20260531-国金证券-地产专题分析报告_城市更新_十五五_规划_的增量信息_6页_831kb

《城市更新“十五五”规划》总结

核心内容

《城市更新“十五五”规划》是国务院近期印发的重要政策文件，旨在推动城市开发建设方式从“外延式”向“内涵式”转型，通过盘活存量资源、优化城市功能、提升城市韧性，实现城市高质量发展。该规划不仅明确了城市更新的目标指标和重点任务，还对房企转型方向、专项债支持、金融支持等方面提出了具体要求。

主要观点

1. 城市更新不是短期刺激手段

• 政策导向：强调“尽力而为、量力而行”，不得新增地方政府隐性债务。
• 发展方向：推动城市内涵式发展，通过城市更新促进房地产开发模式转型。
• 背景变化：我国城镇化进入中后期，房地产投资属性减弱，居住属性增强。

2. 城市更新与政策网络融合

• 消费升级：推动消费基础设施改造升级，发展“首发经济、银发经济、冰雪经济、低空经济、赛事经济、体验经济”等新经济形态。
• 投资于人：补齐公共服务设施短板，重点支持“一老一小”群体，提升适老化和儿童友好空间。
• 新质生产力：推动老旧街区、厂区、楼宇等转型升级，优化传统产业，培育新兴产业和未来产业。

3. 房企转型方向明确

• 获取核心区域土地：通过城市更新获取优质土地，建设“新好房”满足改善性住房需求。
• 轻资产运营：参与存量土地和房产的盘活，转向租金收入和REITs融资模式。
• 物业服务：随着新房与二手房价差扩大，优质物业服务成为“新好房”保值的关键，也将带动保障性住房对物业的需求。

4. 专项债支持城市更新

• 历史沿革：自2019年起，城市更新项目一直是专项债重点支持领域。
• 资本金支持：2024年12月“52号文”明确将城市更新纳入专项债资本金支持范围。
• “十五五”趋势：预计专项债在城市更新领域的资金投放将进一步增加，同时地方政府“一本账”资金也将加力支持。

5. 强化城市“韧性”为核心增量

• 危旧房改造：规模较“十四五”翻番，达50万套。
• 地下管网改造：长度由25万公里增至36.5万公里。
• 应急避难场所：改造存量应急避难场所5万个，推动平急两用公共基础设施建设。

关键信息

城市更新目标指标（“十五五”期间）

房企转型趋势

• 非公开市场拿地占比逐年上升，核心城市拿地依赖非公开市场。
• 2025年非公开市场成交金额占比达30.6%，黄浦、徐汇等区域非公开市场占比超80%。
• 未来房企将更多参与城市更新项目，转向轻资产运营、REITs融资及物业板块。

风险提示

• 政策落地不及预期：城市更新项目需实现收益平衡，若缺乏合适项目可能导致政策推进缓慢。
• 外部环境不确定性：国内外经济形势变化可能影响城市更新的实施节奏与成效。

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