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城市更新：开启地产增量新时代

核心内容

城市更新是城市化进程的必然产物，随着我国城市化率的提升，开发强度趋于饱和，土地资源日益稀缺，城市更新成为盘活存量土地资源、实现城市可持续发展的重要手段。房地产市场正在从增量时代进入存量时代，城市更新将作为推动房地产空间增量的新路径。

主要观点

• 城市更新的必要性：城市更新不仅改善城市面貌，还优化城市功能、提升土地利用效率，是房地产市场高阶发展的必然出路。
• 政策支持：自2009年起，广东省率先开展“三旧”改造试点，2019年后中央及地方政府持续出台支持政策，城市更新利好政策可期。
• 大湾区重点：珠三角地区，特别是广州、深圳、佛山、珠海、东莞、中山等城市，因城镇化率高、人口流入显著，城市更新机会尤为突出。
• 房企参与方式：房企可通过旧厂改造、旧村改造、旧城改造等方式参与城市更新，具体路径包括协议受让、合作开发、配合政府主导等。
• 重点推荐企业：建议关注万科、金地集团、华发股份、碧桂园、佳兆业、龙光地产等公司在城市更新领域的布局和表现，其中世茂房地产和中国奥园也值得关注。

关键信息

• 城市更新定义：城市更新是指对城市建成区内具有特定情形的区域进行综合整治、功能改变或拆除重建的活动。
• 政策特点：城市更新政策强调政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与等原则，各地政策在实施流程、改造方式、审批机制等方面存在差异。
• 城镇化率数据：
  • 珠三角城市群城镇化率最高，2018年达到70.7%以上。
  • 深圳、广州、佛山、东莞、珠海、中山等城市城镇化率均超过85%。
  • 长三角部分城市城镇化率较低，如安庆尚不足50%。
  • 京津冀城市群城镇化率在2018年达到65.8%，但城市发展不均衡。
• 城市更新项目类型：
  • 旧厂改造：涉及工业用地转商业或住宅用地，难度较小。
  • 旧村改造：涉及集体土地，需协调村民意愿，难度较大。
  • 旧城改造：涉及多个权利主体，社会效益为主，难度最大。
• 城市更新对房地产的影响：
  • 增加房地产有效供给，改善城市功能。
  • 促进区域或城际融合，实现产业协同。
  • 增强房企在核心城市的土储，提升盈利空间。

房企参与路径与案例

案例一：深圳侨城东项目（龙光地产）

• 项目位置：深圳南山区华侨城片区，地理位置优越。
• 项目规模：总建筑面积26万方，涉及商业性办公、产业研发、公共设施等。
• 开发过程：由康佳集团取得产权证，2015年成立合资公司，2017年龙光地产收购70%权益，项目盈利前景良好。

案例二：深圳大冲村旧改项目（华润置地）

• 项目位置：深圳南山区大冲村，紧邻地铁站和核心商务区。
• 项目规模：总建筑面积280万方，其中住宅138.54万方、商业28.34万方、办公72.25万方等。
• 开发过程：2007年与村委合作，2010年启动拆迁，2014年回迁房交付，2015年商业部分开业，2017年完成住宅部分。

案例三：深圳白石洲旧改项目（绿景中国地产）

• 项目位置：深圳南山区白石洲片区，位于城市发展主轴交汇处。
• 项目规模：总建筑面积454万方，计容建筑面积358万方，可用于出售面积约200万方，货值超2000亿元。
• 开发过程：2016年与村委达成合作，2018年取得专项规划批复，预计2021年下半年实现首期预售。

佳兆业与碧桂园

• 佳兆业：在城市更新领域储备丰富，项目遍及深圳、广州、中山、惠州、珠海、东莞、佛山、上海、北京等地，表内旧改土储近730万方，潜在价值巨大。
• 碧桂园：在深圳储备48个项目，建面3124万平方米，权益货值1993亿，未来五年预计持续供货。

风险提示

• 政策不及预期：城市更新利好政策可能未达预期，影响项目推进。
• 开发周期慢：城市更新项目开发周期较长，影响资金回笼和盈利能力。

投资评级

结论

城市更新是推动房地产市场从增量向存量转变的重要路径，尤其在大湾区城市具有显著潜力。房企通过参与旧厂、旧村、旧城改造等方式，能够有效获取优质土储，实现可持续发展。尽管存在开发周期长、政策不确定性等风险，但随着政策持续支持，城市更新有望成为地产行业新的增长点。