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�碧桂园服务（6098.HK）2021年度业绩与投资分析总结

核心内容概览

碧桂园服务在2021年实现显著业绩增长，营业收入达288.4亿元，同比增长84.9%；归母净利润为40.3亿元，同比增长50.2%。公司通过并购策略快速扩大管理规模，截至2021年末在管面积达7.66亿方，稳居行业首位。公司正朝着2025年在管面积超18亿方的目标迈进，并在多个业务板块中展现出强劲增长态势。

主要观点

业绩表现

• 营业收入：2021年全年实现288.4亿元，同比增长84.9%。
• 归母净利润：达40.3亿元，同比增长50.2%。
• 基本每股收益：1.28元，同比增长31.6%。

并购策略

• 公司通过收并购实现快速扩张，2022年2月收购中梁百悦智佳服务93.76%股权，预计在管面积将再增3320万方。
• 并购标的具有以下特点：
  • 补足区域布局，如收购蓝光嘉宝服务以弥补西南地区不足。
  • 补足业态，如收购富良环球和邻里乐，涵盖零售物业、写字楼及服务式公寓。
• 并购时机选择恰当，2021年末物业板块PE仅为17.64倍，远低于2020年末的37倍。
• 交易方式灵活，采用分段支付降低交易风险。

业务增长亮点

• 基础物业管理服务：收入137.9亿元，同比增长60.3%，毛利率30.3%（同比-4.3pct）。
• 非业主增值服务：收入26.8亿元，同比增长95.3%，毛利率40.9%（同比-4.6pct）。
• 社区增值服务：收入33.3亿元，同比增长92.2%，毛利率60.5%（同比-4.6pct）。
  • 社区传媒服务：收入9.8亿元，同比增长179.1%。
  • 本地生活服务：收入11.1亿元，同比增长107.1%。
• 三供一业服务：收入25.1亿元（同比+62.8%），毛利率11.6%（同比+4.6pct）；供热收入12.2亿元（同比+5.4%），毛利率10.4%（同比+1.8pct）。

商业运营与城市服务

• 商业运营服务：2021年营收6.5亿元，毛利率50.3%，为新增业务。
  • 管理超过200个商写项目，覆盖全国80多个城市。
  • 注入文商旅轻资产项目，丰富产品线。
• 城市服务：2021年营收45.3亿元，同比增长412.3%，毛利率17.6%（同比-14.9pct）。
  • 覆盖超过150个城市，提供市政环卫一体化服务。
  • 收入增长主要源于新拓展业务并表及政策影响。

关键财务指标（单位：百万元）

投资建议

• 评级：买入（维持）
• 预测：预计2022~2024年EPS分别为1.83、2.67、3.52元/股，对应PE分别为15、10、8倍。
• 理由：
  • 管理规模持续扩大，依托并购潮补齐布局短板。
  • 科技赋能优化供应链与成本管理，突破传统物管瓶颈。
  • 多业态协同发展，增强抗风险能力与盈利能力。

风险提示

• 房地产竣工不及预期
• 疫情反复影响购物中心客流量
• 外拓进展不及预期
• 增值服务增长不及预期

结构化业务增长路径

• 住宅项目：通过并购补足区域布局，提升管理面积。
• 商业运营：拓展商写项目，丰富业务线，增强盈利能力。
• 城市服务：覆盖多个城市，提供市政服务，成为增长新引擎。
• 增值服务：社区传媒与本地生活服务增长显著，成为利润增长点。

偿债与运营能力

• 资产负债率：从42.57%下降至18.95%，财务结构优化。
• 流动比率：从1.26上升至3.86，短期偿债能力增强。
• 总资产周转率：从0.43提升至1.00，资产使用效率提高。

总结

碧桂园服务凭借并购策略快速扩张，业务结构不断优化，业绩持续高增长。其在基础物业管理、社区增值服务及城市服务等领域的表现尤为突出，展现出较强的盈利能力与增长潜力。未来，公司有望通过进一步并购与科技赋能，巩固行业领先地位并释放更多协同效应。