20230528-申港证券-房地产行业研究周报_土地市场成交总量尚未转正_城市间分化延续_12页_1mb

土地市场与城市分化

截至5月末，全国土地成交和供给总量累计同比仍为负增长。成交量和价格指标显示，成交端表现相对供给端更佳，但整体热度不高，价格处于低位。城市间分化加剧，一线城市和核心城市土地成交好于二三线城市。具体数据：

• 成交规划建筑面积累计同比-23%，土地总价同比-104%。
• 城市分化显性：一线和二线城市溢价率较高（分别为8%以上和6%上下），三线城市溢价率较低（低于4%）。36座核心城市中，15座实现土地成交总价增长，头部城市如南宁、厦门表现突出，而部分城市如兰州、福州成交下降。

房地产市场情绪与数据

土地成交楼面价累计同比-83%，情绪回升，流拍率下降，溢价率保持在3%以上。

• 新房市场：30城成交面积单周同比12%，一线城市增速领先。
• 二手房市场：13城成交面积累计同比48%。
• 百城数据分析显示，一线、二线、三线城市成交面积累计同比分别为30%、3%、2%，楼面价同比-16%、-21%、-14%。

投资策略建议

关注稳健国央企如华润置地、保利发展，以及能提升销售转化和规模的房企如滨江集团、越秀地产。同时，推荐有潜力的房企如万科A、龙湖集团，并考虑中小盘国企和代建龙头绿城管理控股。理由包括：核心城市土地质量高，盈利空间大，支撑房企业绩。

风险与市场动态

风险包括销售复苏不及预期和房企债务违约。行业动态显示，万达商管回应传闻否认不实信息，部分城市土地供应冷热不一（如杭州、合肥高溢价，无锡底价成交）。最近市场行情：房地产板块表现疲软，沪深300指数同期跌幅较大。

总体结论

房地产行业呈现分化格局，核心城市土地市场活跃，建议投资者聚焦头部企业以规避风险，但需注意政策和经济不确定性。