20250410-上海证券-REITs市场跟踪双周报_首单保障房REITs扩募获批_二级市场表现较好_12页_1mb

REITs市场分析报告（2025年04月10日）

一、发行市场

1. 本期发行情况

• 南方顺丰仓储物流REIT 成立，发行规模为 32.9亿元，平均配售比例为 1%，延续今年以来的低位。
• 2025年已发行6只REITs，发行数量较去年同期增加 20%，发行规模合计 100亿元，但发行规模较去年同期下降 17%。
• 本期涉及 五种底层资产类型：2只仓储物流REITs（合计44亿）、1只消费基础设施REITs（15亿）、1只产业园REITs（11亿）、1只产供热设施REITs（15亿）、1只保障房REITs（14亿）。
• 平均首日涨幅为29.6%，显示市场对新发行REITs的追捧。

2. 项目储备情况

• 沪深交易所共受理 18单REITs储备项目，其中 6单为扩募项目。
• 本期获批项目2单：保障房扩募和首发项目，保障房扩募为自2023年首批4只REITs扩募以来的首单。
• 产权类REITs 储备项目最多，共 12单，包括 5单产业园、4单保障房、2单仓储物流、1单消费基础设施。
• 特许经营权REITs 储备项目共 6单，包括 3单清洁能源、2单数据中心、1单生态环保。

二、二级市场

1. 市场表现

• 本期 REITs市场整体上涨2.16%，优于沪深300和中证500指数。
• 产权类REITs 本期涨幅 2.52%，其中 保障房REITs涨幅最高（5.23%），而 仓储物流REITs涨幅最弱（0.01%）。
• 特许经营权REITs 本期涨幅 1.74%，略弱于产权类REITs，其中 水利设施 涨幅最高（4.66%），而 生态环保 微跌（-0.07%）。

2. 市场活跃度

• 本期 REITs交易活跃度略降，不同资产类型活跃度分化明显。
• 水利设施 活跃度显著提升，而 保障房、消费基础设施、供热设施 活跃度明显下降。
• 整体换手率 基本持平，明显高于沪深300和中证红利指数，但低于中证500。

3. 收益率前五名与后五名

• 前五名REITs：
  • 华夏首创奥莱（8.54%）
  • 红土创新深圳安居（8.07%）
  • 中金普洛斯（7.99%）
  • 华夏基金华润有巢（7.99%）
  • 中金湖北科投光谷（7.99%）
• 后五名REITs：
  • 博时蛇口产园（-1.33%）
  • 招商科创孵化器（-1.32%）
  • 中金联东科技创新产业园（-1.29%）
  • 华泰紫金南京建邺产业园（-0.73%）
  • 华泰紫金宝湾物流仓储（-0.73%）

三、分红情况

1. 分红表现

• 本期 13只REITs分红，分红金额 10.89亿元，较上期大幅提升。
• 2025年REITs市场共分红16.31亿元，分红收益率 1.11%，高于主要股票指数。
• 产权类REITs 分红金额 5.95亿元，收益率 0.85%，高于中证红利指数。
• 特许经营权类REITs 分红金额 10.36亿元，收益率 1.41%，高于产权类REITs。

2. 分红比例与收益率

• 产权类REITs 来自于 消费基础设施 和 仓储物流，2025年分红收益率 0.85%，过去一年分红比例 112.66%。
• 特许经营权类REITs 来自于 清洁能源 和 收费公路，过去一年分红比例 112.66%，收益率 11.25%。
• 特许经营权REITs 来自于 产业园 的分红比例 78.32%，低于其他类型。

四、投资价值分析

1. 产权类REITs

• 估值（P/可供分配金额） 为 26.26，高于沪深300和中证红利，低于中证500。
• 仓储物流REITs估值最低，而 保障房REITs估值最高。
• 股息率 为 4.17%，其中 仓储物流REITs股息率最高（4.60%），而 保障房REITs股息率最低（2.92%）。

2. 特许经营权REITs

• 内部收益率 为 1.27%，在相同收益增速下，清洁能源REITs内部收益率最高，而 收费公路REITs最低。
• 特许经营权REITs 估值更适合采用内部收益率进行比较，因为其资产在到期后可能清零。

五、主要政策

1. 政策梳理

• 2025年1月9日：国务院办公厅发布支持文化和旅游类项目发行REITs的政策。
• 2025年1月13日：证监会明确2025年重点工作，加快REITs市场建设。
• 2025年2月7日：证监会支持新型基础设施和科技创新产业园区发行REITs。
• 2025年3月13日：国家发改委提出构建REITs常态化发行制度体系，推动扩围扩容。
• 2025年3月16日：提振消费专项行动方案，支持消费和文化旅游类项目发行REITs。
• 2025年3月17日：国家发改委支持民营企业参与政府和社会资本合作项目，推动REITs扩围扩容。

六、分析师承诺与风险提示

1. 分析师承诺

• 分析师孙桂平以独立、客观的态度出具报告，不与报告中的具体推荐意见或观点相关联。

2. 风险提示

• 报告信息来源于公开资料，不保证准确性及完整性。
• 本报告不构成投资建议，不承担因使用报告内容而产生的任何损失。
• 报告中提到的公司可能持有相关证券或提供相关服务，业绩表现不保证未来结果。
• 评价结果不构成对基金未来表现的预测，仅供参考。