房地产行业：城市更新，开启地产增量新时代-20191017-西南证券-19页_2mb

城市更新：开启地产增量新时代

核心内容

城市更新是城市化进程的必然产物，随着我国城市化率不断上升，房地产市场正从增量时代转向存量时代。城市更新通过盘活存量土地资源，提升城市功能和环境，成为城市可持续发展的重要抓手。其核心在于对城市建成区进行综合整治、功能改变或拆除重建，涵盖旧城镇、旧厂房和旧村庄等更新对象。

主要观点

1. 城市更新的必要性：随着城市开发强度趋于饱和，土地资源稀缺，城市更新成为房地产增量的新路径，尤其在超大型城市和高城镇化率区域更为迫切。
2. 政策引导作用：自2009年起，广东在城市更新领域积累了丰富经验，2019年后中央及地方政府持续出台利好政策，如《关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》，进一步推动城市更新。
3. 区域差异：珠三角地区城镇化率最高，城市更新空间最大，尤其在大湾区核心城市如广州、深圳、佛山、东莞、中山等具有显著机会。
4. 房企参与方式：房企可通过多种方式参与城市更新，如旧厂改造、旧村改造、旧城改造等，各有其实施路径和盈利模式。
5. 投资机会：重点推荐万科、金地集团、华发股份、碧桂园、佳兆业、龙光地产等公司在城市更新领域的布局和潜力。

关键信息

• 城市更新的定义：城市更新是指对城市建成区内具有特定情形的区域进行综合整治、功能改变或拆除重建，涵盖旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村等。
• 政策支持：城市更新政策从地方试点逐步上升到全国层面，中央和地方政府不断出台支持政策，如“三旧”改造、PSL贷款支持、专项基金等。
• 城市更新的实施方式：
  • 旧厂改造：通过协议受让或收购公司股权成为单一实施主体。
  • 旧村改造：与村集体经济组织签订合作协议，专项规划审批后确认实施主体。
  • 旧城改造：配合政府主导，吸引专项基金参与，采取轻资产模式。
• 城市更新的区域差异：珠三角城市城镇化率超过80%，是城市更新重点区域；长三角和京津冀的城镇化率相对较低，但也在逐步推进。
• 城市更新的盈利模式：旧改项目盈利空间大，尤其是涉及住宅的项目，但实施难度较大，需协调多方利益。
• 城市更新的挑战：包括政策落实不及预期、开发周期较长、拆迁补偿复杂等问题。

房企参与城市更新的路径与案例

• 路径：房企可通过协议受让、合作开发、与政府合作等方式参与城市更新，尤其是旧厂和旧村改造。
• 案例：
  • 深圳侨城东项目（龙光地产）：旧厂改造项目，涉及商业性办公、产业研发、商业配套等，总货值约308亿。
  • 深圳大冲村旧改项目（华润）：旧村改造项目，总建筑面积280万方，投资超300亿，是深圳最大的旧改项目。
  • 深圳白石洲旧改项目（绿景中国）：旧村改造，总建筑面积454万方，其中住宅占比约1/3，预计2021年下半年实现首期预售。
  • 佳兆业：城市更新项目遍布深圳、广州、中山等地，表内旧改土储近730万方，货值达2000亿。
  • 碧桂园：在大湾区旧改项目储备规模大，仅深圳项目权益建面达1404万方，货值1993亿，未来五年预计有可观供货。

投资推荐

• 重点推荐个股：万科（000002.SZ）、金地集团（600383.SH）、华发股份（600325.SH）、碧桂园（2007.HK）、佳兆业（1638.HK）、龙光地产（3380.HK）。
• 投资评级：买入、增持、中性等，具体评级根据个股表现和未来增长预期而定。

风险提示

• 政策风险：城市更新利好政策不及预期。
• 开发周期：旧改开发周期较长，短期内难以实现盈利。
• 实施难度：涉及多方利益协调，拆迁补偿复杂。

行业与公司数据

• 行业市盈率：9.11，低于沪深300市盈率（12.3）。
• 公司盈利预测：如万科A（2018A EPS 3.06元，2020E PE 6.25倍）。

总结

城市更新作为房地产市场从增量向存量转型的重要手段，其政策支持、区域机会及房企参与路径均显示出巨大的发展潜力。未来，随着政策的进一步完善和实施，城市更新将成为推动城市可持续发展和地产增量的重要力量，尤其在大湾区核心城市具有显著优势。投资者应关注具备丰富城市更新储备和良好政策支持的房企，同时注意开发周期和政策执行风险。