20260301-国信证券-公募REITs周报（第55期）_REITs市场回调_首单港口REITs申报_12页_2mb

公募REITs周报（第55期）总结

核心内容概述

本周公募REITs市场整体回调，中证REITs指数全周跌幅为0.6%。年初至今涨幅为2.7%，表现弱于中证转债指数，但强于中证全债指数。REITs总市值为2274亿元，较上周减少14亿元。全周日均换手率为0.35%，较前一周略有上升。

主要观点

• 市场表现：中证REITs指数表现弱于沪深300指数（+1.1%）和中证全债指数（-0.4%），但强于中证转债指数（-0.2%）。年初至今，中证转债指数涨幅最大（+6.8%），其次为中证REITs（+2.7%）、沪深300（+1.7%）、中证全债（+0.6%）。
• REITs回报率与波动率：近一年中证REITs指数回报率为-6.5%，波动率为6.9%。回报率低于其他主要指数，但波动率低于沪深300和中证转债指数，高于中证全债指数。
• 板块表现：数据中心、生态环保、交通REITs涨幅领先，分别达到+2.68%、+1.70%、+2.33%。其中，南方润泽科技数据中心REIT、华泰江苏交控REIT、华安外高桥REIT为周度涨幅前三。
• 交易活跃度：新型基础设施REITs日均换手率最高（1.5%），而交通基础设施REITs成交额占比最高（18.5%）。
• 资金流向：主力净流入前三为南方润泽科技数据中心REIT（897万元）、华泰江苏交控REIT（818万元）、华夏安博仓储REIT（760万元）。

关键信息

项目属性与涨跌幅

• 产权类REITs：平均周涨跌幅为-1.5%。
• 特许经营权类REITs：平均周涨跌幅为-0.1%。
• 涨幅领先：数据中心、生态环保、交通REITs涨幅为正。

项目类型与交易数据

• 新型基础设施REITs：日均换手率最高（1.5%）。
• 交通基础设施REITs：成交额占比最高（18.5%）。
• REITs总市值：2274亿元，较上周减少14亿元。

首单港口REITs申报

• 建信天津临港港口REITs：由天津临港发展集团发起，天津临港港务集团为原始权益人，建信基金为基金管理人，底层资产包括大沽口港区14个各类码头泊位。
• 广发新城吾悦商业不动产REITs：发起人为吾悦顺瑞（上海）商业经营管理有限公司，管理人为广发基金管理有限公司，瑞元资本管理有限公司为专项计划管理人，底层资产为新城控股旗下吾悦广场优质商业综合体。

风险提示

• 公开资料数据滞后。
• 二级市场价格波动风险。
• 基础设施项目运营风险。
• 税收等政策调整风险。
• 流动性风险。

一级市场发行动态

截至2026年2月27日，已申报的REITs产品有9只，已反馈的有10只，已问询的有3只。其中，建信天津临港发展集团港口REITs为首单港口基础设施公募REITs产品，标志着我国港口行业资产证券化的重要突破。

发行动态表（部分）

估值跟踪

REITs兼具债性和股性，评估其估值时可从以下指标入手：

• 年化现金分派率：截至2026年2月27日，公募REITs年化现金分派率均值为6.3%。
• 相对净值折溢价率：反映基金市场价值与公允价值的关系，类似股票的PB指标。
• P/FFO：当前价格与经营产生的现金流之比，用于判断短期回报率。
• IRR：内部收益率，用于评估项目回报率。

估值指标对比

结论

本周公募REITs市场整体回调，但部分板块如数据中心、生态环保、交通REITs表现较好。建信天津临港港口REITs的申报标志着我国港口行业资产证券化的突破。REITs市场估值方面，需关注其股息率与内部收益率的差异，以及市场波动对投资的影响。整体来看，REITs市场仍具有一定的投资价值，但需警惕潜在风险。