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市场前瞻总结：2025年一二二手房找房倾向趋势年报

核心内容

2025年，中国房地产市场呈现明显的分化趋势，新房与二手房客户重合度长期低于20%，且持续下降。二手房找房人数占比显著上升，达65.4%，成为市场成交主力。市场变化主要体现在三个方面：一是二手房找房热度与成交量优于新房；二是二手房对新房的分流压力增强；三是产品需求呈现分化趋势，不同城市因条件差异，市场表现各异。

主要观点

• 客户重合度低：2025年新房与二手房市场客户重合度月均值为12.4%，较2024年略有下降，表明两个市场客群基本独立。
• 二手房占比上升：超95%的城市二手房找房人数占比超过60%，其中6个城市占比超70%，二手房市场已成为购房者的主要选择。
• 分流压力增强：二手房对新房的分流压力月均值为30.1%，较2024年上升4.4个百分点，城市能级越低，分流压力越大。
• 市场热度下降：新房找房热度指数同比下降11%，二手房同比下降3%，二手房表现更具韧性。
• 成交表现分化：二手房成交套数基本与去年持平，而新房成交套数在13个城市中同比减少两成，二手房成为成交主力。
• 产品需求分化：一线城市呈现“新房改善化、二手刚需化”趋势，广深则呈现“新房大小并存、二手适度改善”的特点。

关键信息

一、客户重合度分析

• 2025年新房与二手房市场客户重合度月均值为12.4%，全年波动较小，仅春节期间升至14.9%。
• 城市能级越高，客户重合度越低，一线城市重合度均值为8.7%，三四线城市为16.4%。
• 46城中，有39城重合度下降，占比85%；仅7城重合度上升，其中咸阳降幅最大。

二、二手房找房人数占比变化

• 2025年二手房找房人数占比月均值达65.4%，同比上升2.8个百分点。
• 2月达到全年峰值71.1%，年底小幅回升至65.9%。
• 超95%的城市二手房找房人数占比超过60%，其中6个城市占比超70%。

三、二手房对新房的分流压力

• 2025年二手房对新房的分流压力月均值为30.1%，较2024年上升4.4个百分点。
• 一线城市分流压力最低，三四线城市最高，城市能级越低，分流压力越强。
• 46城中，42城分流压力同比上升，仅4城略有下降。

四、市场热度与成交表现

• 新房找房热度指数月均值为59.4，同比下降11%；二手房找房热度指数月均值为70.4，同比下降3%。
• 二手房成交套数表现优于新房，13城中，二手房成交占比均值从62.4%升至65.4%，提升3个百分点。
• 北京、上海、深圳等城市二手房成交占比超70%，成都、宁波表现突出，自2024年1月起持续上升。

五、产品需求分化

• 一线城市：新房以大户型为主，二手则以小户型为主，呈现“新房买大，二手买小”趋势。
• 广深城市：新房供应多元，既有大户型也有小户型，二手房则更注重改善型需求，如三房产品。
• 影响因素：
  • 新房供应结构差异；
  • 房价水平与总价承受能力；
  • 购房政策与资格门槛。

结构与趋势总结

• 客户群体差异：一二二手房市场客户群体长期分化，重合度维持在20%以下，城市间差异显著。
• 市场趋势：二手房成为购房主力，找房人数与成交占比持续上升，对新房市场形成显著分流。
• 区域特征：一线城市客户重合度低，分流压力小；三四线城市客户重合度高，分流压力大。
• 产品需求：一线城市新房以改善为主，二手以刚需为主；广深城市新房与二手房需求均呈现分层特征。

图表说明

• 一二手房客户重合度：反映市场客群同质化程度，数值越低，市场越分化。
• 二手房找房人数占比：衡量市场关注度，数值越高，说明购房者更倾向于二手房。
• 二手房对新房的分流强度：反映二手房对新房成交的潜在影响，数值越高，分流压力越大。

数据来源

• 本报告数据来源于安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库，覆盖46个重点城市，分析周期为2024-2025年。

总结

2025年，中国房地产市场呈现明显分化，二手房市场表现优于新房，客户群体与产品需求均出现结构性变化。城市能级与政策环境是影响市场走势的关键因素，未来市场将继续呈现“二手房主导、新房改善”的格局。