海外地产行业2022年年度投资策略：行业出清，等待转机-20211115-兴业证券-46页_3mb

报告摘要

2022年房地产行业投资策略总结

核心内容

2022年房地产行业投资策略的核心在于“行业出清，等待转机”，表明房地产行业正处于去杠杆和分化阶段，政策和融资环境逐步趋于合理，市场正在逐步恢复秩序。分析师宋健与严宁馨认为，尽管短期内行业仍面临压力，但随着信贷恢复、政策支持以及优质房企的财务状况改善，市场有望迎来结构性机会。

主要观点

政策趋于稳定
- 2021年9月货币政策委员会例会强调维护房地产市场健康发展和住房消费者权益，政策基调保持“房住不炒”不变。
- 银保监会发布政策，支持首套房购房者，降低首付比例与利率，信贷发放逐步恢复正常。
- 政策调控已趋于常态化，短期内不会明显放松，但正在逐步恢复合理与稳定。
融资能力分化
- 房企降杠杆取得成效，2021年上半年，31家房企中有9家净负债下降，平均净负债率为68.9%，较2020年末下降0.3个百分点。
- 头部房企融资成本进一步下降，平均融资成本为5.7%，较2020年下降0.2个百分点。
- 金融资源优先流向优质房企，体现在按揭、开发贷、信用债的利率、额度、期限和发放速度等。
拿地利润率触底
- 第二批集中供地平均成交溢价率为5%，成交均价较第一轮下降4%，表明拿地利润率已见底。
- 房企积极拓展多元化拿地渠道，控制土地成本，随着新增土储转化为销售，房企表观利润率有望回升。
多元化业务发展
- 房企正在孵化和拓展商业地产、物业管理等多元化业务，这些业务具有较高的长期回报和利润率，对收入和利润贡献增强。
- 多元化业务享受更高的估值，有助于提升房企整体盈利能力。
结构性机会显现
- 房地产板块估值处于历史较低水平，2020A/2021E为4.2/3.6倍，股息收益率为12.5%。
- 信贷发放恢复正常，销售数据有望逐步回稳，政策正面信号频现，市场扰动项平复。
- 杠杆高、资金紧张的房企正在自然出清，行业将逐步回归正常秩序。

关键信息

推荐房企：旭辉控股集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产、宝龙地产、新城发展。
2021年与2022年EEPS：
- 旭辉控股集团：1.13 → 1.30
- 华润置地：3.73 → 4.24
- 龙湖集团：3.68 → 4.39
- 越秀地产：1.42 → 1.57
- 宝龙地产：1.10 → 1.37
- 新城发展：1.77 → 2.18
融资与债务情况
- 2021年1-9月房企境内发债规模下降，海外债到期压力大，2022、2023年存量占本金比例分别为86%、62%。
- 房企在积极压降有息负债，优化债务结构，融资成本下降，部分房企完成再融资。
现金流测算
- 万科、中国海外发展、碧桂园、龙湖、华润置地在销售乐观假设下，现金流对债务覆盖较高。
- 中国恒大、富力地产、远洋集团、中国奥园、花样年控股在销售悲观假设下，现金流对债务覆盖较低。