20161012-首创证券-房地产行业政策专题报告：扭转一致性预期，新一轮调控周期开启_17页_1mb

房地产行业调控周期分析总结

核心内容

2016年10月，中国房地产行业迎来新一轮调控周期的开启，21个城市密集出台限购限贷等行政性调控政策，旨在抑制资产价格过快上涨、降低杠杆水平，稳定市场预期。这一轮调控与之前不同，更注重“因城施策”和“精准调控”，在抑制投资性需求的同时，也保障了刚需和改善型需求。政策的密集出台释放了强烈的政策信号，标志着行业进入新的小周期低迷阶段。

主要观点

• 调控目标：抑制资产价格过快上涨，防范系统性金融风险，稳定房地产市场健康发展。
• 调控手段：以限购限贷为主，部分城市调整二套房认定标准、增加土地供应、规范预售管理、加强舆论引导和中介监管。
• 调控影响：短期内抑制投资性需求，降低杠杆水平，但长期回归压力依然存在，导致行业景气度曲线预期持续向下。
• 市场反应：刚需和改善型需求门槛提升，投资性需求受限，成交量和价格水平预计将出现回落，但总体价格回落呈现滞后性。
• 行业趋势：房企流动性压力加大，融资监管趋严，中小房企盈利能力下滑，推动并购重组和行业转型。
• 板块预期：房地产板块走势回归中性，但一线房企和区域龙头仍具结构性机会。

关键信息

一、政策背景与特点

• 政策背景：在宏观经济下行压力大、行业结构性调整未明显进展、资产价格暴涨暴跌风险上升的背景下，抑制资产价格过快上涨的短期必要性大于去库存的长期需求。
• 政策特点：
  • 因城施策：各城市根据自身情况制定调控政策，部分城市收紧力度明显。
  • 行政性调控为主：未涉及利率和流动性调整，仍以限购限贷为主要手段。
  • 弥补政策漏洞：通过限制离婚、未成年子女购房等非正常手段规避调控的行为。
  • 长效机制并行：部分城市通过增加土地供应、重启“9070”政策等手段，引导市场向居住属性倾斜。
  • 加强预期引导：规范中介行为、加强舆论管控，以提升市场透明度和有效性。

二、政策直接影响

• 限购限贷范围：大部分热点城市对本市户籍家庭限购2套，非户籍家庭限购1-2套，部分城市提高首付比例。
• 首付比例调整：首套房首付比例普遍提高5%-10%，二套房首付比例提升至40%-80%，尤其对有贷款记录的家庭限制更严。
• 成交量与价格预期：30大中城市成交量同比增速预计下降至20%区间，价格回落将呈现滞后性。
• 销售数据影响：由于高基数效应，全国商品房成交增速预计加速回落，库存改善力度同步趋弱。

三、政策间接影响

• 行业长期回归趋势：近两轮政策调控周期内的阶段性复苏未能改变行业长期回归趋势。
• 投资数据回落：房地产开发投资增速预计回落至5%区间，土地投资量价水平双双下滑。
• 新开工与竣工数据：在销售预期扰动下，新开工和竣工数据同比增速回归至个位数区间。

四、行业趋势研判

• 流动性为核心制约因素：房企资金链压力增大，融资监管趋严，流动性风险上升。
• 并购重组预期增强：中小房企盈利能力下滑，推动行业集中度提升和转型。
• 板块走势中性：行业难以呈现超预期表现，未来走势回归中性，建议关注一线房企、区域龙头及地产综合服务企业。

图表概览

• 图1：21城楼市新政概览
• 图2：2016年8月主要调控城市新建商品房住宅价格同比增幅
• 图3：一线城市单月土地供应建筑面积同比
• 图4：居民户新增人民币贷款占比及中长期新增人民币贷款
• 图5：30大中城市商品房单月成交面积
• 图6：70大中城市新建住宅价格环比
• 图7：国房景气指数与历年调控政策
• 图8：全国商品房销售面积和金额累计同比增速
• 图9：全国商品房待售面积同比
• 图10：全国房地产开发投资及土地投资累计同比
• 图11：全国房屋竣工面积和施工面积累计同比

投资建议

• 投资评级标准：以报告发布后6个月内公司股价或行业指数相对于沪深300指数的涨跌幅为基准。
• 股票投资评级：
  • 买入：相对沪深300指数涨幅15%以上
  • 增持：相对沪深300指数涨幅5%-15%
  • 中性：相对沪深300指数涨幅-5%至5%
  • 减持：相对沪深300指数跌幅5%以上
• 行业投资评级：
  • 看好：行业超越整体市场表现
  • 中性：行业与整体市场表现基本持平
  • 看淡：行业弱于整体市场表现

风险提示

• 政策风险：行政调控政策可能被市场情绪快速消化，未来货币政策和税费政策仍有较大调整空间。
• 市场风险：交易环节税费提升、利率上浮等政策预期可能对市场情绪产生进一步影响。

分析师简介

• 王剑辉：宏观策略分析师，具备12年证券行业经验，北京大学文学士，佛罗里达利恩大学MBA。

免责声明

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