华夏安博仓储REIT</td><td>760.37</td><td>-1</td><td>1.07</td></tr><tr><td>创金合信首农REIT</td><td>724.34</td><td>5</td><td>0.48</td></tr><tr><td>华夏华润商业REIT</td><td>556.28</td><td>2</td><td>0.09</td></tr><tr><td>中信建投明阳智能新能源REIT</td><td>394.02</td><td>4</td><td>0.36</td></tr><tr><td>中金唯品会奥莱REIT</td><td>352.29</td><td>-1</td><td>0.26</td></tr><tr><td>华泰宝湾物流REIT</td><td>277.86</td><td>4</td><td>0.31</td></tr><tr><td>华夏基金华润有巢REIT</td><td>259.28</td><td>3</td><td>0.13</td></tr><tr><td>华安张江产业园REIT</td><td>256.77</td><td>4</td><td>0.14</td></tr><tr><td>中信建投国家电投新能源REIT</td><td>238.83</td><td>0</td><td>0.05</td></tr><tr><td>华泰南京建邺REIT</td><td>238.39</td><td>5</td><td>0.47</td></tr><tr><td>易方达华威市场REIT</td><td>220.35</td><td>-1</td><td>0.13</td></tr><tr><td>博时津开产园REIT</td><td>218.99</td><td>3</td><td>0.18</td></tr><tr><td>招商基金蛇口租赁住房REIT</td><td>214.73</td><td>2</td><td>0.16</td></tr><tr><td>南方万国数据中心REIT</td><td>198.64</td><td>2</td><td>0.18</td></tr><tr><td>中金湖北科投光谷REIT</td><td>187.94</td><td>-1</td><td>0.26</td></tr><tr><td>广发成都高投产业园REIT</td><td>179.51</td><td>-1</td><td>0.20</td></tr><tr><td>华夏合肥高新REIT</td><td>167.43</td><td>0</td><td>0.19</td></tr><tr><td>中航易商仓储物流REIT</td><td>159.44</td><td>1</td><td>0.11</td></tr><tr><td>华夏北京保障房REIT</td><td>149.47</td><td>3</td><td>0.08</td></tr><tr><td>中金厦门安居REIT</td><td>148.27</td><td>3</td><td>0.09</td></tr><tr><td>银华绍兴原水水利REIT</td><td>136.44</td><td>2</td><td>0.12</td></tr><tr><td>国泰海通城投宽庭保租房REIT</td><td>134.18</td><td>3</td><td>0.05</td></tr><tr><td>华夏中国交建REIT</td><td>131.36</td><td>-1</td><td>0.03</td></tr><tr><td>中金印力消费REIT</td><td>115.29</td><td>1</td><td>0.04</td></tr><tr><td>中金重庆两江REIT</td><td>113.95</td><td>5</td><td>0.18</td></tr><tr><td>华泰苏州恒泰租赁住房REIT</td><td>113.34</td><td>4</td><td>0.20</td></tr><tr><td>红土创新深圳安居REIT</td><td>94.87</td><td>1</td><td>0.09</td></tr><tr><td>东吴苏园产业REIT</td><td>94.66</td><td>-1</td><td>0.05</td></tr><tr><td>汇添富九州通医药REIT</td><td>93.05</td><td>-1</td><td>0.08</td></tr><tr><td>中信建投沈阳国际软件园REIT</td><td>91.34</td><td>4</td><td>0.28</td></tr><tr><td>华夏首创奥莱REIT</td><td>76.66</td><td>1</td><td>0.03</td></tr><tr><td>华夏特变电工新能源REIT</td><td>73.63</td><td>1</td><td>0.10</td></tr><tr><td>国金中国铁建REIT</td><td>73.55</td><td>1</td><td>0.03</td></tr><tr><td>国泰海通东久新经济REIT</td><td>67.62</td><td>3</td><td>0.04</td></tr><tr><td>华夏大悦城商业REIT</td><td>66.58</td><td>2</td><td>0.02</td></tr><tr><td>嘉实物美消费REIT</td><td>43.81</td><td>-1</td><td>0.05</td></tr><tr><td>易方达深高速REIT</td><td>41.42</td><td>3</td><td>0.04</td></tr><tr><td>嘉实中国电建清洁能源REIT</td><td>37.89</td><td>1</td><td>0.05</td></tr><tr><td>华夏中核清洁能源REIT</td><td>32.40</td><td>-1</td><td>0.06</td></tr><tr><td>华夏金茂商业REIT</td><td>31.73</td><td>0</td><td>0.05</td></tr><tr><td>汇添富上海地产租赁住房REIT</td><td>28.41</td><td>3</td><td>0.05</td></tr><tr><td>华夏南京交通高速公路REIT</td><td>28.20</td><td>1</td><td>0.03</td></tr><tr><td>中金安徽交控REIT</td><td>25.86</td><td>1</td><td>0.00</td></tr><tr><td>华夏华电清洁能源REIT</td><td>24.21</td><td>2</td><td>0.04</td></tr><tr><td>富国首创水务REIT</td><td>12.41</td><td>3</td><td>0.01</td></tr><tr><td>华夏中海商业REIT</td><td>11.49</td><td>-2</td><td>0.02</td></tr><tr><td>招商科创REIT</td><td>6.47</td><td>2</td><td>0.01</td></tr><tr><td>平安宁波交投REIT</td><td>-1.67</td><td>0</td><td>0.00</td></tr><tr><td>中金山东高速REIT</td><td>-2.36</td><td>-1</td><td>0.00</td></tr><tr><td>中银中外运仓储物流REIT</td><td>-6.35</td><td>-1</td><td>-0.01</td></tr><tr><td>国泰海通济南能源供热REIT</td><td>-6.42</td><td>1</td><td>-0.01</td></tr><tr><td>华夏金融智造工场REIT</td><td>-8.90</td><td>-2</td><td>-0.01</td></tr><tr><td>华安外高桥REIT</td><td>-25.82</td><td>-1</td><td>-0.02</td></tr><tr><td>中金亦庄产业园REIT</td><td>-29.15</td><td>-2</td><td>-0.06</td></tr><tr><td>中航京能国际能源REIT</td><td>-32.56</td><td>-1</td><td>-0.02</td></tr><tr><td>中航首钢绿能REIT</td><td>-35.53</td><td>-2</td><td>-0.04</td></tr><tr><td>易方达广开产园REIT</td><td>-38.64</td><td>-2</td><td>-0.04</td></tr><tr><td>工银河北高速REIT</td><td>-40.54</td><td>1</td><td>-0.02</td></tr><tr><td>华夏和达高科REIT</td><td>-43.85</td><td>2</td><td>-0.05</td></tr><tr><td>国泰海通临港创新产业园REIT</td><td>-44.02</td><td>-1</td><td>-0.06</td></tr><tr><td>中金联东科创REIT</td><td>-53.62</td><td>-1</td><td>-0.04</td></tr><tr><td>华夏凯德商业REIT</td><td>-55.92</td><td>-4</td><td>-0.05</td></tr><tr><td>华安百联消费REIT</td><td>-62.23</td><td>-3</td><td>-0.03</td></tr><tr><td>中金普洛斯REIT</td><td>-85.06</td><td>-1</td><td>-0.02</td></tr><tr><td>博时蛇口产园REIT</td><td>-86.11</td><td>2</td><td>-0.04</td></tr><tr><td>浙商沪杭甬REIT</td><td>-97.69</td><td>2</td><td>-0.04</td></tr><tr><td>华夏越秀高速REIT</td><td>-114.57</td><td>1</td><td>-0.10</td></tr><tr><td>中金中国绿发商业REIT</td><td>-148.48</td><td>1</td><td>-0.24</td></tr><tr><td>南方顺丰物流REIT</td><td>-210.09</td><td>2</td><td>-0.17</td></tr><tr><td>鹏华深圳能源REIT</td><td>-251.97</td><td>1</td><td>-0.10</td></tr><tr><td>工银蒙能清洁能源REIT</td><td>-283.85</td><td>-2</td><td>-1.01</td></tr><tr><td>红土创新盐田港REIT</td><td>-293.67</td><td>2</td><td>-0.17</td></tr><tr><td>平安广州广河REIT</td><td>-370.40</td><td>-1</td><td>-0.08</td></tr><tr><td>招商高速公路REIT</td><td>-413.61</td><td>-1</td><td>-0.16</td></tr><tr><td>华夏深国际REIT</td><td>-471.35</td><td>-5</td><td>-0.41</td></tr><tr><td>建信中关村REIT</td><td>-706.25</td><td>0</td><td>-0.49</td></tr><tr><td>嘉实京东仓储基础设施REIT</td><td>1,349.07</td><td>-4</td><td>-1.14</td></tr></table> 资料来源：Wind,国信证券经济研究所整理(数据截至 2026 年 2 月 27 日) # 一级市场发行 从2026年1月1日至2026年2月27日，在交易所处在已问询阶段的REITs产品共有3只，已反馈的产品10只，已申报的产品9只，13只商业不动产REITs正式申报。 表1: REITs 发行动态 <table><tr><td>名称</td><td>资产类型</td><td>申报类型</td><td>项目状态</td><td>受理日期</td></tr><tr><td>汇添富上海地产封闭式商业不动产证券投资基金</td><td></td><td>首发</td><td>已反馈</td><td>2026-02-26</td></tr><tr><td>中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金</td><td></td><td>首发</td><td>已反馈</td><td>2026-02-26</td></tr><tr><td>国金嘉泽新能源封闭式基础设施证券投资基金</td><td>能源基础设施</td><td>首发</td><td>已申报</td><td>2026-02-26</td></tr><tr><td>华安锦江封闭式商业不动产证券投资基金</td><td></td><td>首发</td><td>已反馈</td><td>2026-02-26</td></tr><tr><td>嘉实首开封闭式商业不动产证券投资基金</td><td></td><td>首发</td><td>已申报</td><td>2026-02-26</td></tr><tr><td>东方红隧道股份高速公路封闭式基础设施证券投资基金</td><td>交通基础设施</td><td>首发</td><td>已反馈</td><td>2026-02-25</td></tr><tr><td>中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金</td><td>保障性租赁住房</td><td>扩募</td><td>已反馈</td><td>2026-02-25</td></tr><tr><td>建信天津临港发展集团港口封闭式基础设施证券投资基金</td><td></td><td>首发</td><td>已申报</td><td>2026-02-25</td></tr><tr><td>中航北京昌保租赁住房封闭式基础设施证券投资基金</td><td>保障性租赁住房</td><td>首发</td><td>已问询</td><td>2026-02-13</td></tr><tr><td>中信建投首农食品集团封闭式商业不动产证券投资基金</td><td></td><td>首发</td><td>已受理</td><td>2026-02-12</td></tr><tr><td>国泰海通崇邦封闭式商业不动产证券投资基金</td><td></td><td>首发</td><td>已受理</td><td>2026-02-12</td></tr><tr><td>华泰三峡清洁能源封闭式基础设施证券投资基金</td><td>能源基础设施</td><td>首发</td><td>已反馈</td><td>2026-02-09</td></tr><tr><td>华泰紫金华住安住封闭式商业不动产证券投资基金</td><td></td><td>首发</td><td>已受理</td><td>2026-02-05</td></tr><tr><td>光大保德信光大安石封闭式商业不动产证券投资基金</td><td></td><td>首发</td><td>已申报</td><td>2026-02-05</td></tr><tr><td>博时山东铁投路桥封闭式基础设施证券投资基金</td><td></td><td>首发</td><td>已反馈</td><td>2026-02-03</td></tr><tr><td>国泰海通砂之船封闭式商业不动产证券投资基金</td><td></td><td>首发</td><td>已申报</td><td>2026-01-30</td></tr><tr><td>华安陆家嘴封闭式商业不动产证券投资基金</td><td></td><td>首发</td><td>已申报</td><td>2026-01-30</td></tr><tr><td>华夏凯德封闭式商业不动产证券投资基金</td><td></td><td>首发</td><td>已申报</td><td>2026-01-30</td></tr><tr><td>华夏银泰百货封闭式商业不动产证券投资基金</td><td></td><td>首发</td><td>已申报</td><td>2026-01-30</td></tr><tr><td>华夏保利发展封闭式商业不动产证券投资基金</td><td></td><td>首发</td><td>已申报</td><td>2026-01-30</td></tr><tr><td>中金厦门火炬产业园封闭式基础设施证券投资基金</td><td>园区基础设施</td><td>首发</td><td>已问询</td><td>2026-01-28</td></tr><tr><td>富国首创水务封闭式基础设施证券投资基金</td><td>水利设施</td><td>扩募</td><td>中止</td><td>2026-01-23</td></tr><tr><td>建信建融家园租赁住房封闭式基础设施证券投资基金</td><td>保障性租赁住房</td><td>首发</td><td>中止</td><td>2026-01-23</td></tr><tr><td>创金合信电子城产业园封闭式基础设施证券投资基金</td><td>园区基础设施</td><td>首发</td><td>中止</td><td>2026-01-23</td></tr><tr><td>华夏万纬仓储物流封闭式基础设施证券投资基金</td><td>仓储物流</td><td>首发</td><td>中止</td><td>2026-01-23</td></tr><tr><td>建信金风新能源封闭式基础设施证券投资基金</td><td>能源基础设施</td><td>首发</td><td>中止</td><td>2026-01-23</td></tr><tr><td>山证晋中公投瑞阳供热封闭式基础设施证券投资基金</td><td></td><td>首发</td><td>已反馈</td><td>2026-01-15</td></tr><tr><td>平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金</td><td>园区基础设施</td><td>首发</td><td>已问询</td><td>2026-01-08</td></tr><tr><td>中航中核集团能源封闭式基础设施证券投资基金</td><td>能源基础设施</td><td>首发</td><td>已反馈</td><td>2026-01-07</td></tr><tr><td>东方红隧道股份智能运维高速封闭式基础设施证券投资基金</td><td>交通基础设施</td><td>首发</td><td>已反馈</td><td>2026-01-06</td></tr></table> 资料来源：Wind,国信证券经济研究所整理(数据截至 2026 年 2 月 27 日) # 估值跟踪 REITs既有债性，又有股性。从债性的角度来看，在其强制高分红的约束下，我们关注其年化现金分派率。截至1月23日，公募REITs年化现金分派率均值为 $6.3\%$ 。从股性的角度，我们通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO来判断REITs的估值情况，其中，相对净值折溢价率=收盘价/最新净值-1，反映基金市场价值与公允价值的关系，类似股票的PB指标；IRR为使用现金流折现法计算出的内部收益率；P/FFO为当前价格/经营产生的现金流。相对净值折溢价率这一指标偏向长期视角，从底层资产的估值来评判二级市场的估值水平高低；P/FFO这一指标偏向短期视角，从资产近期运营情况来对可供分配的现金流进行估值，可判断当期投资的回报率。 图12：不同项目类型REITs估值水平和年化派息率 资料来源：Wind,国信证券经济研究所整理(数据截至 2026 年 2 月 27 日) 此外，产权类REITs和经营权类REITs在资产权利、收益来源、期限特征、风险特征上存在明显差异，产权类REITs我们重点关注股息率，经营权REITs则关注内部收益率。我们分别把产权类REITs的股息率和中证红利股息率进行比较，把经营权类REITs的内部收益率和十年期国债收益率进行比较。截至2026年2月27日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低65BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为318BP。 图13：REITs最新估值情况和年化派息率一览 <table><tr><td>名称</td><td>资产类型</td><td>上市日期</td><td>年化现金分派率(%)</td><td>相对净值折溢价率(%)</td><td>P/FFD</td><td>IRR</td></tr><tr><td>博时招商蛇口产业园封闭式基础设施园区基础设施</td><td>2021-06-21</td><td>4.04</td><td>-11.78</td><td>23.34</td><td>6.91</td><td></td></tr><tr><td>华夏合肥高新产业园封闭式基础设施园区基础设施</td><td>2022-10-10</td><td>6.29</td><td>-17.41</td><td>18.84</td><td>7.47</td><td></td></tr><tr><td>华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施园区基础设施</td><td>2022-12-27</td><td>5.18</td><td>-18.07</td><td>20.29</td><td>7.17</td><td></td></tr><tr><td>易方达广州开发区高新产业园封闭式园区基础设施</td><td>2024-09-23</td><td>6.04</td><td>-23.90</td><td>17.81</td><td>9.61</td><td></td></tr><tr><td>广发成都高投产业园封闭式基础设施园区基础设施</td><td>2024-12-19</td><td>4.40</td><td>15.03</td><td>21.26</td><td>4.22</td><td></td></tr><tr><td>平安广州交投广河高速公路封闭式交通基础设施</td><td>2021-06-21</td><td>10.08</td><td>-22.70</td><td>10.99</td><td>11.12</td><td></td></tr><tr><td>华夏越秀高速公路封闭式基础设施交通基础设施</td><td>2021-12-14</td><td>8.28</td><td>-11.96</td><td>14.29</td><td>6.30</td><td></td></tr><tr><td>招商基金招商公路高速公路封闭式基础设施</td><td>2024-11-21</td><td>12.69</td><td>7.43</td><td>11.37</td><td>5.13</td><td></td></tr><tr><td>红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施仓储物流</td><td>2021-06-21</td><td>3.95</td><td>11.51</td><td>25.06</td><td>5.36</td><td></td></tr><tr><td>华夏深国际仓储物流封闭式基础设施仓储物流</td><td>2024-07-09</td><td>4.18</td><td>20.50</td><td>23.90</td><td>5.80</td><td></td></tr><tr><td>华泰紫金宝湾物流仓储封闭式基础设施仓储物流</td><td>2024-10-29</td><td>4.27</td><td>10.76</td><td>23.54</td><td>5.71</td><td></td></tr><tr><td>南方顺丰仓储物流封闭式基础设施仓储物流</td><td>2025-04-21</td><td>3.82</td><td>28.94</td><td>25.71</td><td>4.80</td><td></td></tr><tr><td>华夏安博仓储物流封闭式基础设施仓储物流</td><td>2025-12-19</td><td>0.00</td><td>-0.42</td><td>0.00</td><td>5.28</td><td></td></tr><tr><td>鹏华深圳能源清洁能源封闭式基础设施能源基础设施</td><td>2022-07-26</td><td>12.82</td><td>2.99</td><td>13.34</td><td>5.23</td><td></td></tr><tr><td>工银瑞信蒙能清洁能源封闭式基础设施能源基础设施</td><td>2024-12-10</td><td>12.63</td><td>26.62</td><td>7.26</td><td>-0.49</td><td></td></tr><tr><td>红土创新深圳安居保障性租赁住房封闭保障性租赁住房</td><td>2022-08-31</td><td>2.90</td><td>49.20</td><td>36.37</td><td>2.94</td><td></td></tr><tr><td>招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施保障性租赁住房</td><td>2024-10-23</td><td>3.22</td><td>39.76</td><td>32.06</td><td>3.10</td><td></td></tr><tr><td>华夏华润商业资产封闭式基础设施证券消费基础设施</td><td>2024-03-14</td><td>3.54</td><td>58.58</td><td>27.74</td><td>2.89</td><td></td></tr><tr><td>中金印力消费基础设施封闭式基础设施消费基础设施</td><td>2024-04-30</td><td>4.14</td><td>39.47</td><td>24.27</td><td>4.29</td><td></td></tr><tr><td>华夏大悦城购物中心封闭式基础设施消费基础设施</td><td>2024-09-20</td><td>3.79</td><td>54.10</td><td>26.34</td><td>2.04</td><td></td></tr><tr><td>易方达华威农贸市场封闭式基础设施消费基础设施</td><td>2025-01-24</td><td>4.79</td><td>77.23</td><td>21.67</td><td>1.84</td><td></td></tr><tr><td>中金中国绿发商业资产封闭式基础设施消费基础设施</td><td>2025-06-27</td><td>3.60</td><td>35.70</td><td>26.00</td><td>3.60</td><td></td></tr><tr><td>华夏中海商业资产封闭式基础设施消费基础设施</td><td>2025-10-31</td><td>3.58</td><td>15.21</td><td>35.38</td><td>1.41</td><td></td></tr><tr><td>银华绍兴原水水利封闭式基础设施证券水利设施</td><td>2024-11-08</td><td>6.57</td><td>46.72</td><td>19.34</td><td>2.23</td><td></td></tr><tr><td>中航首钢生物质封闭式基础设施证券生态环保</td><td>2021-06-21</td><td>10.17</td><td>34.55</td><td>16.55</td><td>3.75</td><td></td></tr><tr><td>南方润泽科技数据中心封闭式基础设施新型基础设施</td><td>2025-08-08</td><td>6.58</td><td>56.69</td><td>16.72</td><td>2.76</td><td></td></tr><tr><td>华安张江产业园封闭式基础设施证券园区基础设施</td><td>2021-06-21</td><td>3.86</td><td>-4.67</td><td>21.83</td><td>5.94</td><td></td></tr><tr><td>浙商证券沪杭甬杭徽高速封闭式基础设施交通基础设施</td><td>2021-06-21</td><td>16.07</td><td>10.88</td><td>7.30</td><td>6.98</td><td></td></tr><tr><td>华安百联消费封闭式基础设施证券投资消费基础设施</td><td>2024-08-16</td><td>4.22</td><td>50.53</td><td>23.09</td><td>0.94</td><td></td></tr><tr><td>中金联东科技创新产业园封闭式基础设施</td><td>2024-11-05</td><td>4.13</td><td>29.76</td><td>24.27</td><td>5.42</td><td></td></tr><tr><td>华夏首创奥特莱斯封闭式基础设施证券消费基础设施</td><td>2024-08-28</td><td>3.74</td><td>72.37</td><td>25.97</td><td>3.35</td><td></td></tr><tr><td>富国首创水务封闭式基础设施证券生态环保</td><td>2021-06-21</td><td>8.74</td><td>26.62</td><td>11.27</td><td>1.54</td><td></td></tr><tr><td>中金山高集团高速公路封闭式基础设施交通基础设施</td><td>2023-10-27</td><td>11.67</td><td>14.61</td><td>14.96</td><td>5.62</td><td></td></tr><tr><td>国金铁建重庆渝高速公路封闭式基础设施</td><td>2022-07-08</td><td>11.88</td><td>9.86</td><td>10.33</td><td>4.29</td><td></td></tr><tr><td>中金安徽交控高速公路封闭式基础设施交通基础设施</td><td>2022-11-22</td><td>9.60</td><td>-6.94</td><td>10.52</td><td>8.12</td><td></td></tr><tr><td>中金重庆两江产业园封闭式基础设施园区基础设施</td><td>2024-12-11</td><td>4.10</td><td>23.29</td><td>22.66</td><td>4.49</td><td></td></tr><tr><td>嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资消费基础设施</td><td>2024-03-12</td><td>3.90</td><td>84.19</td><td>25.24</td><td>-0.68</td><td></td></tr><tr><td>招商科创孵化器封闭式基础设施证券园区基础设施</td><td>2024-12-31</td><td>4.79</td><td>1.28</td><td>20.12</td><td>5.71</td><td></td></tr><tr><td>中信建投明阳智能新能源封闭式基础设施能源基础设施</td><td>2024-07-23</td><td>8.31</td><td>12.39</td><td>12.98</td><td>2.24</td><td></td></tr><tr><td>华夏华电清洁能源封闭式基础设施证券能源基础设施</td><td>2025-08-01</td><td>5.27</td><td>17.34</td><td>20.37</td><td>2.30</td><td></td></tr><tr><td>华夏金茂购物中心封闭式基础设施证券消费基础设施</td><td>2024-03-12</td><td>3.56</td><td>60.53</td><td>27.04</td><td>3.20</td><td></td></tr><tr><td>华夏中国交建高速公路封闭式基础设施交通基础设施</td><td>2022-04-28</td><td>5.38</td><td>-25.36</td><td>20.93</td><td>9.74</td><td></td></tr><tr><td>中金湖北科投光谷产业园封闭式基础设施园区基础设施</td><td>2023-06-30</td><td>6.16</td><td>-20.74</td><td>19.16</td><td>8.45</td><td></td></tr><tr><td>国泰海通临港创新智造产业园封闭式基础设施</td><td>2022-10-13</td><td>1.79</td><td>13.95</td><td>38.66</td><td>5.20</td><td></td></tr><tr><td>博时津开科工产业园封闭式基础设施园区基础设施</td><td>2024-09-19</td><td>4.29</td><td>45.08</td><td>22.46</td><td>2.93</td><td></td></tr><tr><td>嘉实中国电建清洁能源封闭式基础设施能源基础设施</td><td>2024-03-28</td><td>5.40</td><td>73.08</td><td>19.90</td><td>2.59</td><td></td></tr><tr><td>东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施园区基础设施</td><td>2021-06-21</td><td>5.94</td><td>-12.25</td><td>19.26</td><td>7.08</td><td></td></tr><tr><td>中信建投国家电投新能源封闭式基础设施能源基础设施</td><td>2023-03-29</td><td>7.48</td><td>21.06</td><td>28.76</td><td>3.92</td><td></td></tr><tr><td>中信建投沈阳国际软件园封闭式基础设施园区基础设施</td><td>2025-11-06</td><td>29.86</td><td>6.01</td><td>4.24</td><td>5.20</td><td></td></tr><tr><td>国泰海通城投宽庭保障性租赁住房封闭保障性租赁住房</td><td>2024-01-12</td><td>3.32</td><td>30.14</td><td>30.23</td><td>4.76</td><td></td></tr><tr><td>易方达深高速高速公路封闭式基础设施交通基础设施</td><td>2024-03-29</td><td>14.60</td><td>0.51</td><td>8.49</td><td>4.32</td><td></td></tr><tr><td>平安宁波交投杭州湾跨海大桥封闭式交通基础设施</td><td>2024-12-26</td><td>11.51</td><td>8.59</td><td>8.22</td><td>0.41</td><td></td></tr><tr><td>创金合信省农产业园封闭式基础设施园区基础设施</td><td>2025-07-25</td><td>10.83</td><td>42.06</td><td>9.92</td><td>-0.46</td><td></td></tr><tr><td>华安外高桥仓储物流封闭式基础设施仓储物流</td><td>2024-12-25</td><td>3.77</td><td>38.15</td><td>25.23</td><td>3.53</td><td></td></tr><tr><td>华夏中核清洁能源封闭式基础设施证券能源基础设施</td><td>1990/01/00</td><td>0.00</td><td>0.00</td><td>0.00</td><td>3.04</td><td></td></tr><tr><td>汇添富上海地产租赁住房封闭式基础设施保障性租赁住房</td><td>2025-03-31</td><td>3.57</td><td>35.71</td><td>35.20</td><td>3.49</td><td></td></tr><tr><td>中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施交通仓储物流</td><td>2021-06-21</td><td>4.89</td><td>-0.72</td><td>19.40</td><td>6.62</td><td></td></tr><tr><td>中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施租赁住房</td><td>2022-08-31</td><td>2.82</td><td>73.48</td><td>34.83</td><td>3.68</td><td></td></tr><tr><td>南方万国数据中心封闭式基础设施证券新型基础设施</td><td>2025-08-08</td><td>5.43</td><td>58.37</td><td>20.23</td><td>2.15</td><td></td></tr><tr><td>华泰紫金江苏交控空港公路封闭式基础设施交通基础设施</td><td>2022-11-15</td><td>9.41</td><td>29.17</td><td>8.99</td><td>5.81</td><td></td></tr><tr><td>华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施租赁住房</td><td>2022-08-31</td><td>2.06</td><td>38.82</td><td>39.17</td><td>3.61</td><td></td></tr><tr><td>华夏南京交通高速公路封闭式基础设施交通基础设施</td><td>2024-11-01</td><td>12.13</td><td>17.78</td><td>10.89</td><td>2.04</td><td></td></tr><tr><td>华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施保障性租赁住房</td><td>2022-12-09</td><td>1.91</td><td>31.06</td><td>53.24</td><td>4.19</td><td></td></tr><tr><td>中航易商仓储物流封闭式基础设施证券仓储物流</td><td>2025-01-24</td><td>5.26</td><td>18.31</td><td>18.66</td><td>6.48</td><td></td></tr><tr><td>中金亦庄产业园封闭式基础设施证券园区基础设施</td><td>2025-06-26</td><td>4.05</td><td>44.56</td><td>22.73</td><td>0.98</td><td></td></tr><tr><td>中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施消费基础设施</td><td>2025-09-12</td><td>2.67</td><td>28.62</td><td>27.08</td><td>1.69</td><td></td></tr><tr><td>汇添富九州通医药仓储物流封闭式基础设施</td><td>2025-02-27</td><td>3.76</td><td>46.25</td><td>26.36</td><td>3.74</td><td></td></tr><tr><td>华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施保障性租赁住房</td><td>2025-05-21</td><td>2.93</td><td>41.02</td><td>37.38</td><td>3.36</td><td></td></tr><tr><td>工银瑞信河北高速集团高速公路封闭式交通基础设施</td><td>2024-06-28</td><td>13.16</td><td>-4.17</td><td>11.82</td><td>6.65</td><td></td></tr><tr><td>国泰海通济南能源供热封闭式基础设施市政设施</td><td>2025-02-17</td><td>5.88</td><td>51.09</td><td>17.63</td><td>2.18</td><td></td></tr><tr><td>国泰海通东久新经济产业园封闭式基础设施园区基础设施</td><td>2022-10-14</td><td>3.24</td><td>38.25</td><td>32.43</td><td>5.56</td><td></td></tr><tr><td>华夏特变电工新能源封闭式基础设施电源基础设施</td><td>2024-07-02</td><td>9.46</td><td>25.32</td><td>12.31</td><td>1.49</td><td></td></tr><tr><td>中银中外运仓储物流封闭式基础设施交通仓储物流</td><td>2025-07-29</td><td>3.51</td><td>34.21</td><td>27.67</td><td>3.69</td><td></td></tr><tr><td>华夏凯德商业资产封闭式基础设施证券消费基础设施</td><td>2025-09-29</td><td>3.33</td><td>20.57</td><td>25.85</td><td>3.27</td><td></td></tr><tr><td>华夏金隅智造工厂产业园封闭式基础设施园区基础设施</td><td>2025-02-26</td><td>4.86</td><td>50.54</td><td>21.97</td><td>1.24</td><td></td></tr><tr><td>中航京能光伏封闭式基础设施证券投资能源基础设施</td><td>2023-03-29</td><td>5.96</td><td>12.01</td><td>18.62</td><td>3.11</td><td></td></tr><tr><td>华泰紫金南京建邺产业园封闭式基础设施园区基础设施</td><td>2024-12-03</td><td>4.06</td><td>19.38</td><td>21.64</td><td>4.97</td><td></td></tr><tr><td>嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券仓储物流</td><td>2023-02-08</td><td>4.21</td><td>16.63</td><td>25.02</td><td>5.50</td><td></td></tr><tr><td>建信中关村产业园封闭式基础设施证券园区基础设施</td><td>2021-12-17</td><td>3.92</td><td>-7.59</td><td>47.31</td><td>5.35</td><td></td></tr></table> 资料来源：Wind,国信证券经济研究所整理(数据截至 2026 年 2 月 27 日) 图14：产权类REITs股息率和中证红利股股息率比较 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 图15：经营权类REITs内部收益率和十年期国债收益率利差 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 # 行业要闻 $\diamond$ 建信天津临港港口REITs申报。2月25日，上海证券交易所官网显示，建信天津临港发展集团港口封闭式基础设施证券投资基金已正式申报。该项目由天津临港发展集团发起，天津临港港务集团为原始权益人，建信基金担任基金管理人。其底层资产为大沽口港区14个各类码头泊位，码头类型涉及粮油码头、件杂货码头、液化码头等，资产储备丰厚，持续经营能力坚实。作为全国首单港口不动产投资信托基金（REITs），该项目的推进标志着我国港口行业资产证券化实现重要突破，为海洋强国建设注入了金融新动能。 $\diamond$ 广发新城吾悦商业不动产REIT申报。2月27日，上海证券交易所官网显示，广发新城吾悦封闭式商业不动产证券投资基金已正式申报。该公募REITs发起人（原始权益人）为吾悦顺瑞（上海）商业经营管理有限公司，管理人为广发基金管理有限公司，瑞元资本管理有限公司为专项计划管理人。该项目底层资产围绕新城控股旗下吾悦广场优质商业综合体，是商业不动产REITs试点落地以来，民营房企推进的标志性项目之一。 # 风险提示 公开资料数据滞后，二级市场价格波动风险，基础设施项目运营风险，税收等政策调整风险，流动性风险等。 # 免责声明 # 分析师声明 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道；分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求独立、客观、公正，结论不受任何第三方的授意或影响；作者在过去、现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬，特此声明。 ## 国信证券投资评级 <table><tr><td>投资评级标准</td><td>类别</td><td>级别</td><td>说明</td></tr><tr><td rowspan="7">报告中投资建议所涉及的评级（如有）分为股票评级和行业评级（另有说明的除外）。评级标准为报告发布日后6到12个月内的相对市场表现，也即报告发布日后的6到12个月内公司股价（或行业指数）相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅作为基准。A股市场以沪深300指数（000300.SH）作为基准；新三板市场以三板成指（899001.CSI）为基准；香港市场以恒生指数（HSI.HI）作为基准；美国市场以标普500指数（SPX.GI）或纳斯达克指数（IXIC.GI）为基准。</td><td rowspan="4">股票投资评级</td><td>优于大市</td><td>股价表现优于市场代表性指数10%以上</td></tr><tr><td>中性</td><td>股价表现介于市场代表性指数±10%之间</td></tr><tr><td>弱于大市</td><td>股价表现弱于市场代表性指数10%以上</td></tr><tr><td>无评级</td><td>股价与市场代表性指数相比无明确观点</td></tr><tr><td rowspan="3">行业投资评级</td><td>优于大市</td><td>行业指数表现优于市场代表性指数10%以上</td></tr><tr><td>中性</td><td>行业指数表现介于市场代表性指数±10%之间</td></tr><tr><td>弱于大市</td><td>行业指数表现弱于市场代表性指数10%以上</td></tr></table> # 重要声明 本报告由国信证券股份有限公司（已具备中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）制作；报告版权归国信证券股份有限公司 关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以我公司向客户发布的本报告完整版本为准。 本报告基于已公开的资料或信息撰写，但我公司不保证该资料及信息的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映我公司于本报告公开发布当日的判断，在不同时期，我公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。我公司不保证本报告所含信息及资料处于最新状态；我公司可能随时补充、更新和修订有关信息及资料，投资者应当自行关注相关更新和修订内容。我公司或关联机构可能会持有本报告中所提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问或金融产品等相关服务。本公司的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中意见或建议不一致的投资决策。 本报告仅供参考之用，不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请。在任何情况下，本报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。投资者应结合自己的投资目标和财务状况自行判断是否采用本报告所载内容和信息并自行承担风险，我公司及雇员对投资者使用本报告及其内容而造成的一切后果不承担任何法律责任。 # 证券投资咨询业务的说明 本公司具备中国证监会核准的证券投资咨询业务资格。证券投资咨询，是指从事证券投资咨询业务的机构及其投资咨询人员以下列形式为证券投资人或者客户提供证券投资分析、预测或者建议等直接或者间接有偿咨询服务的活动：接受投资人或者客户委托，提供证券投资咨询服务；举办有关证券投资咨询的讲座、报告会、分析会等；在报刊上发表证券投资咨询的文章、评论、报告，以及通过电台、电视台等公众传播媒体提供证券投资咨询服务；通过电话、传真、电脑网络等电信设备系统，提供证券投资咨询服务；中国证监会认定的其他形式。 发布证券研究报告是证券投资咨询业务的一种基本形式，指证券公司、证券投资咨询机构对证券及证券相关产品的价值、市场走势或者相关影响因素进行分析，形成证券估值、投资评级等投资分析意见，制作证券研究报告，并向客户发布的行为。 # 国信证券经济研究所 深圳 深圳市福田区福华一路125号国信金融大厦36层 邮编：518046 总机：0755-82130833 上海 上海浦东民生路1199弄证大五道口广场1号楼12层 邮编：200135 北京 北京西城区金融大街兴盛街6号国信证券9层 邮编：100032