同策房产咨询-苏州城市房地产市场周报71-77_31页_3mb

苏州房地产市场周报（2019.7.1-7.7）总结

核心内容概览

本周苏州房地产市场整体呈现上行趋势，住宅市场成交量价齐升，非住宅市场表现分化。以下是本周市场的主要动态与关键数据。

一、宏观政策信息

• 政策发布：财政部与自然资源部发布《土地储备项目预算管理办法（试行）》，规定土地储备专项债发行规模不得超过项目预期土地出让收入的70%。
• 政策内容：
  • 对于“收不抵支”的项目，统筹财政资金与专项债券予以保障。
  • 土地储备项目预算需经法定程序批准，并明确区分专项债券资金与其他预算资金。
  • 要求地方政府土地储备机构于每年四季度编制土地储备项目专用资产负债平衡表。
  • 项目资金使用将纳入例行审计范畴。

二、土地市场信息

• 挂牌地块：本周共挂牌13宗地块，均位于吴江区及下辖县市，其中吴江2宗、常熟4宗、张家港7宗。
• 涉宅用地：6宗地块为涉宅用地。
• 成交地块：张家港成交1宗涉宅用地，由绿地竞得，位于冶金园清源路东侧，面积80315㎡，成交总价54180万元，楼面价4216元/㎡。

三、一周数据快报

• 住宅市场：
  • 新增供应2.24万㎡，环比下降93%。
  • 成交面积26.74万㎡，环比上升25%。
  • 成交均价26330元/㎡，环比上升23%。
  • 市场整体呈现量价齐升，处于上行期。
• 非住宅市场：
  • 商业产品新增供应0.07万㎡，成交1.45万㎡，环比上升237%；均价14744元/㎡，环比上升1%。
  • 办公产品新增供应0.62万㎡，成交0.29万㎡，环比下降29%；均价12309元/㎡，环比上升5%。
  • 40年酒店式公寓无新增供应，成交1.62万㎡，环比下降29%；均价14432元/㎡，环比下降5%。
  • 别墅产品无新增供应，成交4.93万㎡，环比上升25%；均价23135元/㎡，环比下降5%。

四、住宅产品走势

• 成交结构：
  • 120-144㎡户型去化875套，占全市成交的43.08%。
  • 90-120㎡户型去化716套，占全市成交的35.25%。
  • 144-200㎡户型去化239套，占全市成交的11.77%。
  • 成交总价段中，300-500万元占比最高，达28.66%。
  • 成交均价段中，2-3万元/㎡占比最高，达39.73%。
• TOP10成交项目：
  • 中海上东区（园区体育公园，53141㎡，均价40072元/㎡）
  • 科技城金茂府（新区科技城，15503㎡，均价32824元/㎡）
  • 新城MOC芯城汇（相城高铁新城，7891㎡，均价26665元/㎡）
  • 美的云筑（相城高铁新城，6769㎡，均价27452元/㎡）
  • 禹洲嘉誉山（新区浒通，6136㎡，均价18565元/㎡）
  • 中粮天悦（相城活力岛，6060㎡，均价29294元/㎡）
  • 越秀江南悦府（新区城铁，5035㎡，均价25138元/㎡）
  • 碧桂园三千邑（吴江运东，4777㎡，均价16961元/㎡）
  • 姑苏裕沁庭（相城活力岛，4769㎡，均价22930元/㎡）
  • 雅居乐新乐府（相城核心，3653㎡，均价22539元/㎡）

五、各类产品走势

• 普通住宅：
  • 供应2.24万㎡，成交21.82万㎡，环比上升125%。
  • 成交均价27206元/㎡，环比上升131%。
• 商业：
  • 供应0.07万㎡，成交1.45万㎡，环比上升237%。
  • 成交均价14744元/㎡，环比上升1%。
• 40年酒店式公寓：
  • 无新增供应，成交1.62万㎡，环比下降29%。
  • 成交均价14432元/㎡，环比下降5%。
• 办公：
  • 供应0.62万㎡，成交0.29万㎡，环比下降29%。
  • 成交均价12309元/㎡，环比上升5%。
• 别墅：
  • 无新增供应，成交4.93万㎡，环比上升25%。
  • 成交均价23135元/㎡，环比下降5%。

六、商品住宅新开盘

• 本周苏州六区无新开盘项目。

七、经典案例分析

姑苏裕沁庭项目分析

• 项目概况：
  • 位于相城区活力岛板块，物业地址为广济北路与玉成路交汇处。
  • 开盘时间为2013年10月26日，占地面积9.94万㎡，建筑面积24.74万㎡。
  • 容积率2.49，绿化率49.7%。
  • 主要户型为74㎡、89㎡、90㎡、133㎡、135㎡、163㎡、186㎡。
• 规划优势：
  • 集联排别墅与小高层于一体，打造高端宜居社区。
  • 采用与街道共生的景观设计，环境优美如公园。
• 精装优势：
  • 由日本积水住宅开发，采用高端精装修标准。
  • 引入日本设备与系统，包括地暖、4重安保系统等。
• 地段优势：
  • 位于相城区核心板块，板块价值较高。
• 品牌优势：
  • 积水住宅为日本知名开发商，成立于1960年，业务遍布全球。
  • 品牌源自《孙子兵法》，寓意“积水成渊”，强调品牌保障。

总结

本周苏州房地产市场整体表现积极，住宅市场量价齐升，非住宅市场则呈现分化趋势。政策层面加强了对土地储备预算的监管，为市场稳定提供了保障。住宅产品中，改善型户型（120-144㎡）与总价300-500万元的项目成为市场主力。商业与办公产品成交量上涨，但价格表现不一，而40年酒店式公寓与别墅产品则整体呈现量价齐跌。此外，姑苏裕沁庭项目凭借其高端精装、优质地段与品牌影响力，成为本周成交亮点。