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REITs市场分析报告总结（2026年03月24日）

核心内容概述

本报告总结了2026年3月24日REITs市场的发行、二级市场表现、分红情况及投资价值分析。整体来看，REITs市场在本期表现震荡，部分资产类型表现分化，同时市场活跃度有所下降，但分红情况保持稳定，投资价值分析则显示出不同资产类型的估值与收益差异。

一、发行市场情况

1. 本期发行情况

• 本期无新发和正在发行的REITs项目。
• 去年同期发行数量为5只，金额为67亿元。
• 当前沪深交易所基础设施REITs储备项目共15单，其中2单已获批。
• 商业不动产REITs储备项目共15单，本期新增1单，但无获批项目。

2. 项目储备情况

• 基础设施REITs储备项目中，产权项目7单，特许经营权项目8单，涉及产业园、保障房、消费设施、仓储物流、清洁能源、收费公路、供热设施等。
• 商业不动产储备项目涉及购物中心、办公楼、酒店、公寓等多种业态，其中有多单涉及多种业态。
• 新增项目为红土创新星河购物中心REIT。

二、二级市场表现

1. 市场概况

• 当前REITs产品数量为79只，规模为2239亿元，其中产权REITs占1339亿元，特许经营权REITs占900亿元，两者规模差距维持在400亿元左右。
• 本期REITs整体下跌 $-0.49%$，跌幅小于股票市场，表现出一定的抗跌特性。

2. 资产类型表现

• 产权REITs：本期下跌 $-0.95%$，其中仓储物流和产业园跌幅超过 $-1%$，保障房和数据中心小幅上涨。
• 特许经营权REITs：本期小幅上涨 $0.22%$，连续两期表现优于产权REITs，但水利设施和供热设施表现较差，跌幅超 $-1%$。
• 今年以来表现：
  • 产权REITs上涨 $0.96%$，数据中心和消费设施涨幅超 $3%$，保障房下跌超 $-2%$。
  • 特许经营权REITs上涨 $2.94%$，好于产权REITs，不同资产类型涨幅相近，仅供热设施涨幅较小。
• 过去一年表现：
  • 产权REITs微跌 $-0.17%$，特许经营权REITs表现稍差。
  • 消费基础设施涨幅最大，达 $16%$，而产业园跌幅超 $-11%$，清洁能源也明显下跌。

3. 市场活跃度

• 本期REITs整体活跃度较上期明显下滑，仅供热设施活跃度有所提高。
• REITs换手率低于沪深300，与中证红利接近。
• 本期REITs与股市和债市的正相关性增强。

三、分红情况

1. 本期分红

• 本期有3只REITs分红，均为产权REITs，金额为1.12亿元，较上期有所增加。
• 2026年累计分红金额为8.28亿元，分红收益率为 $0.36%$，略高于中证红利。

2. 各资产类型分红表现

• 产权REITs：2026年分红金额为3.80亿元，收益率为 $0.28%$，高于沪深300，略低于中证红利。
• 特许经营权REITs：2026年分红金额为4.48亿元，收益率为 $0.49%$，其中收费公路REITs表现最佳，收益率为 $8.41%$。
• 过去一年分红：
  • 特许经营权REITs收益率为 $7.66%$，其中收费公路REITs为 $8.41%$，供热设施为 $3.03%$。
  • 产权REITs收益率为 $4.02%$，低于中证红利，高于沪深300。
• 分红比例：
  • 收费公路和生态环保REITs分红比例高于 $90%$，而产业园和供热设施低于 $80%$。
  • 数据中心REITs尚未分红，预计未来将迎来密集分红期。

四、投资价值分析

1. 产权类REITs

• 估值（P/可供分配金额）为24.33，高于沪深300和中证红利，但低于中证500。
• 保障房REITs估值相对较高，平均为34.17，数据中心估值最低，为11.43。
• 从股息率来看，数据中心股息率最高，为 $8.87%$，而保障房股息率最低，为 $2.96%$。

2. 特许经营权REITs

• 由于特许经营权到期后资产清零，适合采用内部收益率进行估值。
• 在相同收益增速下，水利设施REITs内部收益率最高，其次是生态环保和清洁能源，最后是收费公路。
• 收费公路REITs的营收增长主要来源于通行量和单价提升，而生态环保和清洁能源则受限于处理能力和装机容量。

五、主要政策动态

1. 政策梳理

• 2026/1/4：商务部等9部门发布《关于实施绿色消费推行动的通知》，支持符合条件的项目发行基础设施REITs。
• 2026/1/16：证监会发布《2026年资本市场五方面工作任务》，强调商业不动产REITs试点的平稳落地。
• 2026/1/25：国务院办公厅发布《加快培育服务消费新增长点工作方案》，支持消费基础设施项目发行REITs。
• 2026/3/13：新华社发布《中华人民共和国国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要》，提出推动基础设施REITs常态化推荐发行。
• 2026/3/14：国家发改委发布关于2025年国民经济和社会发展计划执行情况与2026年计划草案的报告，提出推动REITs扩围提效和高质量发展。

六、风险提示

• REITs作为权益类产品，存在市场风险、流动性风险、底层资产风险和政策风险。
• 投资者需结合自身风险承受能力审慎决策，自行承担投资风险。
• 报告仅作信息参考，不构成任何投资建议。