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房地产行业策略研究总结（2013年4月23日）

核心内容

本报告分析了中国房地产行业的发展背景、调控政策及其影响，提出未来房地产调控将成常态，并关注行业龙头企业的投资价值。

主要观点

1. 市场化改革加剧供需矛盾，房价快速上涨

   • 房地产市场化改革自1998年起，导致住房保障体系缺失，供需矛盾加剧。
   • 1998-2012年全国商品住宅销售均价复合增长率达8.6%，实际涨幅更大。
   • 城市化加速导致住房需求膨胀，而供给缺乏弹性，使得房价快速上涨。

2. 调控政策失灵：越调越高

   • 房价上涨15%以上，次年通常会出台调控政策。
   • 调控政策多为应对短期暴涨，无法解决根本性供需失衡和制度缺陷。
   • 调控政策存在执行漏洞，导致投资性需求释放，房价再次上涨。

3. 主要调控手段

   • 限购、限贷、房产税、保障房、交易所得税是主要调控手段。
   • 当前调控政策效果仍待观察，地方执行不力。

4. 调控成为常态

   • 未来房地产调控将围绕四条主线展开：
     • 增加保障性住房供给；
     • 限购政策常态化；
     • 差别化信贷执行；
     • 房产税逐步完善并全面推广。

5. 行业整体看好，关注行业龙头

   • 需求强劲，卖方市场未改变，行业集中度提升。
   • 建议重点关注行业龙头和区域龙头，如招商地产、荣盛发展、苏宁环球、滨江集团等。

关键信息

1. 市场化改革与房价上涨

• 住房体制市场化改革分三阶段：探索试点、逐步推开、全面市场化。
• 1998年后，住房保障体系缺失，导致中低收入家庭住房问题突出。
• 城市化率在30%-70%之间为加速城市化阶段，住房需求大幅增长。

2. 调控政策与房价上涨的关系

• 房价上涨15%以上，次年出台调控政策。
• 2013年2月房价上涨20.63%，随即出台“国五条”。
• 调控政策仅能遏制短期上涨，难以实现根本性改变。

3. 2010年以来的调控政策

• 国务院出台“国十条”、“国五条”、“新国五条”等调控政策。
• 各部委出台“一房一价”、保障房建设等政策，对市场影响较大。
• 上海和重庆房产税试点对市场影响有限，但对制度完善具有意义。

4. 房地产调控规律及展望

• 未来调控政策将围绕增加保障性住房供给、限购常态化、差别化信贷、房产税完善等方向展开。
• 需警惕二次调控风险，因政策预期变化可能释放被压制的需求。

5. 行业发展趋势

• 房地产行业中期看好，仍为卖方市场，供给增加是解决供需矛盾的关键。
• 建议关注行业龙头和区域龙头，因其在行业整合中受益，并具备更强的抗风险能力。

行业数据与趋势

• 2012年刚性需求达44624万平方米，2017年改善性需求达31142万平方米。
• 2013年2月房价上涨20.63%，政策倒逼成交量激增。
• 一线城市成交量在政策倒逼下显著增长，但随后有所回落。
• 保障房建设在2010年成为重点，但执行中仍存在诸多问题。

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总结

本报告指出，中国房地产行业正处于加速城市化阶段，住房需求强劲，供需矛盾突出。尽管调控政策不断加强，但其效果仍受地方执行不力和政策漏洞影响。未来房地产调控将成常态，并围绕增加保障性住房供给、限购常态化、差别化信贷执行、房产税完善等方向展开。行业整体仍看好，建议重点关注行业龙头和区域龙头。