20160108-广发证券-房地产行业_15年土地供需整体疲弱_但四季度重点城市逐步复苏_28页_2mb

报告摘要

房地产行业土地市场总结（2015年12月及全年回顾）

核心内容概述

2015年12月，中国房地产行业土地市场整体疲弱，但重点城市出现复苏迹象。300城市住宅用地推出与成交面积均创年内单月新高，土地出让金与溢价率也达到年内峰值。尽管整体市场表现疲软，但一线城市仍是房企争夺的核心区域，土地价格持续上涨，供需结构变化明显，部分城市出现高价地王。

主要观点

整体市场表现：2015年12月，300城市住宅用地推出面积1.75亿平米，成交面积1.49亿平米，出让金3256亿元，平均楼面价2185元/平米，平均溢价率27%。尽管供需建面和出让金指标创新高，但推出/成交比降至年内最低点，表明市场活跃度提升。
一线城市：12月一线城市合计推出地块面积695万平米，同比和环比均有所下降，但绝对值仍处于高位。住宅用地成交面积398万平米，同比上升64%，溢价率65%，达到历史高位。北京出让金首次突破2000亿元，成为重点城市。一线城市土地供给结构有所调整，住宅用地占比提升，商办和工业用地占比下降。
二线城市：12月二线城市土地供给和成交面积均创年内新高，尤其是住宅用地和工业用地。成交量、出让金和溢价率同比和环比均上升，但整体仍低于去年同期。二线城市中，南京、杭州等重点城市表现突出，而部分城市如温州、合肥出现高溢价现象。
三四线城市：12月三四线城市土地供给和成交面积环比大幅上涨，但同比仍偏弱。工业用地同比略有上升，其他类型用地均呈现下降趋势。尽管市场活跃度提升，但整体仍受高库存压力影响，市场低迷。

关键信息

2015年12月土地市场数据

全国：
- 住宅用地推出面积：1.75亿平米
- 住宅用地成交面积：1.49亿平米
- 土地出让金：3256亿元
- 平均楼面价：2185元/平米
- 平均溢价率：27%
一线城市：
- 推出面积：695万平米（环比-29%，同比-36%）
- 成交面积：698万平米（环比-20%，同比-23%）
- 土地出让金：626亿元
- 平均溢价率：48%
- 住宅用地成交面积：398万平米（同比+64%）
- 住宅用地出让金：451亿元（溢价率65%）
二线城市：
- 推出面积：12351万平米（环比+62%，同比-20%）
- 成交面积：10983万平米（环比+110%，同比-5%）
- 土地出让金：1890亿元（环比+108%，同比+26%）
- 平均溢价率：26%
- 住宅用地成交面积：5949万平米（同比+6%）
- 住宅用地出让金：1628亿元（溢价率30%）
三四线城市：
- 推出面积：22956万平米（环比+46%，同比-23%）
- 成交面积：18113万平米（环比+65%，同比-14%）
- 土地出让金：1617亿元
- 平均楼面价：893元/平米
- 平均溢价率：13%
- 住宅用地成交面积：8556万平米（同比-18%）
- 住宅用地出让金：1177亿元（楼面价1376元/平米）

2015年全年土地市场回顾

一线城市：
- 土地供给面积：6237万平米（同比下降18%）
- 土地成交金额：5057亿元（同比下降0.3%）
- 住宅用地占比：52%（同比上升）
- 住宅用地成交金额占比：68%
- 商办用地成交面积占比：54%（首次突破50%）
- 工业用地成交面积占比：23%（回升至2013年水平）
二线城市：
- 土地供给面积：76605万平米（同比下降21%）
- 土地成交金额：10292亿元（同比下降6%）
- 平均楼面价：1595元/平米（同比上升19%）
- 住宅用地占比：47%（连续两年低于50%）
- 工业用地占比：36%（同比上升）
- 商办用地占比：15%（同比下降1%）
三四线城市：
- 土地供给面积：15.15亿平米（同比下降20%）
- 土地成交金额：8763亿元（同比下降19%）
- 平均楼面价：769元/平米（同比上升2%）
- 住宅用地占比：42%（连续三年下滑）
- 工业用地占比：36%（连续三年上升）

风险提示

一线城市土地价格仍在上涨，优质地块稀缺，影响房企资源获取。
三四线城市库存压力大，土地市场低迷，政府推地意愿和房企态度谨慎。

行业评级

行业评级：持有
前次评级：持有
报告日期：2016-01-08

附录信息

地王列表（部分）：
- 总价地王：广州、上海、北京等地出现多宗高价地块。
- 楼面地价地王：深圳、上海、北京等地出现高溢价地块，如深圳宝安区尖岗山片区、上海杨浦区新江湾城地块、北京朝阳区孙河乡地块等。

图表索引

图1：300城市推出/成交住宅用地规划建筑面积（万平米）
图2：300城市推出住宅用地规划建筑面积同比
图3：300城市成交住宅用地规划建筑面积同比
图4：300城市住宅用地成交平均楼面价和溢价率
图5：300城市住宅用地成交楼面价指数（12个月移动平均）
图6：300城市住宅土地成交溢价率（3个月移动平均）
图7：一线城市土地供给（万平米，月度）
图8：一线城市住宅用地供给（万平米，月度）
图9：一线城市商办用地供给（万平米，月度）
图10：一线城市工业用地供给（万平米，月度）
图11：一线城市土地成交（万平米，月度）
图12：一线城市住宅用地成交（万平米，月度）
图13：一线城市商办用地成交（万平米，月度）
图14：一线城市工业用地成交（万平米，月度）
图15：一线城市土地成交（亿元，月度）
图16：一线城市住宅用地成交（亿元，月度）
图17：一线城市商办用地成交（亿元，月度）
图18：一线城市工业用地成交（亿元，月度）
图19：二线城市土地供给（万平米，月度）
图20：二线城市住宅用地供给（万平米，月度）
图21：二线城市商办用地供给（万平米，月度）
图22：二线城市工业用地供给（万平米，月度）
图23：二线城市土地成交（万平米，月度）
图24：二线城市住宅用地成交（万平米，月度）
图25：二线城市商办用地成交（万平米，月度）
图26：二线城市工业用地成交（万平米，月度）
图27：二线城市土地成交（亿元，月度）
图28：二线城市住宅用地成交（亿元，月度）
图29：二线城市商办用地成交（亿元，月度）
图30：二线城市工业用地成交（亿元，月度）
图31：三四线城市土地供给（万平米，月度）
图32：三四线城市住宅用地供给（万平米，月度）
图33：三四线城市商办用地供给（万平米，月度）
图34：三四线城市工业用地供给（万平米，月度）
图35：三四线城市土地成交（万平米，月度）
图36：三四线城市住宅用地成交（万平米，月度）
图37：三四线城市商办用地成交（万平米，月度）
图38：三四线城市工业用地成交（万平米，月度）
图39：三四线城市土地成交金额和楼面价（月度）
图40：三四线城市住宅用地成交金额和楼面价（月度）
图41：三四线城市商办用地成交金额和楼面价（月度）
图42：三四线城市工业用地成交金额和楼面价（月度）
图43：一线城市土地供给（万平米，年度）
图44：一线城市住宅用地供给（万平米，年度）
图45：一线城市商办用地供给（万平米，年度）
图46：一线城市工业用地供给（万平米，年度）
图47：一线城市土地供给结构（按建面）
图48：一线城市土地成交（万平米，年度）
图49：一线城市土地成交（亿元，年度）
图50：一线城市住宅用地成交（万平米，年度）
图51：一线城市住宅用地成交（亿元，年度）
图52：一线城市商办用地成交（万平米，年度）
图53：一线城市商办用地成交（亿元，年度）
图54：一线城市工业用地成交（万平米，年度）
图55：一线城市工业用地成交（亿元，年度）
图56：一线城市土地成交结构（按建面）
图57：一线城市土地成交结构（按金额）
图58：一线城市土地成交容积率
图59：二线城市土地供给（万平米，年度）
图60：二线城市住宅用地供给（万平米，年度）
图61：二线城市商办用地供给（万平米，年度）
图62：二线城市工业用地供给（万平米，年度）
图63：二线城市土地供给结构（按建面）
图64：二线城市土地成交（万平米，年度）
图65：二线城市土地成交（亿元，年度）
图66：二线城市住宅用地成交（万平米，年度）
图67：二线城市住宅用地成交（亿元，年度）
图68：二线城市商办用地成交（万平米，年度）
图69：二线城市商办用地成交（亿元，年度）
图70：二线城市工业用地成交（万平米，年度）
图71：二线城市工业用地成交（亿元，年度）
图72：二线城市土地成交结构（按建面）
图73：二线城市土地成交结构（按金额）
图74：二线城市土地成交容积率
图75：三四线城市土地供给（亿平米，年度）
图76：三四线城市住宅用地供给（亿平米，年度）
图77：三四线城市商办用地供给（亿平米，年度）
图78：三四线城市工业用地供给（亿平米，年度）
图79：三四线城市土地供给结构（按建面）
图80：三四线城市土地成交（亿平米，年度）
图81：三四线城市土地成交（亿元，年度）
图82：三四线城市住宅用地成交（亿平米，年度）
图83：三四线城市住宅用地成交（亿元，年度）
图84：三四线城市商办用地成交（亿平米，年度）
图85：三四线城市商办用地成交（亿元，年度）
图86：三四线城市工业用地成交（亿平米，年度）
图87：三四线城市工业用地成交（亿元，年度）
图88：三四线城市土地成交结构（按建面）
图89：三四线城市土地成交结构（按金额）
图90：三四线城市土地成交容积率

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