棚改的旧船票_能否登上地产的客船__13页_1mb

棚改货币化安置对地产市场的影响分析

核心内容

棚户区改造作为提升城镇化率的重要手段，近年来在政策推动下快速发展。2015年起，政策逐步转向货币化安置，以提高安置效率并促进房地产去库存。货币化安置主要有居民自主购买、政府直接购买和货币直接补偿三种方式，其核心优势在于无需建设安置房，直接释放居民改善性住房需求，从而拉动商品房销售。

主要观点

• 政策演变：棚改政策从早期的实物安置逐步转向货币化安置，2015年国务院明确推进货币化安置，此后货币化安置比例逐年上升。
• 货币化安置的去库存效应：通过货币化安置，减少了回迁房建设面积，同时增加了商品房销售，相当于去库存约4.55亿平方米。
• 资金来源：棚改资金主要来源于开发性金融（如PSL支持的棚改专项贷款）、公共财政支出及其他资金（如PPP和债券融资）。其中，开发性金融是主要资金来源，2016-2017年占比分别为80%和71%。
• 财政支出的角色：财政资金在棚改中占比不高，但作为资本金支持，近年来稳步增长，2017年和2018年分别为1,338.38亿元和1,433亿元。
• 其他融资方式：PPP模式因流程复杂、回报周期长等问题难以成为主流，而棚改专项债在政策支持下有望成为新的融资渠道。

关键信息

棚改货币化安置对地产市场的影响

• 销售拉动：货币化安置对商品房销售具有显著拉动作用，2017年货币化安置比例达60%，拉动商品房销售增速约3.86个百分点。
• 投资影响：货币化安置比例下降可能拖累商品房和住宅销售增速。若维持60%比例，预计拖累销售增速约0.87和1.02个百分点；若降至40%，则拖累销售面积增速约6.69和7.83个百分点。
• 地产投资不悲观：尽管货币化安置比例下降可能对销售产生负面影响，但三四线城市库存已降至合理水平，甚至进入“补库存”阶段，且拿地和新开工面积表现良好，地产投资仍具备增长潜力。

地方政府债务与棚改融资

• PSL政策：央行通过PSL支持政策性银行贷款，2016-2017年PSL支持棚改贷款分别增加1,424亿元和4,371亿元，为完成2018年580万套棚改目标提供了有力支撑。
• 国开行贷款收紧：在地方政府债务整肃背景下，国开行对棚改贷款项目审批趋严，可能导致货币化安置比例下降，实物安置方式可能重新成为主流。
• 棚改专项债：作为规范举债的“前门”，棚改专项债有望成为重要的资金来源，2018年6月天津发行了首期15亿元棚改专项债。

结构分析

棚改政策回顾

• 棚改定义与目标：棚改旨在改善低收入家庭居住条件，推动城市功能提升和土地资源优化配置。
• 政策演变：2005年辽宁试点，2008年中央全面启动，2015年转向货币化安置，2017年货币化安置比例达60%以上。

棚改资金来源

• 开发性金融：PSL支持的棚改专项贷款是主要资金来源，2016-2017年占比分别为80%和71%。
• 财政支出：财政资金主要用于资本金支持，2016年占比约11.6%，近年来逐步增加。
• 其他资金：PPP模式受政策限制，难以成为主流；棚改专项债在政策支持下具备增长潜力。

棚改货币化对地产市场的影响

• 销售拉动：货币化安置有效激活存量需求，缩短去化周期，对商品房销售形成支撑。
• 投资影响：货币化安置比例下降可能对地产投资产生拖累，但三四线城市库存已降至合理水平，具备内生增长动力，地产投资不悲观。
• 市场分化：一二线城市受限购限售影响，销售表现不佳；三四线城市则因低库存和政策支持，销售和新开工面积表现较好。

风险提示

1. 棚改货币化安置进度不及预期，可能影响商品房销售表现。
2. 在紧信用背景下，地产开发商资金来源受限，可能导致地产投资大幅下滑。