2017-供给侧改革：从棚改货币化安置看房地产行业去库存_14页-1mb

棚户区改造与房地产行业去库存分析总结

核心内容概述

棚户区改造是中国政府为改善民生、推动城市化进程而实施的一项重要政策。自2009年起，国家通过一系列政策支持和资金投入，全面启动棚户区改造工程。棚改政策不仅改善了居民的居住条件，也在一定程度上帮助房地产行业去库存。2015年以后，随着商品房库存去化周期达到历史高点，政府大力推行棚改货币化安置，以加快库存消化。

主要观点

1. 棚户区改造政策发展历程

• 2004年：辽宁率先提出棚户区改造计划，作为全省民心工程。
• 2007年：国务院出台首个面向全国的棚改政策，提出加快集中成片棚户区改造。
• 2009年：五部门联合发布《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》，标志着棚改政策全面启动。
• 2014年：棚改纳入国家新型城镇化战略，提出到2020年基本完成城市棚户区改造。
• 2015年：国务院出台《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》，明确推进棚改货币化安置。
• 2016-2017年：中央财政和金融政策进一步支持棚改货币化安置，推动其比例持续上升。

2. 棚改安置方式演变

• 实物安置：传统方式，由政府建设安置房进行回迁或异地安置。
• 货币补偿：2015年后成为重点推广方式，包括居民自行购买、政府集中采购、直接货币补偿三种形式。
• 货币化安置优势：缩短安置周期、满足多样化居住需求、消化存量住房、帮助房地产市场去库存。
• 货币化安置劣势：政府前期资金压力大，需一次性支付补偿款。

3. 货币化安置的实施进展

• 2014年：货币化安置比例为10%，安置套数为47万套。
• 2015年：货币化安置比例上升至约20%，安置套数为179.7万套。
• 2016年：货币化安置比例提高至48.5%，安置套数为293.9万套。
• 2017-2020年：预计货币化安置比例将提高至60%，安置套数维持在每年300万套左右。

4. 货币化安置对房地产去库存的贡献

• 2014-2016年：棚改货币化安置分别去化商品房库存0.38亿平方米、1.44亿平方米、2.5亿平方米。
• 2017年：预计去化商品房库存约2.4亿平方米。
• 2015-2017年9月：棚改货币化安置带来的商品房销售面积占全国销售面积总量的14%。

关键信息

• 棚改支出增长：2009-2016年棚改支出从113.69亿元增长至1722.44亿元，年复合增长率47%。
• 棚改支出占比：棚改支出占全国公共财政支出的比例从2010年的0.26%上升至2016年的0.92%。
• 棚改套数：截至2016年底，全国累计改造各类棚户区住房3287万套，其中2015、2016年分别改造601万套和606万套。
• 棚改目标：计划至2020年底完成约5340万套棚户区住房改造，兑现改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村的承诺。
• PSL政策：2014年央行推出抵押补充贷款（PSL）工具，支持棚改货币化安置，缓解政府资金压力。

政策支持与去库存效果

• 政策支持：国家通过降低首付比例、放宽公积金提取、减免营业税等手段刺激购房需求，同时通过货币化安置促进库存消化。
• 去库存效果：2015年以后，商品房待售面积显著下降，从2015年末高点下降1.08亿平方米，降幅达15%。
• 政策推动：国务院及相关部门多次强调提高货币化安置比例，特别是在房地产库存较高的三四线城市。

结论

棚户区改造政策自2009年全面启动以来，已成为推动城市化、改善民生和帮助房地产行业去库存的重要手段。随着货币化安置比例的持续上升，其在房地产去库存中的作用日益显著。未来，棚改货币化安置预计仍将维持在较高水平，对房地产市场起到持续的调节作用。

数据支持

• 图1、图2：展示棚户区改造的范围，包括林区、垦区、矿区和城市棚户区。
• 图3：呈现棚改政策的酝酿、出台和发展时间轴。
• 图4、图5：反映棚改支出及其占比变化趋势。
• 图6、图7：展示棚改住房数量及分布情况。
• 图8：介绍棚改安置方式及其分类。
• 图9：展示PSL支持棚改的路径。
• 图10：反映PSL贷款的发行情况。
• 图11：展示棚改货币化安置套数和比例变化。
• 图12-15：反映房地产价格、新开工面积、投资完成额及去化周期的变化。
• 图16：展示房地产去库存政策的时间轴。
• 图17-19：反映商品房待售面积、去库存面积及货币化安置占比。

附注

本报告由财通证券研究所发布，分析逻辑基于分析师的专业理解，数据来源合规，结论独立、客观。报告仅供内部客户参考，不构成投资建议。