安居客独家发布_2025一二手房找房倾向趋势年报_11页_1mb

报告摘要

市场前瞻 | 2025年一二二手房找房倾向趋势年报总结

核心内容

2025年，中国房地产市场呈现出明显的分化趋势，新房与二手房客户重合度持续低于20%，二手房找房人数占比显著上升，达65.4%，对新房市场形成较强分流压力。市场变化主要体现在以下三个方面：

一二手房市场分化明显：客户群体差异显著，城市能级越高，客户重合度越低，分流压力越小。
二手房成为市场成交主力：找房人数占比和成交套数均高于新房，部分城市二手房成交占比超过70%。
产品需求呈现分化趋势：新房以改善型为主，二手房则以刚需型为主，城市间存在显著差异。

一、找房倾向核心指标分析

1. 一二手房市场客户重合度长期低于20%

2025年，46城一二手房市场客户重合度月均值为12.4%，较2024年微降0.5个百分点。
重合度越低，说明市场客户群体越不重叠，竞争较小。
各城市能级越高，客户重合度越低，一线城市重合度最低（8.7%），三四线城市最高（16.4%）。
仅6城重合度低于10%，8城高于15%。
42城（91%）重合度同比下降，仅4城略有上升。

2. 二手房找房人数占比显著上升

2025年二手房找房人数占比月均值达65.4%，较2024年增长2.8个百分点。
超95%的城市二手房找房人数占比超过60%，其中6城占比超70%。
2、3月占比达全年峰值71.1%，年底再次上升至65.9%，较4月增长4.4个百分点。
46城中，42城同比上升，仅4城略有下降，其中咸阳、上海、郑州、广州、中山、南通、东莞增幅最大。

3. 二手房对新房市场的分流强度持续增强

2025年二手房分流压力月均值为30.1%，较2024年上升4.4个百分点。
一线城市分流压力最低（17.4%），三四线城市最高（36.2%）。
15城分流强度提升超5个百分点，其中秦皇岛、哈尔滨增幅最大。
二手房客户多数为刚需，他们在新房市场等待“质量好房”，在二手房市场寻找“价格好房”。

二、市场变化三大特征

1. 一二手房找房热度均下降，但二手房韧性更强

2025年新房找房热度指数月均值为59.4，同比降11%。
二手房找房热度指数月均值为70.4，同比降3%。
尽管两者热度均下降，但二手房表现优于新房，说明其更具市场韧性。

2. 二手房成成交主力，占比持续攀升

二手房成交占比从2024年的62.4%升至2025年的65.4%，提升3个百分点。
13城中，超60%的城市二手房成交占比提升，其中成都、宁波增长显著。
二手房成交套数基本与去年持平，而新房成交套数在部分城市下降明显，如上海、深圳、杭州、南京。

3. 产品需求呈现分化，城市间差异显著

一线城市（如上海、北京）：新房以改善型为主，户型集中在90-120㎡三房；二手房则以刚需为主，集中在90㎡以下两房。
广深城市：新房和二手房均呈现“大小并存”趋势，新房供应多元，包括70-90㎡两房和90-120㎡三房；二手房需求则更偏向于三房产品，尤其70-90㎡三房需求旺盛。
分化原因：
- 新房供应结构差异：北上新房以大户型为主，广深新房供应更丰富。
- 房价与总价承受能力：北上二手房价格显著低于新房，广深虽房价高但总价相对可控。
- 政策影响：北上限购政策严格，购房者倾向于一步到位改善型产品；广深政策宽松，需求层次更丰富。

三、重点城市数据对比

上海

新房需求：以三房为主，90-120㎡三房占比最高。
二手房需求：以两房为主，90㎡以下两房需求占比高。
趋势：新房找房热度下降明显，二手房保持稳定，成为成交主力。

深圳

新房需求：70-90㎡两房和90-120㎡三房需求并存。
二手房需求：更注重三房功能，对70-90㎡三房和90-120㎡三房均有较大需求。
趋势：新房和二手房市场均呈现“大小并存”特征，改善型需求在二手房中同样强劲。

四、总结

2025年，中国房地产市场呈现“一二手房分化明显、二手房成为成交主力、产品需求结构差异显著”的三大特征。随着购房者对价格敏感度的提高和政策调控的深化，二手房市场在刚需客户中占据主导地位，而新房市场则更偏向改善型需求。城市能级越高，客户重合度越低，分流压力越小；反之，城市能级越低，分流强度越大。整体来看，二手房市场在2025年表现出更强的韧性与吸引力，成为购房者的重要选择。

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