20151014-广发证券-房地产行业_土地市场热度提升_重点城市率先回温_21页_2mb

房地产行业总结

核心内容

2015年9月，中国房地产行业土地市场整体呈现回暖趋势，尤其在一线城市和部分重点二线城市，土地市场活跃度显著提升，成交量与楼面价双升，溢价率明显回升。然而，三四线城市土地市场仍处于低迷状态，尽管供给节奏加快，但成交表现依旧疲软。

主要观点

土地市场整体情况

• 土地供给：2015年1-9月，300城市土地供给面积累计同比减少28%，其中一线城市供给面积累计同比减少23%，二线城市减少28%，三四线城市减少29%。
• 土地成交：1-9月，300城市土地成交面积累计同比减少32%，其中一线城市减少25%，二线城市减少31%，三四线城市减少32%。
• 土地出让金：1-9月，300城市土地出让金累计同比减少23%，一线城市减少20.7%，二线城市减少18%，三四线城市减少31%。
• 单月表现：2015年9月，300城市住宅用地推出面积8524万平米，同比增加2.88%；成交面积6234万平米，同比增加19.21%；土地出让金1843亿元，同比增加70.52%，楼面均价2956元/平米，平均溢价率26%，较8月上升7个百分点。

一线城市

• 供给：9月一线城市合计推出地块面积540万平米，同比增加2%，环比减少23%；其中住宅用地343万平米，环比增加11%，同比减少3%。
• 成交：9月一线城市合计成交地块面积665万平米，同比增加28%，环比增加46%；其中住宅用地334万平米，环比增加92%，同比增加6%。
• 出让金：9月一线城市成交出让金589亿元，环比增加187.7%，同比增加35.11%；平均溢价率29%，较上月上升16个百分点。
• 重点表现：上海和北京的宅地市场尤为活跃，其中上海宝山区和北京朝阳区的地块溢价率高，成交活跃，成为市场亮点。

二线城市

• 供给：9月二线城市合计推出地块面积6711万平米，同比增加9%，环比增加9%；其中住宅用地3696万平米，同比增加38%，环比增加32%。
• 成交：9月二线城市合计成交地块面积5472万平米，同比增加8%，环比增加15%；其中住宅用地2547万平米，同比增加35%，环比增加7%。
• 出让金：9月二线城市成交出让金1190亿元，环比增加43.42%，同比增加108.41%；平均溢价率21%，较8月上升3个百分点。
• 城市分化：重点城市如南京、合肥、厦门等地块成交活跃，溢价率高；而部分城市如济南、常州等表现较弱，成交低迷。

三四线城市

• 供给：9月三四线城市合计推出地块面积11565万平米，同比减少7%，环比增加3%；其中住宅用地4882万平米，同比减少7%，环比减少10%。
• 成交：9月三四线城市合计成交地块面积7267万平米，同比减少19%，环比减少18%；其中住宅用地3354万平米，同比增加11%，环比减少16%。
• 出让金：9月三四线城市成交出让金721亿元，平均楼面价992元/平米，其中住宅用地成交496亿元，楼面价1478元/平米。
• 市场表现：三四线城市土地市场整体仍偏弱，房企对三四线城市的土地投资仍持谨慎态度，主要受库存压力影响。

关键信息

• 土地市场回暖：2015年9月，土地市场整体表现回暖，尤其是住宅用地市场，成交量、楼面价和溢价率均显著上升。
• 一线城市表现突出：一线城市土地市场表现最为强劲，供给和成交均创年内新高，尤其是住宅用地市场，成交量和溢价率显著增长。
• 二线城市分化明显：重点城市土地市场活跃，但部分城市表现低迷，整体呈现分化趋势。
• 三四线城市仍处低迷：尽管供给有所增加，但成交表现依然疲软，土地市场难言回暖。
• 风险提示：一线城市土地价格仍在上涨，优质地块稀缺，影响房企资源获取。

图表索引

• 图1-图26：展示了300城市及各城市类型土地市场供给和成交情况的详细数据。
• 表1-表5：列出了全国土地出让金TOP20、土地市场交易情况、住宅用地成交总价和楼面价TOP10等关键数据。

分析师信息

• 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，七年房地产研究经验。
• 郭镇：分析师，清华大学工学硕士，三年房地产研究经验。
• 金山：分析师，复旦大学经济学硕士，两年房地产研究经验。
• 李飞：研究助理，中国科学技术大学金融工程硕士，2015年加入广发证券发展研究中心。

投资评级说明

• 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上。
• 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-10%～+10%。
• 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘10%以上。

免责声明

本报告由广发证券发展研究中心发布，内容仅供参考，不构成投资建议。广发证券不对因使用本报告而引致的损失承担任何责任。