供给侧改革专题_从棚改货币化安置看房地产行业去库存_12页_1mb

棚户区改造与房地产行业去库存分析总结

核心内容

棚户区改造是中国政府为改善民生、推动城镇化发展而实施的一项重要政策。自2009年《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》发布以来，棚改政策不断优化和完善，成为房地产行业去库存的重要手段之一。特别是在2015年以后，政府大力推行货币化安置，显著提高了棚改对房地产市场库存消化的贡献。

主要观点

• 棚改政策的演变：棚改政策经历了酝酿、出台、完善发展、再次部署等阶段，逐步形成了以货币化安置为主导的模式。
• 货币化安置的推广：2015年以前，货币补偿仅占安置方式的10%，但随着房地产库存高企，政府开始大力推广货币化安置，2016年货币化安置比例已达48.5%，预计2017-2020年将维持在60%左右。
• 政策对房地产去库存的促进作用：货币化安置通过引导居民购买市场上的存量商品房，有效帮助房地产行业去库存，2014-2016年分别去化商品房库存0.38亿平方米、1.44亿平方米和2.5亿平方米，预计2017-2020年年均去化面积约为2.4亿平方米。
• PSL工具的支持：央行通过PSL（抵押补充贷款）工具为棚改货币化安置提供资金支持，缓解地方政府资金压力，推动政策落地。

关键信息

棚改政策发展历程

• 2009年12月：出台《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》，标志着棚改政策全面启动。
• 2010年1月：国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，强调保障性安居工程和棚户区改造。
• 2011年9月：国务院办公厅发布《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》，将棚改纳入国家保障性安居工程。
• 2013年7月：国务院发布《关于加快棚户区改造工作的意见》，明确2013-2017年改造1000万户棚户区住房的目标。
• 2014年3月：发布《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》，将棚改纳入国家新型城镇化战略。
• 2015年6月：国务院出台《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》，明确推进货币化安置。
• 2016年7月：建筑部、财政部、国土资源部联合出台《关于进一步做好棚户区改造工作有关问题的通知》，再次部署棚改工作。
• 2017年1月：国务院总理李克强批示继续提高货币化安置比例。
• 2017年5月：国务院常务会议提出在商品住房库存量大、市场房源充足的市县进一步提高货币化安置比例。

棚改货币化安置实施情况

• 货币化安置比例：2014年为10%，2016年为48.5%，预计2017-2020年将提高至60%。
• 货币化安置套数：2014年为47万套，2015年为179.7万套，2016年为293.9万套，预计2017-2020年每年约为300万套。
• 去库存效果：2014-2016年棚改货币化安置分别去化商品房库存0.38亿平方米、1.44亿平方米、2.5亿平方米，预计2017-2020年每年去化2.4亿平方米。
• 商品房去库存占比：2015-2017年9月，棚改货币化安置带来的商品房销售面积占全国销售面积总量的14%。

政策与市场联动

• 房地产库存高企：2015年初房地产库存去化周期达到历史高点，政府通过货币化安置和一系列宽松政策（如降低首付比例、放宽公积金提取条件、减免营业税等）促进去库存。
• 去库存数据：截至2017年9月，全国商品房待售面积为6.11亿平方米，相比2015年末高点下降1.08亿平方米，降幅达15%。
• PSL贷款支持：央行通过PSL工具为棚改提供资金支持，2015年新增6981万亿，2016年新增9714万亿，2017年9月累计新增4839万亿。

棚改货币化安置与房地产市场的关系

棚改货币化安置通过将存量商品房转化为安置房，有效刺激了居民购房需求，帮助房地产行业去库存。同时，该政策也对房地产市场产生了深远影响，包括：

• 促进房地产销售：货币化安置带动了商品房销售面积增长，2015-2016年分别达到12.85亿平方米和15.73亿平方米，同比增速分别为6.6%和22.4%。
• 优化市场结构：货币化安置有助于消化库存，推动房地产市场结构优化，提升市场流动性。
• 政策导向明确：政府通过不断出台政策，引导各地提高货币化安置比例，特别是在房地产库存压力较大的三四线城市。

总结

棚户区改造政策自2009年启动以来，逐步发展为以货币化安置为核心的去库存手段。货币化安置不仅有助于缓解地方政府的资金压力，还能有效促进房地产市场去库存，推动市场供需平衡。未来，随着政策的进一步落实，棚改货币化安置将在房地产市场中发挥更加重要的作用。