20141209-广发证券-房地产行业_宅地市场弱复苏_一线城市领先_19页_1mb

房地产行业总结

核心内容

2014年1-11月，中国房地产市场土地成交整体低迷，但一线城市表现出较强复苏迹象，而二线城市分化加剧，三四线城市仍处于持续低迷状态。住宅用地市场同样呈现分化趋势，一线城市表现优于其他城市。

主要观点

• 土地市场整体低迷：300城市土地成交建筑面积累计同比-28%，土地出让金累计同比-23%。
• 一线城市领先复苏：一线城市土地成交面积和出让金均出现显著增长，住宅用地出让金首次突破3000亿元，成为市场亮点。
• 二线城市分化：部分城市如武汉、重庆、郑州、西安表现较好，但厦门、呼和浩特、温州、海口等城市表现低迷。
• 三四线城市持续低迷：土地成交面积和出让金同比大幅下降，市场整体需求疲软。

关键信息

一线城市

• 土地成交：11月一线城市合计推出地块规划建筑面积653万平米（环比+11%），成交面积678万平米（环比+96%），出让金达720亿元（环比+140%）。
• 住宅用地：11月一线城市住宅用地推出360万平米（环比+30%），成交424万平米（环比+193%），出让金678亿元（环比+140%），平均溢价率10%，楼面均价3110元/平米。
• 土地类型：住宅用地供给和成交环比大幅增长，工业用地供给和成交同比显著上升，商办用地供给和成交环比下降。
• 重点城市表现：
  • 北京：住宅用地成交面积环比略有回落，但绝对量突破100万方。
  • 上海：住宅用地供给达246万方，创年内新高；11月成交地块中黄浦区小东门地块以248.5亿元刷新上海土地成交总价记录。
  • 广州：住宅用地从零成交转为批量成交，白云区地块成为广州总价新地王。
  • 深圳：宅地市场仍低迷，本月无成交。

二线城市

• 土地成交：11月二线城市合计推出地块6389万平米（环比+67%），成交3838万平米（环比+17%），出让金708亿元。
• 住宅用地：11月二线城市住宅用地成交2378万平米（环比+66%），出让金593亿元，溢价率15%。
• 城市分化：武汉、重庆、郑州、西安等城市表现较好，住宅用地成交面积超过1600万平米；而厦门、呼和浩特、温州、海口等城市成交面积低于200万平米。
• 土地类型：住宅用地供给和成交环比增长，商办用地供给和成交环比增长，工业用地供给增长但成交下降。

三四线城市

• 土地成交：11月三四线城市合计推出地块10527万平米（环比+7%），成交5861万平米（环比+3%），出让金462亿元。
• 住宅用地：11月三四线城市住宅用地成交2139万平米（环比-18%），出让金251亿元，楼面价与10月基本持平。
• 土地类型：住宅用地供给环比略有回升，但同比仍大幅下降；商办用地供给和成交环比下降，工业用地供给增长但成交下降。

数据概览

300城市整体情况

• 土地成交建筑面积：14.86亿平米（累计同比-28%）。
• 土地出让金：19598亿元（累计同比-23%）。
• 住宅用地成交建筑面积：6.84亿平米（累计同比-32%）。
• 住宅用地出让金：13525亿元（累计同比-22%）。

一线城市住宅用地情况

• 11月成交面积：424万平米（环比+193%）。
• 11月成交出让金：678亿元（环比+140%）。
• 1-11月累计出让金：3156亿元（累计同比+39%），首次突破3000亿元。

二线城市住宅用地情况

• 11月成交面积：2378万平米（环比+66%）。
• 11月成交出让金：593亿元。
• 1-11月累计成交面积：超过1600万平米的城市包括武汉、重庆、郑州、西安。

三四线城市住宅用地情况

• 11月成交面积：2139万平米（环比-18%）。
• 11月成交出让金：251亿元。
• 楼面均价：1171元/平米，与10月基本持平。

风险提示

• 一线城市土地价格仍在上涨，优质资源稀缺。

投资评级

• 行业评级：买入，预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上。
• 公司评级：买入、谨慎增持、持有、卖出，分别对应不同的预期涨幅。

联系信息

• 分析师：
  • 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，五年房地产研究经验。
  • 郭镇：分析师，清华大学工学硕士，两年房地产研究经验。
  • 金山：研究助理，复旦大学经济学硕士。
• 联系方式：
  • 邮箱：lejiadong@gf.com.cn、guoz@gf.com.cn、jinshan@gf.com.cn。
  • 电话：021-60750620、021-6075-0637、021-60750652。
• 地址：
  • 广州市：广州市天河北路183号大都会广场5楼。
  • 深圳市：深圳市福田区金田路4018号安联大厦15楼A座03-04。
  • 北京市：北京市西城区月坛北街2号月坛大厦18层。
  • 上海市：上海市浦东新区富城路99号震旦大厦18楼。
• 邮政编码：
  • 广州市：510075。
  • 深圳市：518026。
  • 北京市：100045。
  • 上海市：200120。

土地市场趋势

• 一线城市：土地市场逆势升温，住宅用地成交和出让金大幅增长，预计12月将迎来年终高峰。
• 二线城市：住宅用地成交环比上升，但同比仍疲弱，城市间分化加剧。
• 三四线城市：土地市场继续低迷，住宅用地成交量减少，价格维持平稳。

附录信息

• 土地新闻：
  • 11月30日：国土部表示农村集体建设用地将参与城镇化进程。
  • 11月28日：住建部推进“十三五”住房保障计划及棚户区改造。
  • 11月27日：土地改革总体方案接近完成，试点文件基本成型。
  • 11月20日：国务院印发《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》。
  • 11月3日：北京2014年土地出让金在11月初刷新年度新高。
• 地王列表：
  • 上海黄浦区小东门地块：总价248.5亿元，创上海土地成交新高。
  • 广州白云区地块：总价64.51亿元，成为广州总价新地王。
  • 北京石景山区地块：总价59亿元，溢价率28%。
  • 广州黄云路地块：总价22.2亿元，溢价率41%。
  • 南昌西湖区地块：总价21.66亿元，溢价率0%。

投资建议

• 一线城市土地市场表现强劲，优质资源稀缺，预计未来将继续吸引大型房企关注。
• 二线城市分化明显，部分城市表现较好，但整体仍面临较大压力。
• 三四线城市土地市场低迷，需关注政策支持和市场回暖信号。