20161012-安信国际证券-房地产行业周报_多地出台调控政策_旨在平稳房价上涨_19页_1mb

行业研究报告总结

核心内容

2016年国庆假期前后，共有21个城市出台了房地产调控政策，主要从限购、限贷、土地供应三个方面入手，旨在平稳房价上涨趋势，而非根本性改变去库存方向。政策集中在热点城市，如深圳、北京、南京、上海等，调控力度较大。目前房地产去库存进程已过半，政府正通过调控将资金从一二线城市引导至三四线城市。

主要观点

1. 调控目的：本轮调控主要针对房价过热的热点城市，目标是抑制房价过快上涨，而非去库存的回调。
2. 结构性行情：本轮房价上涨是结构性的，集中在少数城市，而非全国普涨。
3. 去库存仍是重点：三四线城市库存依然高企，政府坚持去库存是为稳增长和化解风险。
4. 政策效果：短期内市场观望情绪增强，销售萎缩从调控力度最大的城市开始，房价将保持高位盘旋；中期看城市基本面，部分基本面不扎实且调控严厉的城市可能面临房价下行压力；长期来看，城镇化尚未结束，具有人口和经济支撑的城市仍有住房需求。

关键信息

• 政策执行情况：调控政策在9月30日至10月8日期间密集出台，涵盖限购、限贷、土地供应等多个方面。
• 市场反应：调控对港股内房股影响有限，主要内房股7日内平均回整3%-4%。
• 政策逻辑：控制一线、稳住二线、带活三四线，以实现资金转移和去库存目标。
• 未来展望：
  • 关注房价环比涨幅和个别城市可能的政策加码。
  • 部分需求可能外溢至一线城市周边卫星城。
  • 市场观望情绪较重，销售萎缩从调控城市开始。
  • 中期，部分城市可能面临房价下行压力。
  • 长期，若供给侧未改善，房价上涨压力可能更大。

房地产公司策略推荐

• 推荐公司：2016年拿地节奏谨慎、资源储备丰富的企业，如中国海外发展（0688.HK）和禹州地产（1628.HK）。
• 关注企业：今年拿地较为激进的房地产企业，如中国金茂、华润置地、富力地产等。

市场表现

• 一手房成交：60城一手房成交6.0万套，环比下降44.1%，同比上升58.0%。
• 二手房成交：19城二手房成交0.7万套，环比下降75.1%，同比上升84.9%。
• 城市表现：
  • 一线：北京、上海、广州、深圳成交套数环比下降显著，其中北京和上海降幅最大。
  • 二线：南京、成都等城市成交套数和面积下降幅度较大。
  • 三线：部分城市如海口、扬州等成交量有所上升。

行业动态

• 周小川表态：政府对部分房价上涨过快城市高度重视，积极采取措施促进房地产市场健康发展。
• 土地供应政策：全国单位GDP建设用地节约指标分解至31个省区市，目标为“十三五”期间下降20%。

重点公司跟踪

• 中国恒大（3333.HK）：与深深房A签订借壳协议，拟引入约300亿元战投，承诺未来三年销售额和营收目标。

总结

综上所述，本轮房地产调控政策旨在抑制房价过快上涨，而非改变去库存大方向。政策主要集中在热点城市，对市场影响有限，短期内房价将保持高位盘旋。未来，需关注房价环比变化和个别城市政策调整，同时重点跟踪资源储备丰富、拿地谨慎的房地产企业。