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城市更新：开启地产增量新时代

核心内容

城市更新作为房地产市场从增量时代向存量时代转变的重要路径，正在成为推动城市可持续发展的重要手段。随着城市化进程的加快，我国城市面临开发强度饱和、土地资源稀缺等问题，城市更新有助于盘活存量土地资源，实现城市功能优化与空间格局重塑。重点区域如粤港澳大湾区，尤其是广州、深圳、佛山、珠海、东莞、中山等城市，因其高城镇化率和人口持续流入，城市更新机会尤为突出。

主要观点

• 城市更新是城市化进程的必然产物：随着城市化率超过80%，城市更新成为城市发展的关键环节。
• 政策支持持续加强：自2009年起，中央及地方政府陆续出台城市更新相关支持政策，推动城市更新向制度化、规范化发展。
• 城市更新方式多样：包括旧厂改造、旧村改造和旧城改造，各具特点，房企可通过协议受让、合作开发、配合政府等方式参与。
• 城市更新推动区域协调发展：通过优化土地利用、提升城市功能、促进产业协同等方式，推动区域融合和经济结构升级。
• 重点推荐企业：万科、金地集团、华发股份、碧桂园、佳兆业、龙光地产等房企在城市更新领域有较大储备和参与意愿，值得关注。

关键信息

• 城市更新定义：城市更新是针对特定区域的综合整治、功能改变或拆除重建活动，涵盖旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村等。
• 城市更新政策特点：
  • 广州：强调政府引导与市场运作相结合，明确城市更新“1+3”政策，通过“招拍挂”方式确定合作企业。
  • 深圳：作为国内城市更新政策的先行者，推行“政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与”原则，简化审批流程。
  • 珠海：以降低城市更新门槛、加快审批服务节奏为特点，推动城中村和旧住宅区改造。
• 城市更新的区域差异：
  • 珠三角：城镇化率高，城市更新需求大，未来三年计划完成15万亩“三旧”改造，其中珠三角占比超80%。
  • 长三角：城镇化率相对较低，但部分城市如上海、南京、杭州等已进入城市更新关键阶段。
  • 京津冀：城镇化率提升较快，但城市发展不均衡，北京和天津作为核心城市，城市更新更具代表性。
• 房企参与路径：
  • 旧厂改造：房企可通过协议受让或收购公司股权成为实施主体。
  • 旧村改造：与村集体经济组织合作，通过“招拍挂”方式确定合作企业。
  • 旧城改造：配合政府主导，通过专项基金、REITs等方式参与。

重点公司盈利预测与评级

风险提示

• 城市更新利好政策不及预期
• 旧改开发周期较长，短期内难以实现盈利

城市更新项目案例

案例一：深圳侨城东项目（龙光地产参与）

• 项目位于深圳南山区，原为康佳总部厂区，面积3.73万平方米。
• 项目计容建筑面积26万平方米，土地出让合同价款29.21亿元。
• 龙光地产于2017年获得70%权益，估算货值约308亿元，盈利前景良好。

案例二：深圳大冲村旧改项目（华润置地实施）

• 项目占地67.4万平方米，总建筑面积280万平方米，总投资超过300亿元。
• 项目包含住宅、商业、办公、酒店等多种业态，规划居住人口约47,787人。
• 项目自2002年启动，2015年完成回迁房建设，2017年万象天地开业。

案例三：深圳白石洲旧改项目（绿景中国地产）

• 项目位于南山区，总建筑面积454万平方米，计容建筑面积358万平方米。
• 项目预计2021年下半年实现首期预售，项目建成后可能成为深圳最大旧改项目。

其他重点房企

• 佳兆业：在大湾区有大量城市更新项目储备，表内旧改土储近730万方，货值达2000亿。
• 碧桂园：在深圳旧改项目权益建面达1404万方，权益货值1993亿，未来五年预计供货量可观。
• 恒大：在深圳储备48个项目，建面3124万平方米，主要为旧改项目。

总结

城市更新是推动城市可持续发展的重要路径，尤其在高城镇化率区域，如粤港澳大湾区，其发展潜力巨大。房企通过多种方式参与城市更新项目，如旧厂改造、旧村改造和旧城改造，可以有效分享土地增值空间。重点推荐的房企包括万科、金地集团、华发股份、碧桂园、佳兆业、龙光地产等，这些企业在城市更新领域有丰富的项目储备和良好的盈利预期。然而，城市更新仍面临政策落实不及预期和开发周期较长等风险。