20260417-华西证券-深度_商业不动产借鉴_中国香港REITs知多少_24页_4mb

报告摘要

中国香港REITs市场总结

核心内容概述

中国香港REITs市场已成熟运行20余年，拥有酒店、办公、零售等多元化的商业不动产资产，部分资产位于中国内地，经历多个经济周期，具有较高的参考价值。本文旨在为我国首批商业不动产REITs试点项目提供估值定价参考，分析其市场特征、资产分布、经营表现及风险提示。

主要观点与关键信息

1. 市场概况

中国香港REITs自2005年11月首只上市以来，截至2026年4月10日，仅存续11只，总市值约1,464亿港元，折合人民币约1,294亿元。
中国内地公募REITs自2021年6月推出以来，短短四年多已上市79只，总市值超人民币2,200亿元，体量是中国香港REITs市场的1.7倍。
中国香港REITs市场整体流动性较低，日均换手率仅为0.1-0.12%，远低于中国内地的0.42-0.84%。仅领展、置富日均成交额超千万港元，其余9只成交清淡。
中国香港REITs长期处于折价状态，市净率（P/B）从2010年的0.74倍降至2026年的0.36倍，跌幅达51%。但股息率较高，平均为6.56%，高于中国内地REITs的平均水平。

2. 资产分布与业态多样性

11只REITs主要投资于酒店、办公、零售等商业类不动产，资产遍布全球，包括中国内地（北京、上海、广州、深圳等）、中国香港、新加坡、英国、澳大利亚等地。
领展房产基金是中国香港市值最大的REITs，市值达1,003亿港元，占68%，其资产包括写字楼、购物中心、物流仓储等，2025年9月末资产估值为2,229亿港元，中国内地资产占比约13.8%。
中国香港REITs中，有6只持有中国内地商业资产，分别为领展、越秀、汇贤、春泉、招商局和顺丰。其中，汇贤、春泉、招商局仅持有中国内地资产。

3. REITs退市情况

中国香港REITs市场已有2只REITs退市，分别为睿富房地产基金和开元产业信托。
睿富房地产基金因租金造假和运营不佳，在2010年宣布出售资产、清盘并取消上市地位。
开元产业信托因出售核心资产导致触发退市条件，最终在2021年完成清算并撤销上市地位。
睿富事件提醒投资者关注中国内地REITs资产租约的真实性和合规性。

4. 主要持有人与派息政策

部分REITs仍由原始权益人持有较多份额，如鹰君集团持有冠君产业信托70.49%，世纪城市国际控股有限公司持有富豪产业信托74.99%。
中国香港REITs多数采取每年派息2次的政策，以港元支付，少数以人民币支付（如汇贤产业信托）。
派息率整体稳定，但部分REITs因租金收入下降导致分派率降至历史低位。

5. 中国内地商业不动产REITs试点参考

中国内地首批商业不动产REITs已进入申报、反馈阶段，计划涵盖办公、酒店、零售等业态。
中国香港REITs中持有中国内地资产的REITs，如领展、越秀、汇贤等，其出租率、租金单价、续租租金调整率等历史经营数据可为估值提供参考。
例如，红土创新星河集团购物中心的流量数据可对标领展、招商局的深圳零售项目；华安陆家嘴、汇添富上海地产可参考领展、越秀在上海的办公资产。

关键资产与经营表现

3.1 酒店业态

酒店REITs主要包括越秀、汇贤和富豪产业信托，其中富豪产业信托为唯一一家纯酒店REITs。
酒店行业整体恢复，入住率有所回升，但房价仍面临压力，部分酒店采取“以价换量”策略。
越秀广州国金中心四季酒店平均入住率从81.5%降至77.7%，但平均房价维持在2260元，分派率基本维持在7%左右。
汇贤产业信托酒店收入同比增长20%，但分派率因零售和写字楼租金下降而降至历史低位。

3.2 办公业态

办公REITs主要包括领展、越秀、汇贤、春泉和招商局商业房托。
各地写字楼市场面临供应压力，租金普遍下降，但出租率维持较高水平。
领展企业广场出租率高达96%，高于区域平均水平，通过升级改造提升客户满意度。
越秀房托在2025年出售广州天河越秀金融大厦50%权益，回笼资金以提升财务灵活度。
招商局商业房托在深圳和北京的写字楼租金分别下降11.7%和25%，采取以价换量策略维持出租率。

3.3 零售业态

零售REITs包括领展、越秀、汇贤、春泉和招商局商业房托，主要为购物中心。
零售资产需通过“调改焕新”等方式提升竞争力，维持出租率在90%以上。
领展通过引入新品牌、调整品牌组合等方式提升商场吸引力，其中国内地零售组合出租率稳定在95.9%。
越秀房托通过营销活动提升出租率，但租金单价下降11%，需通过品牌优化和商户管理提升收入。

风险提示

公募REITs相关政策可能出现超预期调整。
基础设施及商业不动产项目存在经营风险。
估值定价假设存在不确定性。
资料来源及数据统计可能存在风险。

总结

中国香港REITs市场作为成熟市场，为我国商业不动产REITs试点提供了重要的参考价值。其资产分布广泛、经营历史长，但整体流动性较低、市净率折价明显。中国内地REITs在数量和市值上已取得显著增长，但需借鉴中国香港REITs的运营经验，尤其是在资产管理和租金收益方面。同时，中国香港REITs的退市案例提醒投资者关注资产质量和租约真实性。

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