20220408-浙商证券-碧桂园服务-06098.HK-碧桂园服务2021年报点评报告_并购助力规模跨越式增长_综合服务能力不断提升_6页_1mb

碧桂园服务(6098.HK) 2021年报点评总结

核心内容

碧桂园服务在2021年实现了营收和规模的快速增长，通过并购和多元化业务拓展，推动公司整体发展。尽管盈利能力有所下滑，但公司通过优化业务结构、提升综合服务能力，增强了市场竞争力。

主要观点

• 营收增长显著：2021年公司实现营收288.4亿元，同比增长84.9%；归母净利润40.3亿元，同比增长50.2%。
• 盈利能力有所下滑：综合毛利率为30.7%，同比下降3.3个百分点，主要受人工成本上升、城市服务毛利率较低以及智能化改造投入增加影响。
• 规模持续扩张：物管业务营收达137.9亿元，同比增长60.3%；合同管理面积达14.38亿平方米，同比增长75.2%；在管面积达7.7亿平方米，同比增长102.9%。
• 第三方占比提升：通过收购嘉宝服务、富良环球、邻里乐等公司，第三方在管面积占比提升至55%，减少对母公司的依赖。
• 社区增值服务表现亮眼：社区增值服务营收33.3亿元，同比增长92.2%，毛利率60.5%，占总收入比例提升至11.5%。
• 城市服务增长迅速：城市服务营收达45.3亿元，同比增长412.3%，成为公司新的增长点。
• 商业运营服务启动：作为新增业务，商业运营服务实现营收6.5亿元，毛利率50.3%，占总收入2.3%。
• “三供一业”业务改善：公司通过承接国企“三供一业”业务，实现物管服务在管面积8520万平方米，营收25.1亿元，同比增长62.8%；供热业务实现营收12.2亿元，同比增长5.4%。

关键信息

投资建议

• 评级：买入
• 目标价：51.83港元
• EPS预测：2022年为1.68元，2023年为2.22元，2024年为3.04元
• PE预测：2022年为19.34倍，2023年为14.66倍，2024年为10.70倍

并购策略

• 公司通过收并购实现规模扩张，2021年新增合同管理面积6.17亿平方米，其中收并购贡献4.45亿平方米。
• 2022年将放缓收并购节奏，聚焦项目整合与提质增效，以推动高质量发展。

业务结构优化

• 核心城市占比提升：一二线城市在管面积占比达47.1%，较2020年提升7.1个百分点。
• 业务多元化：公司业务涵盖物管服务、社区增值服务、城市服务、商业运营服务等，各业务板块协同发展。

财务表现

• 资产负债率：从2021年的42.57%上升至2024年的48.91%，但流动比率和速动比率均呈上升趋势，财务流动性增强。
• 现金净增加额：2021年为-3,597百万元，2022年预计为4,529百万元，2023年为7,731百万元，2024年为10,887百万元，显示公司现金流状况改善。
• EPS和净利率：2021年每股收益为1.20元，2022年预计为1.68元；净利率从14.98%下降至14.03%，但仍保持稳健。

可比公司估值

• 与保利物业、中海物业、旭辉永升服务、金科服务等可比公司相比，碧桂园服务的估值比率（P/E、EV/EBITDA）处于中等水平，具备一定估值空间。

结论

碧桂园服务在2021年通过并购实现了规模的跨越式增长，业务结构不断优化，社区增值服务和城市服务表现突出。尽管毛利率有所下滑，但公司通过提升综合服务能力，增强了市场竞争力。未来公司将放缓并购步伐，注重项目整合与提质增效，推动高质量发展。投资建议为“买入”，预计2022年EPS为1.68元，目标价51.83港元。