20210227-东北证券-碧桂园服务-06098.HK-收购对价合理_整合提升空间较大_6页_745kb

�碧桂园服务公司点评报告总结

核心内容概述

本报告分析了碧桂园服务（6098.HK）于2021年2月25日宣布的收购蓝光嘉宝服务64.62%股权事件。此次收购通过全资子公司碧桂园物业香港控股完成，交易总代价为48.47亿港元，相当于蓝光嘉宝服务2020年12.92倍PE、2021年9.66倍PE，对二级市场价格的溢价率接近30%，收购对价相对合理。收购完成后，蓝光嘉宝服务将脱离蓝光系控制，碧桂园服务将获得其在西南地区的资源，提升区域竞争力和管理能力。

主要观点

1. 收购对价合理，整合提升空间较大

• 交易结构：碧桂园物业香港控股以每股42.11港元的价格收购蓝光嘉宝服务1.15亿股H股，交易总代价为48.47亿港元。
• 估值对比：收购价格相当于蓝光嘉宝服务2020年12.92倍PE、2021年9.66倍PE，低于行业平均水平。
• 股权结构变化：蓝光和骏将出售全部H股，仅保留0.42%的内资股，实际控制人杨铿将间接出让大部分控制权。

2. 区域竞争力增强，管理水平提升

• 碧桂园服务优势：拥有强大的品牌效应和管理能力，结合科技赋能提升效率，具备良好的整合能力。
• 蓝光嘉宝服务补充：蓝光嘉宝长期深耕西南地区，其资源将弥补碧桂园服务在西南区域的短板，提升公司在该地区的市场地位。
• 管理优化：碧桂园服务可通过其成熟的管理体系优化蓝光嘉宝的服务水平，改善物业费收缴率和增值服务创收能力。

3. 政策利好推动行业增长

• 政策支持：住建部等十部委发布政策，鼓励物业费市场化定价和多元化社区增值服务，为行业带来重大利好。
• 公司受益：碧桂园服务的多元业务布局和优质服务品质使其有望受益于政策红利，加速业绩增长。

4. 投资建议

• 盈利预测：预计公司2020-2022年归母净利润分别为23.31/35.57/52.95亿元，同比增速分别为+39.5%/+52.6%/+48.9%。
• EPS预测：对应EPS分别为0.79/1.21/1.80元。
• 估值指标：当前股价对应2020-2022年PE分别为68.46/44.86/30.14倍，上调目标价至84.68港元，维持买入评级。

关键信息

收购事件

• 收购对象：蓝光嘉宝服务64.62%股权。
• 交易方式：通过全资子公司碧桂园物业香港控股完成。
• 交易价格：每股42.11港元，总计48.47亿港元。
• 完成效果：蓝光嘉宝将脱离蓝光系控制，成为碧桂园服务的子公司。

财务表现

• 营业收入：2020年预计为13,566.51亿元，2021年预计为19,870.23亿元，2022年预计为27,388.86亿元。
• 净利润：2020年预计为2,330.92亿元，2021年预计为3,557.22亿元，2022年预计为5,295.07亿元。
• EPS：2020年0.79元，2021年1.21元，2022年1.80元。
• PE：2020年68.46倍，2021年44.86倍，2022年30.14倍。

收购风险

• 管理人员流失：可能导致项目管理失能。
• 房龄偏大：维护费用上升压力较大。
• 收缴率低：提价面临阻力。

业务与竞争优势

• 品牌与规模：背靠龙头房企碧桂园，具备强大的品牌效应和规模增长潜力。
• 科技赋能：已建立全链条的科技服务体系，提升运营效率。
• 多元化业务：布局三供一业、城市服务，拓展业务边界。
• 增值服务：服务品质优异，增值服务多元化、覆盖面广，具备提升单面积营收的潜力。

附表数据概览

结论

本次收购为碧桂园服务带来显著的区域资源和管理能力提升机会，同时受益于政策利好，有望实现持续增长。尽管存在一定的整合风险，但公司具备较强的管理能力和技术优势，预计未来业绩增长可期，维持买入评级，上调目标价至84.68港元。