20230420-国金证券-公募基础设施REITs深度专题_年报经营承压分化_估值回落性价比显现_20页_2mb

2022年公募REITs经营业绩分析

经营业绩分化

高速公路REITs表现不佳，受疫情影响严重，业绩显著承压；仓储物流、环保水务、保障性租赁住房、清洁能源等项目运营稳健。
大多数REITs可供分配金额完成率超100%，仅五只高速和博时蛇口产园未达标。
实际分红水平基本符合预期，除高速公路外。

底层项目运营情况回顾及展望

产业园区、仓储物流、保租房

运营数据相对稳定，出租率、租金均保持在合理水平。
展望2023年，经济修复预期带动租赁市场回暖，项目剩余期限较长，支撑收入。

高速公路

2022年车流量下滑明显，占有率普遍下降，但展望2023年将随出行和经济复苏迎来改善。

环保水务与能源类

运营稳定，抗风险能力强。
鹏华深圳能源REIT作为能源首单表现亮眼。

持有人机构概况

机构投资者占比超九成，机构持有比例较半年末提升明显。
环保水务个人投资者占比较高。
多数REITs前三十大流通份额集中度有所下降。

底层资产估值追踪

底层资产估值变动反映项目特性，部分项目估值参数调整导致分化。
二级市场估值普遍调整到历史低位，多数项目性价比凸显。

政策与市场热点

三项重磅政策发布

消费基础设施纳入REITs试点；Pre-REITs制度建立；险资参与REITs角色丰富。

扩募实质性推进

五单扩募项目落地，首批仅有四单正式获批，红土盐田港等四单进入表决阶段。

风险提示

投资组合类风险、运营表现、二级流动性、估值波动及基金治理等潜在风险。

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