20140213-中投证券-房地产_成交持续下滑_房价趋于平稳_39页_4mb

房地产行业分析总结

核心内容

本报告分析了2014年1月中国房地产市场的整体表现，指出房地产行业整体处于成交持续下滑、房价趋于平稳的状态。报告强调了行业政策环境的稳定性以及新型城镇化方案即将出台的预期，认为这些因素将对行业起到一定的支撑作用。

主要观点

• 成交情况：一手房成交面积在31个城市中环比下降19%，同比下降23%，较去年平均水平低17%。其中，一线城市环比下降32%，同比下降45%；二线城市环比下降19%，同比下降16%；三四线城市环比下降10%，同比下降33%。
• 二手房成交：4个城市二手房成交面积环比下降18%，同比下降25%，较2013年均值低32%。
• 房价走势：整体房价环比相对平稳，部分城市如深圳、杭州、西安、东莞等房价上涨，而沪、杭、津、长沙、温州、包头等城市房价相对平稳，大连房价则环比下降。
• 库存情况：13个城市可售面积环比上升1%，同比上升14%。整体去化时间达15.6个月，环比和同比均显著增加，其中南京、厦门、莆田去化时间低于8个月，库存相对紧张。
• 流动性影响：受银行等机构清理平台资产、压缩平台融资规模的影响，开春后流动性明显较往年紧张，对持续成交释放形成压力。然而，春节前后央行释放季节性流动性带动板块小幅反弹。

关键信息

行业表现

• 总市值：9180.5亿元
• 占A股比例：3.80%
• 平均市盈率：64.43倍

投资建议

• 重点推荐：华夏幸福，因其独特的PPP模式难以复制，且在新型城镇化中提早布局，将直接受益于北京等都市圈产业及人口分流带来的溢出性需求。
• 持续关注：招商地产、北京城建、中航地产和福星股份，这些公司具备较强的自身增长动力。
• 基本面改善：泛海建设因特大城市拆迁取得较大突破，基本面持续改善。

风险提示

• 全球流动性收紧：美联储退出QE可能导致全球流动性收紧。
• 经济、政策及行业恶化：经济、政策及行业持续恶化的风险不容忽视。

表格数据摘要

表1：主要城市2014年1月住宅/商品房成交量

表2：主要城市2008-2013年12月各月成交面积

• 北京：2014年1月成交面积为106万平
• 上海：2014年1月成交面积为71万平
• 杭州：2014年1月成交面积为18万平
• 深圳：2014年1月成交面积为17万平
• 天津：2014年1月成交面积为75万平
• 武汉：2014年1月成交面积为101万平
• 成都：2014年1月成交面积为74万平
• 南京：2014年1月成交面积为73万平
• 苏州：2014年1月成交面积为55万平
• 重庆：2014年1月成交面积为211万平
• 无锡：2014年1月成交面积为50万平
• 大连：2014年1月成交面积为19万平
• 青岛：2014年1月成交面积为80万平
• 长沙：2014年1月成交面积为119万平
• 南昌：2014年1月成交面积为38万平
• 福州：2014年1月成交面积为17万平

结论

整体来看，房地产市场在2014年1月面临成交持续下滑的压力，但房价相对平稳，部分城市表现良好。行业政策环境稳定，新型城镇化方案即将出台，为市场带来一定支撑。投资机会主要来自于个股基本面的改善，重点推荐华夏幸福，持续关注招商地产、北京城建、中航地产和福星股份，同时需警惕全球流动性收紧及行业持续恶化的风险。