20201006-亿翰智库-9月房地产行业月报（第27期）_多地出台调控政策_金九悄然来临_但成色稍显不足_22页_1mb

房地产行业9月月报总结

核心内容概述

2020年9月，中国房地产市场在政策调控、人才引进和资金监管的多重影响下，呈现出“金九悄然来临”的态势，但整体市场表现较为温和，部分城市表现疲软，房企融资规模下降，成本上升。

主要观点

• 政策收紧：多地出台限购、限贷和限售政策，以防止市场过热，推动“房住不炒”政策落地。
• 市场回暖：40城商品住宅销售面积同比和环比均实现增长，一线城市表现突出，市场热度小幅回升。
• 土地市场分化：土地供应与成交背离，资金收紧抑制土地成交增长，但三四线城市供应增加。
• 房企投资调整：房企投资向一二线城市和具备产业基础的三四线城市倾斜，大中型房企和国企/央企背景企业表现更佳。
• 销售表现亮眼：9月房企销售业绩增长明显，尤其是TOP41-50房企，销售增速显著，金九销售表现优于预期。
• 融资环境趋紧：境内与境外债券融资规模均下降，发债成本上升，房企面临较大融资压力。

关键信息

政策速览

• 调控政策：东莞、杭州、沈阳、常州、成都等城市出台限购、限贷和限售政策，抑制投机需求，促进市场稳定。
• 人才吸引：上海、郑州、天津等地推出人才落户政策，鼓励高层次人才和应届毕业生落户，以促进城市发展和产业升级。
• 资金监管：政府加强房地产融资监管，限制小额贷款和专项债用于房地产开发，严控房企债务增速，推动行业规范发展。

住宅市场

• 成交面积：9月40城商品住宅销售面积为2458.0万平米，同比增长12.4%，环比增长2.3%。
• 市场特点：
  • 一线城市表现最佳，同比和环比增长均超25%。
  • 核心二线城市和普通二线城市成交量均有增长。
  • 三四线城市成交量同比上升14.1%，但环比小幅下降。
• 去化周期：整体下行，但南京等部分城市去化周期略有上升，需警惕库存风险。

土地市场

• 土地供应：全国土地供应规划建筑面积30941.2万平米，同比增加2%，环比增长13%。
• 土地成交：全国土地成交规划建筑面积21461.9万平米，同比下跌4%，环比增长4%。
• 溢价率与楼面价：
  • 一线城市溢价率下降明显，平均为3.4%。
  • 核心二线城市溢价率同比上升88%，环比上升38%。
  • 普通二线城市和三四线城市溢价率均环比下降。
  • 一二线核心城市楼面价同比下跌，普通二线和三四线城市楼面价同比上升。
• 流拍情况：普通二线和三四线城市流拍规模环比下降，反映市场活跃度提升。

企业表现

• 投资：1-9月17家典型房企拿地面积和金额同比下降，但降幅较8月收窄，投资向一二线城市集中。
• 销售：9月单月销售同比增长23.2%，TOP200房企销售总额同比增长5.3%，市场表现稳中有升。
• 融资：
  • 境内信用债融资：9月融资规模629.3亿元，环比下降9.1%，净融资额为-143.1亿元，创11个月新低。
  • 海外债融资：9月融资规模33.2亿美元，环比下降51.4%，融资成本上升，部分房企融资利率高达14.5%。

重点数据一览

结论

2020年9月房地产市场整体表现平稳，政策调控与融资收紧对市场产生一定抑制作用，但房企销售表现回暖，特别是TOP41-50房企表现突出。土地市场呈现分化趋势，一二线城市成交活跃度相对较高，而三四线城市供应增加但成交受阻。未来，随着政策逐步落地，房企需更加注重“以销定投”策略，提升财务稳健性，同时关注三四线城市的发展潜力，以推动行业持续健康发展。