20260327-国金证券-宏观专题分析报告_房地产市场政策底已现_5页_654kb

房地产市场政策分析总结

核心内容

2026年，房地产市场已重回估值底部，多数城市租金回报率处于合理区间，为地产政策的积极发力提供了基础。政策层面，中央与地方均释放了稳定房地产市场的积极信号，地方政策先行，中央政策待进一步明确。未来，预计会有多种政策出台，以推动市场止跌回稳。

主要观点

• 政策底已现：随着房地产市场估值回归合理，政策的收益有望超过成本，为政策发力创造了条件。
• 政策方向积极：中央与地方政策均倾向于稳定市场预期，强化房地产市场的信心。
• 政策落地空间加大：随着房价调整和租金回报率回归合理，房地产政策的实施空间有望进一步打开。

关键信息

一、合理的估值水平是政策落地的基石

• 房价尚未回到合理水平时，政策效果有限，收储等政策难以落地。
• 2026年，多数城市租金回报率回到合理区间，为政策实施提供支撑。
• 上海作为先行城市，其核心城区“老破小”租金回报率已达到“地方队”的合意水平，标志着房价基本见底。

二、2026年值得期待的地产政策

1. 城市更新加力

• 政策背景：人民日报强调城市更新的重要性，自然资源部明确新增建设用地优先用于民生和重大项目。
• 实施意义：标志着房地产市场从增量扩张转向存量盘活，城市更新成为构建新发展模式的关键。
• 地方实践：多地发行专项债用于城市更新，北京、重庆、武汉等城市已发布城市更新三年行动计划，投资规模较大。

2. 收储政策

• 政策背景：上海率先出台收储“老破小”政策，用于改造为保障性租赁住房。
• 实施意义：随着租金回报率合理，收储可行性提高，有助于市场循环。
• 地方实践：宁波、绍兴等地也推出加价收储政策，用于以旧换新及人才住房建设。

3. 贷款贴息

• 政策背景：南京、东莞、武汉等近20个城市推出房贷贴息政策，旨在打通一二二手房置换链条。
• 实施意义：贴息政策有助于降低购房成本，刺激市场交易。
• 预期发展：预计更多城市将跟进，但中央统一贴息政策尚未明确。

4. 购房补贴

• 政策背景：淮安市推出2%-6%的差异化购房补贴，杭州各城区推出“购房+消费券”补贴政策。
• 实施意义：补贴政策有助于提升购房意愿，促进市场回暖。
• 地方实践：不同区域根据实际情况制定补贴标准，如拱墅区、萧山区、余杭区等。

5. 提高公积金贷款额度

• 政策背景：上海首套公积金贷款额度上限提升至240万元，带动二手房成交放量。
• 实施意义：公积金贷款提额有助于减轻居民购房压力，释放潜在需求。
• 预期发展：其他高能级城市可能跟进提额政策。

风险提示

• 房地产止跌回稳进度不及预期：若市场预期持续转差，可能拖累房价止跌进程。
• 政策力度低于预期：当前政策主要集中在地方层面，中央层面是否出台有力政策存在不确定性。
• 地缘政治不确定性超预期：外部风险可能对资产价格产生冲击，影响市场企稳节奏。

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图表引用

• 图表1：一线城市中，上海新房和二手房总需求率先在2025年企稳。
• 图表2：2021-2026 年上海二手房月度成交套数。

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