2024-03-11-国家金融与发展实验室-房地产市场及房地产金融运行——2023年度房地产金融_36页_2mb

NIFD房地产金融季报：2023年市场运行与展望（2024年第3期）

报告性质

国家金融与发展实验室（NIFD）第47期季报，原文作者为蔡真、崔玉、陶琦及贝壳研究院。特别鸣谢贝壳研究院提供数据支持。季度报告第三板块，重点关注房地产市场及房地产金融运行。

内容要点

一、2023年房地产市场运行形势

1. 总体特征：市场由繁荣转入深度调整，供求关系发生重大变化。

   • 需求端：人口负增长、城镇化放缓、刚需人群减少
   • 供给端：房企债务风险导致投资能力下降
   • 价格变化：二手住房价格普遍下跌，新房表现相对坚挺

2. 具体表现：

   • 全国新建商品住宅销售面积9.48亿平方米（同比-8.2%），销售额10.30万亿元（同比-6.0%）
   • 70大中城市新建商品住宅价格同比-0.89%，二手住宅价格同比-4.07%
   • 商品房销售面积增速2023年四季度同比跌幅扩大，2023年累计全国新建商品住宅销售面积回落至2011年水平

二、个人住房金融形势

1. 变化趋势：

   • 个人住房贷款余额连续三个季度负增长（末季同比增速-1.6%）
   • 各类调控政策优化，贷款利率持续下行
   • 释放政策善意，助力居民购房信心恢复

2. 主要政策：

   • 存量首套住房贷款利率调整
   • "认房不认贷"政策实施
   • 首套、二套房最低首付比例下调

三、房企融资形势

1. 当前状况：

   • 房地产开发贷款余额12.88万亿元（同比+1.5%）
   • 地产信托余额降至1.02万亿元（同比-20.3%）
   • 境内信用债发行规模同比下降8.3%

2. 政策应对：

   • "三支箭"政策全面落实（信贷、债券、股权融资）
   • 房企融资协调机制建立

四、重要政策分析

1. 需求端政策优化：

   • 调整存量首套住房贷款利率
   • 陆续取消或优化限购、限售等限制措施
   • 明确商品房消费者超级优先权

2. 供给端政策优化：

   • 推行城市房地产融资协调机制
   • 加强"保交楼"专项金融支持

五、2024年展望

1. 住房市场运行：

   • 稳增长政策力度不会减弱
   • 住房供给结构持续优化
   • 房价走势分化显现，核心城市率先触底预期

2. 融资环境变化：

   • 住房消费金融服务进一步优化
   • "三支箭"政策效果持续释放

主要结论

2023年我国房地产市场整体趋于平稳调整，经历了从严监管向适度宽松的政策转变。当前房地产市场的主要矛盾在于需求端活力不足和供给端能力偏弱，表现为销售面积下滑、价格普遍下行、房企融资压力较大的局面。展望2024年，"房住不炒"调控基调仍将延续，政策将以因城施策、一城一策为基本导向，市场分化趋势将进一步显现，高质量发展在房地产行业的价值将得到充分体现。