20220824-浙商证券-碧桂园服务-06098.HK-碧桂园服务2022年中期业绩点评报告_短期盈利能力承压_物管基本盘仍稳健_4页_1mb

碧桂园服务2022年中期业绩总结

核心内容概述

碧桂园服务（06098.HK）在2022年中期展现出稳健的业绩增长态势，尽管短期盈利能力受到一定压力，但其物管基本盘表现良好，多元业务协同效应显著。公司通过高质量外拓和投后整合持续扩大规模，同时优化城市布局，提升物业费单价。在财务指标方面，公司现金流状况改善，经营效率提升，估值体系保持相对合理。

主要观点

• 营收高增，盈利能力承压
  2022H1公司实现营收200.55亿元，同比增长73.5%，主要得益于多元业务的协同增长，尤其是物业管理、社区增值服务及非业主增值服务的贡献。

  • 物业管理营收占比54.8%，达109.86亿元，同比增长112.4%。
  • 社区增值服务营收21.12亿元，同比增长51.1%。
  • 非业主增值服务营收占比下降至7.1%，但同比增长34.6%。
  • 其他业务如三供一业、城市服务、商业运营分别增长40.9%、25.8%和320.5%。
  • 毛利率同比下降3.8个百分点至26.9%，但剔除收并购影响后毛利率保持29.5%，与2021年末持平。
  • 归母净利润同比增长21.9%至25.76亿元，归母核心净利润同比增长30.5%至28.91亿元。

• 物管基本盘稳健，外拓能力强劲

  • 合约面积（不含三供一业）16.09亿平，同比增长12%；在管面积8.43亿平，同比增长97%。
  • 合约在管比维持在1.9高位，显示良好的项目管理能力。
  • 一二线城市在管面积占比达44.6%，物业费收入占比超50%，带动物业费单价稳中有升，平均单价达2.26元/平/月，第三方项目单价达2.39元/平/月。
  • 2022H1新增846个项目，储备面积达3023万平，平均中标率超50%，存量项目占比达67%，有效对冲房地产行业波动。

• 城市服务业务持续发力

  • 2022H1签约115个城市服务项目，新签合同贡献约3.79亿元收入，年度饱和收入约20.77亿元。
  • 应收账款总量因政府账期较长有所增加，但公司通过推进城市大物业模式，减少政府应收规模，提升现金流质量。
  • 严格筛选经济发达地区项目，确保城市服务业务的可持续发展。

• 投资建议与估值分析

  • 公司发展势头良好，规模位居行业前列，综合管理能力强，各业态协同效应显著。
  • 考虑到疫情对增值服务和外拓的影响，调整2022年EPS至1.54元（原预测1.68元）。
  • 参考可比公司估值，给予2022年14倍PE，对应目标价26.7港元，维持“买入”评级。
  • 可比公司包括保利物业（6049.HK）、中海物业（2669.HK）、旭辉永升服务（1995.HK）和绿城服务（2869.HK）。

关键财务数据

营收与利润预测

主要财务比率

风险提示

• 疫情影响：疫情对增值服务业务和市场外拓造成一定影响。
• 收并购整合风险：若投后整合效果不及预期，可能引发商誉减值风险。
• 应收账款风险：政府账期较长导致应收账款增加，需关注资金回笼情况。

投资评级说明

• 相对评级体系：以沪深300指数为基准，定义如下：
  • 买入：证券相对于沪深300指数表现+20%以上；
  • 增持：+10%~+20%；
  • 中性：-10%~+10%；
  • 减持：-10%以下。
• 行业评级：以行业指数为基准，定义如下：
  • 看好：行业指数表现+10%以上；
  • 中性：-10%~+10%；
  • 看淡：-10%以下。

基本数据

公司发展策略

• 高质量外拓：公司持续优化城市布局，聚焦一二线城市，提升物业费单价。
• 投后整合：放缓收并购步伐，注重投后整合，保留原管理团队，提升管理效率。
• 多元化业务布局：通过拓展社区增值服务、非业主增值服务、城市服务等，实现业务协同，增强盈利能力。

总结

碧桂园服务在2022年中期展现出较强的营收增长能力和稳健的财务状况，尽管短期盈利能力受到一定压力，但其物管基本盘依然稳固，且通过多元业务协同和高质量外拓，推动公司持续发展。公司注重现金流管理，经营效率提升，估值体系合理，因此维持“买入”评级。然而，需警惕疫情对增值服务的影响及收并购整合不及预期带来的风险。