20260601-华泰证券-华泰_城市更新_存量提质打开地产新主线_2页_198kb

华泰 | 城市更新：存量提质打开地产新主线

核心内容概述

国务院于2026年5月28日印发《城市更新“十五五”规划》，标志着我国城市建设从传统的拆建模式向系统化的城市更新模式转型。该规划明确了城市更新的量化指标、发展方向及政策支持体系，对房地产行业带来深远影响。城市更新不仅是土地开发的延续，更是推动城市产业和消费运营的重要路径，同时为房企提供了新的盈利模式与资产退出渠道。

主要观点

• 行业转型：城市更新将推动地产行业从“增量扩张”转向“存量提质”，重点在于盘活存量资产、提升城市功能与品质。
• 收益模式多元化：房企将不再依赖传统住宅销售，而是通过产业导入、商业运营、租赁住房、物业服务和资产证券化（如REITs）等方式实现收益。
• 高能级城市受益：核心城市因具备更强的租金、客流、产业税源和资产退出能力，将在城市更新中占据主导地位。
• 强运营房企优先：具备综合开发能力、政府协同能力和融资能力的房企将在城市更新中更具竞争优势。
• 政策支持融资体系：城市更新政策体系中强调构建多层次融资工具，包括REITs、资产证券化产品、公司债券和中期票据等，推动市场化运作。

关键信息

1. 规划量化指标

• 城镇危旧房改造：50万套/间
• 老旧街区/厂区改造提升：1500个
• 城中村改造：4000个
• 老旧小区新开工改造：11.5万个

相较于“十四五”规划，危旧房改造和老旧街区/厂区改造数量显著增加。

2. 城市更新发展方向

• 盘活存量资产：重点包括老旧厂房、低效商办、旧街区和低效产业用地。
• 导入新产业、新业态、新消费：通过城市更新推动城市功能升级，培育城市发展新动能。
• 建设“好房子”：强调绿色、低碳、安全、文明及更高治理水平的城市建设目标。
• 数字化治理：推动城市体检和数字化治理，提升城市运行效率与管理水平。

3. 政策体系与融资机制

• 建立政策体系：涵盖规划、土地、资金、审批、房屋安全、社会资本参与及项目实施机制。
• 融资多元化：鼓励发行REITs、资产证券化产品、公司债券、中期票据等，吸引社会资本参与。
• 防范隐性债务：强调不得新增地方政府隐性债务，推动市场化运作和可持续发展。

投资建议

在房地产行业进入“控增量、提质效”阶段，建议关注以下几类企业：

1. 核心城市资源丰富、旧改经验强、政府协同和融资能力突出的央国企及地方平台型房企
2. 估值处于低位、计提减值准备较为充分的企业
3. 在一阶导转正的区域有布局的港资企业
4. 具备体系化竞争壁垒的商管公司，以及业绩稳健、派息积极的物管公司
5. 存量交易及地产链后端产业链的企业

风险提示

1. 房地产政策波动：住房、土地、金融、财税等领域的基础性制度可能调整，影响行业稳定。
2. 地产基本面复苏不及预期：若经济环境、居民预期和政策落地效果不佳，可能影响市场复苏速度。
3. 部分房企经营风险：若市场复苏低于预期，部分房企可能面临资金链压力，出现经营困难。

文章来源

研报《房地产开发/房地产服务: 城市更新：存量提质打开地产新主线》
发布日期：2026年5月29日
研究员：刘璐、陈慎

关注我们

• 华泰证券研究所国内站：https://inst.htsc.com/research（国内机构客户）
• 华泰证券研究所海外站：https://intl.inst.htsc.com/research（美国及中国香港金控机构客户）

如需获取更多内容，请联系您的华泰对口客户经理申请访问权限。