20180705-东北证券-房地产行业深度报告_2018年棚改怎么看__28页_1mb

2018年棚改货币化安置分析报告总结

核心内容

2018年，棚户区改造货币化安置政策持续进行，但其比例将有所下降。全国范围内，棚改货币化安置对房地产销售的拉动作用将逐渐减弱，但仍会起到一定支撑作用。货币化安置比例的调整将主要向中西部三四线城市倾斜，东部城市将大幅减少货币化安置比例。同时，棚改货币化安置并非全国“一刀切”，而是根据地区库存情况和政策导向“因地制宜”、“因城施策”。

主要观点

• 棚改货币化安置的政策导向：棚改货币化安置比例在2017年达到60%，较2016年上升15.6个百分点。但2018年政策将收紧，尤其对库存不足地区。
• 棚改货币化安置对房地产销售的影响：货币化安置对房地产销售的贡献率在2017年为17.26%，预计2018年为13.56%。随着房地产库存去化完成，其对销售的边际贡献将逐步降低。
• 资金来源多样化：棚改货币化安置的资金来源包括抵押补充贷款（PSL）、公共财政支出和棚改专项债。其中，PSL是主要的低成本资金来源，而棚改专项债在政策性银行收紧贷款发放的背景下将成为重要补充。
• 区域发展差异：中西部三四线城市因库存压力较大，成为棚改货币化安置的重点区域。而东部城市因库存去化较好，货币化安置比例将下降。
• 企业影响：龙头房企在三四线城市的布局以改善型产品为主，且具备高周转能力，因此对货币化安置比例下降的边际影响有限。而中小房企在热门三四线城市重仓布局，可能面临市场波动带来的信用风险。

关键信息

棚改货币化安置资金来源

• 抵押补充贷款（PSL）：2018年上半年新增PSL为4976亿元，同比上涨63.58%，占2017年全年新增额的78.36%。
• 公共财政支出：2016年棚改支出达1722亿元，同比增长33.55%，占公共财政支出比例为0.92%。
• 棚改专项债：2018年6月天津发行首单棚改专项债，融资规模108亿元，利率为3.88%。预计未来棚改专项债将成为重要资金来源。

2018年棚改货币化安置趋势

• 区域下沉：棚改货币化安置重点下沉至中西部三四线城市，尤其是库存压力较大的地区。
• 销售拉动：2018年前5月，中西部房地产销售明显量价齐升，棚改货币化安置对销售的带动作用显著。
• 发放节奏：2018年上半年PSL发放节奏较快，预计下半年发放将大幅放缓。

房企表现与投资建议

• 重点推荐房企：新城控股、招商蛇口、保利地产、万科A、华侨城A等龙头房企，因其杠杆可控、高成长性。
• 建议关注房企：金科股份和蓝光发展，因其在中西部布局较多，弹性较大，边际受益于货币化安置政策。
• 财务数据：金科股份2017年营收347.6亿元，同比增长7.82%，净利润18.26亿元，同比增长48.22%。2018年一季度营收53.2亿元，净利润1.45亿元，同比增长43.04%。

表格汇总

图表汇总

• 图1：棚户区改造进程
• 图2：历年棚改目标及完成情况
• 图3：棚户区改造的安置方式
• 图4：2017年各省份货币化安置比例TOP10
• 图5：2017年各地区货币化安置比例
• 图6：全国货币化安置比例
• 图7：70个大中城市新建商品住宅价格指数同比
• 图8：70个大中城市新建商品住宅价格指数环比
• 图9：新增抵押补充贷款（PSL）
• 图10：抵押补充贷款余额及同比增长
• 图11：国开行棚户区改造贷款支出及所占比例
• 图12：2017年国开行棚户区改造贷款支出占比
• 图13：棚户区改造资金链
• 图14：公共财政棚户区改造支出及同比增长
• 图15：棚户区改造支出占公共财政支出比例
• 图16：土地购置费用及房地产投资增速
• 图17：狭义库存去化周期
• 图18：广义库存去化周期
• 图19：棚改货币化安置对商品房销售的贡献（估计）
• 图20：各地区商品房销售额累计同比
• 图21：各地区商品房销售面积累计同比
• 图22：各地区商品房销售均价
• 图23：各地区商品房销售均价同比增长
• 图24：各地区商品房销售额单月同比
• 图25：各地区商品房销售面积单月同比
• 图26：中部土地购置费对比全国
• 图27：西部土地购置费对比全国
• 图28：银川土地成交价款及同比增速
• 图29：兰州土地成交价款及同比增速

风险提示

• 行业调控政策持续收紧
• 货币政策超预期收紧
• 棚改政策大幅调整

结论

2018年棚改货币化安置将继续向中西部三四线城市倾斜，其对房地产销售的拉动作用将逐渐减弱，但不会出现断崖式下滑。龙头房企因布局灵活、资金充裕，对政策变化的边际影响较小，而中小房企则可能面临较大的市场波动风险。投资建议以龙头房企为主，同时关注中西部布局较多、弹性较大的房企。