20250930-上海证券-REITs市场跟踪双周报_三只REITs首发获批_二级市场小幅震荡_14页_1mb

REITs市场分析报告总结（2025年09月30日）

核心内容概述

本报告由上海证券基金评价研究中心分析师孙桂平发布，主要分析了2025年9月REITs市场在发行、二级市场表现、分红情况及投资价值方面的运行状况，并对相关政策进行了梳理。报告指出，REITs市场整体表现分化，不同资产类型具有不同的投资价值，同时提醒投资者注意市场、流动性、底层资产和政策风险。

一、发行市场情况

1. 本期发行情况

• 华夏凯德商业REIT 于2025年9月16日成立，发行规模为22.87亿元，平均配售比例为0.29%。
• 2025年已发行16只REITs，发行数量同比减少5.88%，发行规模合计335.48亿元，同比减少12.65%。
• 产权REITs在发行数量和规模上均占主导地位，占比约为88%。
• 今年发行的REITs平均首日涨幅为27.63%，配售比例普遍较低，平均为0.50%。
• 有2单扩募项目完成，涉及保障房和产业园资产类型，扩募金额合计26.6亿元。

2. 项目储备情况

• 沪深交易所共受理16单REITs储备项目，其中5单为扩募项目，占比31%。
• 已获批5单，包括2单扩募和3单首发，本期新获批3单均为产权项目。
• 产权REITs储备项目数量最多，共10单，涉及产业园、仓储物流、保障房和消费基础设施。
• 特许经营权REITs共6单，包括清洁能源、收费公路和供热设施等类型。

二、二级市场表现

1. 市场概况

• 截至2025年9月29日，REITs市场产品数量为75只，总规模为2212.53亿元，其中产权REITs规模为1307.44亿元，特许经营权REITs规模为905.09亿元，两者规模差距超过400亿元。
• 本期REITs市场小幅下跌，跌幅为-0.69%，落后于沪深300和中证500，但好于中证红利。
• 产权REITs本期整体下跌-0.72%，特许经营权REITs下跌-0.63%，两者跌幅相近。
• 各底层资产类型表现分化，数据中心和清洁能源上涨，保障房和消费基础设施下跌。

2. 本期表现排名

• 收益率前五名：
  • 博时津开科工产业园（2.66%）
  • 中金联东科技创新产业园（1.91%）
  • 中航京能光伏（1.80%）
  • 中信建投国家电投新能源（1.43%）
  • 招商基金公路高速公路（1.37%）
• 收益率后五名：
  • 国金中国铁建（-3.96%）
  • 工银蒙能清洁能源（-3.95%）
  • 华泰江苏交控（-3.58%）
  • 华夏合肥高新（-3.48%）
  • 华夏和达高科（-3.29%）

3. 交易活跃度

• 本期REITs交易活跃度普遍下滑，仅数据中心日均成交额下降幅度较小。
• 交易活跃度前五名包括：中金唯品会奥莱REIT、创金合信首农REIT、南方润泽科技数据中心REIT、中金安徽交控、中金厦门安居。
• 交易活跃度后五名包括：广发成都高投产业园、中金重庆两江产业园、华夏南京交通高速公路、华泰紫金南京建邺产业园、嘉实物美消费。

三、分红情况

1. 本期分红情况

• 本期共有17只REITs分红，分红金额合计13.02亿元，较上期增长44%。
• 2025年REITs市场分红金额合计82.45亿元，分红收益率为4.53%，与中证红利持平，高于沪深300和中证500。

2. 分红类型与收益率

• 产权REITs：2025年分红金额为27.92亿元，分红收益率为3.41%，主要集中在消费基础设施和产业园。
• 特许经营权REITs：2025年分红金额为54.53亿元，分红收益率为5.92%，其中收费公路和清洁能源表现突出。
• 分红比例：特许经营权REITs的分红比例普遍高于产权REITs，其中水利设施分红比例最低，仅为76.40%。

3. 分红收益率前五名

• 产权类：
  • 嘉实物美消费（5.96%）
  • 华夏首创奥莱（4.87%）
  • 华安百联消费（4.43%）
  • 博时津开科工产业园（4.48%）
  • 中金印力消费（4.40%）
• 特许经营权类：
  • 中金安徽交控（10.84%）
  • 华夏特变电工新能源（10.51%）
  • 中金山东高速（10.51%）
  • 中金湖北科投光谷（10.51%）
  • 华夏中国交建（10.51%）

四、投资价值分析

1. 产权类REITs

• 产权类REITs最新估值（P/可供分配金额）为26.19，较上期略低。
• 保障房REITs估值相对较高，平均为35.07，而产业园REITs估值最低。
• 产权REITs股息率为3.85%，高于股票指数，其中产业园REITs股息率最高（4.50%）。
• 产权REITs成立以来分红比例平均为97.29%，其中消费基础设施和仓储物流分红比例较高。

2. 特许经营权REITs

• 特许经营权REITs更适合用内部收益率进行估值。
• 在相同收益增速下，水利设施REITs内部收益率最高，其次为生态环保，最后为收费公路和清洁能源。
• 收费公路具有更大的增长潜力，主要来源于通行量和单价增长，而生态环保和清洁能源增长受限于处理能力或装机容量。

五、主要政策梳理

1. 重要政策回顾

• 2025/1/9：国务院办公厅支持文化和旅游类项目发行REITs。
• 2025/1/13：证监会明确2025年重点工作，加快REITs市场建设。
• 2025/2/7：证监会支持新型基础设施和科技创新产业园区发行REITs。
• 2025/3/13：国家发改委推动REITs常态化发行，鼓励民间资本参与。
• 2025/9/12：国家发改委进一步推动REITs常态化申报，支持扩募项目。
• 2025/9/19：商务部等9部门支持保障民生的消费基础设施发行REITs。
• 2025/9/20：国务院支持体育产业高质量发展，鼓励符合条件的项目发行REITs。

六、风险提示

• 市场风险：REITs价格受宏观经济、利率等因素影响波动。
• 流动性风险：部分REITs交易不活跃，可能影响变现能力。
• 底层资产风险：运营不佳或估值缩水可能影响收益。
• 政策风险：监管和税收政策调整可能带来不利影响。

七、分析师承诺

分析师孙桂平承诺以独立、客观的态度出具本报告，报告内容基于公开信息，不构成任何投资建议，亦不与分析师薪酬挂钩。

八、公司业务资格说明

上海证券基金评价研究中心具备证券投资咨询业务资格，是具备协会会员资格的基金评价机构。

九、总结

2025年REITs市场在发行和二级市场表现上呈现分化趋势，产权REITs在发行数量和规模上占优，但二级市场表现不如特许经营权REITs。分红方面，特许经营权REITs表现更优，而产权REITs在市场整体表现中贡献较大。政策层面，国家持续推动REITs市场扩围扩容，支持新型基础设施、消费基础设施等项目。投资者需关注市场波动、流动性及政策变化，谨慎决策。