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储备规模充裕，业绩稳健彰显韧性总结

核心内容概述

碧桂园服务（6098.HK）在2022年中期业绩中表现稳健，收入与利润均实现同比增长，展现出较强的行业竞争力和抗风险能力。公司通过并购与外拓策略，持续扩大管理规模，优化业态结构，增强品牌影响力。同时，公司积极布局社区增值服务与城市运营服务，推动业务多元化发展，提升整体盈利能力。投资评级为“买入”，未来增长潜力被看好。

主要观点

• 业绩增长稳健
  2022年上半年实现收入201亿元，同比增长73.5%；归母净利润26亿元，同比增长21.9%；每股基本盈利0.77元，同比增长9.5%。

• 物业管理服务扩张显著

  • 收入达110亿元，同比增长112.4%，毛利率25.9%，收入占比提升至54.8%。
  • 合同管理面积16.09亿方，同比增长44%；收费管理面积8.43亿方，同比增长51%。
  • 管理区域覆盖全国400多个城市及海外，一二线城市收费管理面积占比达44.6%。
  • 第三方项目占比提升至58.5%，非住宅业态拓展加快，如广西北部湾中心大厦、国网南京中青大厦等。

• 社区增值服务高质增长

  • 收入21亿元，同比增长51.1%，占总收入10.5%。
  • 疫情影响下，本地生活服务收入增长94.6%至7亿元，租售业务“有瓦”收入增长65.1%至2亿元，洗护服务增长50.8%至3亿元。
  • 社区传媒服务收入微增3.2%至4亿元，受疫情影响明显。

• 非业主增值服务占比下降

  • 收入14亿元，同比增长34.6%，但占总收入比例由9.2%降至7.1%。
  • 毛利率下降23.2个百分点至27.2%，主要因高毛利的车位及尾盘销售服务占比减少。

• 城市运营服务成效显著

  • 城市服务收入26亿元，同比增长25.8%。
  • 商管赛道表现突出，上半年实现营收6亿元，同比增长320.6%。
  • 业务产品线丰富，包括“碧乐城”、“碧乐坊”、“碧乐时光”等。
  • 采用轻资产战略，上半年签约15个项目，新开业3个。

• 现金流稳健，经营性现金流大幅改善

  • 经营性现金流净额达23亿元，同比增长366.4%。
  • 净利润与经营性现金流净额比值达0.9倍，较去年同期的0.2倍明显提升。

关键财务数据

投资建议

• 公司作为物管行业龙头，管理规模与业绩持续增长。
• 依托碧桂园集团资源，未来有望通过持续收并购和外拓保持行业领先地位。
• 科技赋能与精细化管理有望提升运营效率，突破传统物业瓶颈。
• 当前估值较低，未来地产市场回暖将推动公司估值修复。
• 预计2022~2024年EPS分别为1.47、1.77、2.23元/股，对应PE分别为9.22、7.68、6.11倍，维持“买入”评级。

风险提示

• 房地产行业复苏不及预期。
• 收并购项目整合不达预期，可能引发商誉减值。
• 外拓进展不及预期。
• 疫情反复影响购物中心客流量。
• 增值服务增长不及预期。