> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 《城市更新“十五五”规划》总结 ## 核心内容 《城市更新“十五五”规划》是国务院近期印发的重要政策文件，旨在推动城市开发建设方式从“外延式”向“内涵式”转型，通过盘活存量资源、优化城市功能、提升城市韧性，实现城市高质量发展。该规划不仅明确了城市更新的目标指标和重点任务，还对房企转型方向、专项债支持、金融支持等方面提出了具体要求。 ## 主要观点 ### 1. 城市更新不是短期刺激手段 - **政策导向**：强调“尽力而为、量力而行”，不得新增地方政府隐性债务。 - **发展方向**：推动城市内涵式发展，通过城市更新促进房地产开发模式转型。 - **背景变化**：我国城镇化进入中后期，房地产投资属性减弱，居住属性增强。 ### 2. 城市更新与政策网络融合 - **消费升级**：推动消费基础设施改造升级，发展“首发经济、银发经济、冰雪经济、低空经济、赛事经济、体验经济”等新经济形态。 - **投资于人**：补齐公共服务设施短板，重点支持“一老一小”群体，提升适老化和儿童友好空间。 - **新质生产力**：推动老旧街区、厂区、楼宇等转型升级，优化传统产业，培育新兴产业和未来产业。 ### 3. 房企转型方向明确 - **获取核心区域土地**：通过城市更新获取优质土地，建设“新好房”满足改善性住房需求。 - **轻资产运营**：参与存量土地和房产的盘活，转向租金收入和REITs融资模式。 - **物业服务**：随着新房与二手房价差扩大，优质物业服务成为“新好房”保值的关键，也将带动保障性住房对物业的需求。 ### 4. 专项债支持城市更新 - **历史沿革**：自2019年起，城市更新项目一直是专项债重点支持领域。 - **资本金支持**：2024年12月“52号文”明确将城市更新纳入专项债资本金支持范围。 - **“十五五”趋势**：预计专项债在城市更新领域的资金投放将进一步增加，同时地方政府“一本账”资金也将加力支持。 ### 5. 强化城市“韧性”为核心增量 - **危旧房改造**：规模较“十四五”翻番，达50万套。 - **地下管网改造**：长度由25万公里增至36.5万公里。 - **应急避难场所**：改造存量应急避难场所5万个，推动平急两用公共基础设施建设。 ## 关键信息 ### 城市更新目标指标（“十五五”期间） | 序号 | 指标 | 2025年 | 2030年 | |------|------|--------|--------| | 1 | 城镇危旧房改造数量(万套/间) | 25 | 50 | | 2 | 新开工改造城镇老旧小区数量(万个) | 24 | 11.5 | | 3 | 老旧街区厂区改造提升数量(个) | 900 | 1500 | | 4 | 城中村改造数量(个) | 4100 | 4000 | | 5 | 历史建筑修缮数量(万处) | 1 | 1.5 | | 6 | 新建及改扩建体育场地面积(万公顷) | 12.7 | 12.8 | | 7 | 城市公园绿地改造提升面积(万公顷) | — | 2 | | 8 | 城市地下管网改造长度(万公里) | 25 | 36.5 | | 9 | 存量应急避难场所改造数量(万个) | — | 5 | | 10 | 城镇房屋基础信息数字化率(%) | — | >95 | ### 房企转型趋势 - 非公开市场拿地占比逐年上升，核心城市拿地依赖非公开市场。 - 2025年非公开市场成交金额占比达30.6%，黄浦、徐汇等区域非公开市场占比超80%。 - 未来房企将更多参与城市更新项目，转向轻资产运营、REITs融资及物业板块。 ## 风险提示 - **政策落地不及预期**：城市更新项目需实现收益平衡，若缺乏合适项目可能导致政策推进缓慢。 - **外部环境不确定性**：国内外经济形势变化可能影响城市更新的实施节奏与成效。 ## 特别声明 - 本报告由国金证券股份有限公司发布，未经授权不得复制、转发、转载或修改。 - 报告内容基于公开资料，仅供参考，不构成投资建议。 - 报告仅限中国境内使用，国金证券保留一切权利。