> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 房地产市场政策分析总结 ## 核心内容 2026年，房地产市场已重回估值底部，多数城市租金回报率处于合理区间，为地产政策的积极发力提供了基础。政策层面，中央与地方均释放了稳定房地产市场的积极信号，地方政策先行，中央政策待进一步明确。未来，预计会有多种政策出台，以推动市场止跌回稳。 ## 主要观点 - **政策底已现**：随着房地产市场估值回归合理，政策的收益有望超过成本，为政策发力创造了条件。 - **政策方向积极**：中央与地方政策均倾向于稳定市场预期，强化房地产市场的信心。 - **政策落地空间加大**：随着房价调整和租金回报率回归合理，房地产政策的实施空间有望进一步打开。 ## 关键信息 ### 一、合理的估值水平是政策落地的基石 - 房价尚未回到合理水平时，政策效果有限，收储等政策难以落地。 - 2026年，多数城市租金回报率回到合理区间，为政策实施提供支撑。 - 上海作为先行城市，其核心城区“老破小”租金回报率已达到“地方队”的合意水平，标志着房价基本见底。 ### 二、2026年值得期待的地产政策 #### 1. 城市更新加力 - **政策背景**：人民日报强调城市更新的重要性，自然资源部明确新增建设用地优先用于民生和重大项目。 - **实施意义**：标志着房地产市场从增量扩张转向存量盘活，城市更新成为构建新发展模式的关键。 - **地方实践**：多地发行专项债用于城市更新，北京、重庆、武汉等城市已发布城市更新三年行动计划，投资规模较大。 #### 2. 收储政策 - **政策背景**：上海率先出台收储“老破小”政策，用于改造为保障性租赁住房。 - **实施意义**：随着租金回报率合理，收储可行性提高，有助于市场循环。 - **地方实践**：宁波、绍兴等地也推出加价收储政策，用于以旧换新及人才住房建设。 #### 3. 贷款贴息 - **政策背景**：南京、东莞、武汉等近20个城市推出房贷贴息政策，旨在打通一二二手房置换链条。 - **实施意义**：贴息政策有助于降低购房成本，刺激市场交易。 - **预期发展**：预计更多城市将跟进，但中央统一贴息政策尚未明确。 #### 4. 购房补贴 - **政策背景**：淮安市推出2%-6%的差异化购房补贴，杭州各城区推出“购房+消费券”补贴政策。 - **实施意义**：补贴政策有助于提升购房意愿，促进市场回暖。 - **地方实践**：不同区域根据实际情况制定补贴标准，如拱墅区、萧山区、余杭区等。 #### 5. 提高公积金贷款额度 - **政策背景**：上海首套公积金贷款额度上限提升至240万元，带动二手房成交放量。 - **实施意义**：公积金贷款提额有助于减轻居民购房压力，释放潜在需求。 - **预期发展**：其他高能级城市可能跟进提额政策。 ## 风险提示 - **房地产止跌回稳进度不及预期**：若市场预期持续转差，可能拖累房价止跌进程。 - **政策力度低于预期**：当前政策主要集中在地方层面，中央层面是否出台有力政策存在不确定性。 - **地缘政治不确定性超预期**：外部风险可能对资产价格产生冲击，影响市场企稳节奏。 ## 特别声明 - 本报告由国金证券股份有限公司发布，具备证券投资咨询业务资格。 - 报告内容基于公开资料和实地调研，仅供参考，不构成投资建议。 - 本报告仅供风险评级高于C3级的投资者使用，不承担任何法律责任。 ## 联系方式 ### 上海 - 电话：021-80234211 - 邮箱：researchsh@gjzq.com.cn - 地址：上海浦东新区芳甸路1088号紫竹国际大厦5楼 ### 北京 - 电话：010-85950438 - 邮箱：researchbj@gjzq.com.cn - 地址：北京市东城区建内大街26号新闻大厦8层南侧 ### 深圳 - 电话：0755-86695353 - 邮箱：researchsz@gjzq.com.cn - 地址：深圳市福田区金田路2028号皇岗商务中心18楼1806 ## 图表引用 - 图表1：一线城市中，上海新房和二手房总需求率先在2025年企稳。 - 图表2：2021-2026 年上海二手房月度成交套数。 ## 媒体平台 - 【小程序】国金证券研究服务 - 【公众号】国金证券研究