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华润万象生活收购祥生活旗下资产总结

核心内容

华润万象生活于2022年9月28日宣布拟以10.37亿元收购祥生活服务100%股权及浙江祥生2%股权。此次收购是华润万象生活在2022年进行的第五宗超10亿元的物管行业并购案，也是其继收购禹州物业和中南服务后的又一重要动作。

主要观点

• 收购背景：收购标的为祥生控股集团主席陈国祥拥有的物业公司，主要业务涵盖基础物业管理、业主增值服务、非业主增值服务及车位销售代理服务。
• 财务表现：目标公司2021年底税后净利润为1.05亿元，剔除拟转移债务2.07亿元后，收购PE为7.9倍；若按完整价格10.37亿元计算，PE为9.9倍。
• 面积与收入：收购将为华润万象生活带来在管面积约2350万平方米、合约面积约1480万平方米、在途面积约110万平方米。预计年收入可达5.86亿元，按2个月并表时间计算约为0.98亿元。
• 行业趋势：2022年物管行业并购交易规模较2021年显著下降，但华润万象生活通过三宗并购案（合计45.8亿元）成为后起之秀，未来仍有167.61亿元可用于后续并购。
• 投资策略：当前行业估值处于低位，建议关注华润万象生活（央企背景、物管商管并行）、保利物业（受母公司拖累风险较小）、招商积余（A+H股）、以及绿城服务（独立发展能力高）等公司。

关键信息

并购交易情况

股票市场表现

• 恒生物业服务及管理板块：9月26日至9月30日，下跌5.39%，跑输恒生指数1.43pct。
• 港股通持股情况：
  • 增幅最大：雅生活服务（12.04%）
  • 降幅最大：金科服务（-25.85%）
  • 持股比例最高：保利物业（66.86%）
  • 持股数量最多：融创服务（4.98亿股）

行业动态

• 政策发布：
  • 民政部、财政部发布居家和社区基本养老服务提升行动项目通知，支持建设家庭养老床位和提供居家养老上门服务。
  • 成都市推动既有居民小区电动汽车充电设施建设。
  • 北京市发布“十四五”城乡社区服务体系建设规划，强调完善社区服务机制、提升数字化水平、加强人才队伍建设等。
• 公司动态：
  • 万物云于9月29日正式于港交所主板上市，总市值约536.88亿港元。
  • 魔方生活服务于9月26日递交招股书，截至2022年6月30日，在26个城市经营76190套公寓。
  • 黄石城发物业挂牌转让彩生活合资公司51%股权，底价56万元。
  • 碧桂园服务退出和盟物业100%股权，由蔚诚企业接盘。
  • 博裕资本拟以溢价约33.04%收购金科服务全部要约股份，最高现金代价为47.63亿港元。

风险提示

• 房企资金链紧张可能对物企造成影响。
• 关联方应收账款及其他应收款存在坏账风险。
• 外拓增速不及预期。

评级

• 行业评级：增持
• 公司评级：买入、增持、中性、减持

数据追踪

• A股物业：仅招商积余在沪（深）股通有持股，截至2022年9月30日，持股991.18万股，持股市值1.51亿元。
• 港股物业：18家物企在港股通持股范围内，其中雅生活服务增幅最大，金科服务降幅最大。

行业基本资料