20211018-国盛证券-房地产开发_行业周报_央行表态保持房地产信贷平稳投放_房地产税立法改革稳妥推进_21页_2mb

房地产开发行业分析总结

核心内容概览

本周房地产行业整体表现承压，中信房地产指数累计变动幅度为 -1.4%，落后大盘1.47个百分点，在29个中信行业板块中排名第18位。新房成交面积环比大幅增长223.8%，但同比下降21.8%；二手房成交面积同比下降35.3%，但成交套数环比增长2945.8%。去化周期整体下降2.7%，其中三线城市降幅最大。融资方面，房企信用债发行规模环比增加，但净融资额为负，显示融资环境仍偏紧。

主要观点

• 政策面：央行强调保持房地产信贷平稳投放，房贷供需关系将回归正常；恒大风险外溢性可控，政策层面已采取措施防范金融风险。同时，深圳、杭州、武汉等城市集中供地收官，土拍热度持续下行，部分城市出台二手房成交参考价，调控力度加大。
• 市场表现：房地产股整体下跌，但部分个股表现突出，如新光圆成、*ST新城等涨幅居前，而东旭蓝天、华夏幸福等跌幅较大。重点房企中，金地集团、保利地产、融创中国等表现相对稳健。
• 成交与去化：新房成交面积环比增长，但同比仍下降；二手房成交套数环比大幅增长，但面积同比大幅下滑。一线城市去化周期略有上升，二三线城市去化周期普遍下降，部分城市库存压力较大。
• 融资情况：房企信用债发行规模上升，但净融资额为负，显示融资需求受限。融资成本有所下降，如金茂投资债券利率较之前发行的可比债券下降。

关键信息

1. 行情回顾

• 中信房地产指数：本周累计变动幅度为 -1.4%，排名18。
• 个股表现：
  • 上涨个股：38支，涨幅前五为新光圆成（17.1%）、*ST新城（14.8%）、万通地产（13.7%）、莱茵体育（10.2%）、海德股份（10.1%）。
  • 下跌个股：103支，跌幅前五为东旭蓝天（-14.1%）、S*ST前锋（-13.3%）、嘉凯城（-13.3%）、华夏幸福（-12.5%）、京蓝科技（-11.7%）。
• 重点房企：
  • 涨幅前五：融创中国（6.6%）、金地集团（2.7%）、远洋集团（1.9%）、保利地产（1.8%）、龙湖集团（0.7%）。
  • 跌幅前五：禹洲集团（-13.4%）、建业地产（-13.3%）、华夏幸福（-12.5%）、蓝光发展（-11.6%）、时代中国控股（-11.3%）。

2. 新房成交情况

• 45个城市新房成交面积：625.6万平方米，环比增长223.8%，同比下降21.8%。
• 一线城市：成交面积81.4万平方米，同比-12.8%，环比-0.7%（除广州外）。
• 二三线城市：云浮（+87.5%）、海门（+401.4%）等12城环比增长；金华（-74.7%）、厦门（-72.2%）等29城环比下降。

3. 二手房成交情况

• 11城二手房成交面积：86.3万平方米，环比增长2579.6%，同比下降35.3%。
• 样本城市：一线城市环比增长3043.6%，二线城市增长9515.8%，三线城市增长662.1%。
• 成交套数：8711套，环比增长2945.8%，同比下降37.5%。

4. 去化情况

• 13城平均去化周期：19.1月，环比下降2.7%。
• 一线城市：去化周期16.1月，环比增长0.9%。
• 二线城市：去化周期21.8月，环比下降4.5%。
• 三线城市：去化周期19.6月，环比下降10.0%。
• 去化周期低于12个月的城市：上海（5.5月）、杭州（9.0月）、宁波（9.3月），供应略显不足，房价存在上涨动力。

5. 政策动态

• 中央政策：
  • 央行三季度金融数据：M2同比增长8.3%，社融同比少增，人民币贷款同比少增。
  • 央行强调房贷供需关系将回归正常，恒大风险可控。
  • 推进房地产税立法和改革，探索城市发展新模式。
• 地方政策：
  • 哈尔滨出台“十六条新政”，包括购房补贴、降低门槛、加快预售资金返还。
  • 广州加强住房保障，计划到2025年完成66万套保障性住房。
  • 东莞、西安发布二手房成交参考价，抑制虚高现象。
  • 海南加强商办项目监管，防止变相改造“类住宅”。
  • 烟台规范商品房现售行为，禁止返本销售和分割拆零销售。

6. 融资情况

• 信用债发行：本周发行5只，规模52.50亿元，环比增加52.50亿元。
• 偿还金额：139.94亿元，环比增加124.34亿元。
• 净融资额：-87.44亿元，环比减少71.84亿元。
• 债券类型：以超短期融资券（61.9%）和一般公司债（38.1%）为主。
• 融资成本：金茂投资债券利率下降9bp，显示融资环境略有改善。

7. 投资建议

• 龙头房企：推荐关注经营稳健、现金流充裕、销售有增长潜力的房企，如金地集团、保利地产、万科A。
• 商业地产：关注运营能力提升的公司，如华润置地、龙湖集团、新城控股。
• 商管+物管：推荐稀缺消费升级奢侈品概念的公司，如华润万象生活。
• 保障房赛道：推荐逆周期的代建龙头，如绿城管理控股。

8. 风险提示

• 疫情影响：销售可能超预期下行。
• 融资压力：房企融资环境仍偏紧，净融资额为负。

附录：重点城市销售数据

• 北京：新房成交24.95万平方米，二手房成交24.6万平方米。
• 上海：新房成交23.16万平方米，二手房成交23.16万平方米。
• 广州：新房成交22.01万平方米，二手房成交22.01万平方米。
• 深圳：新房成交11.30万平方米，二手房成交11.30万平方米。
• 杭州：新房成交37.15万平方米，二手房成交37.15万平方米。
• 南京：新房成交25.69万平方米，二手房成交25.69万平方米。
• 成都：新房成交92.80万平方米，二手房成交6.8万平方米。
• 其他城市：如苏州、厦门、东莞等均有不同幅度的成交变化。

图表目录

• 图表1：中央政策（10.8-10.15）
• 图表2：地方政策（10.8-10.15）
• 图表3：各行业涨跌幅排名
• 图表4：本周各交易日指数表现
• 图表5：近52周地产板块表现
• 图表6：本周（10.9-10.15）涨幅前五个股
• 图表7：本周（10.9-10.15）跌幅前五个股
• 图表8：重点房企涨跌幅排名
• 图表9：本周（10.9-10.15）重点房企涨幅前五个股
• 图表10：本周（10.9-10.15）重点房企跌幅前五个股
• 图表11：49城周度成交面积跟踪
• 图表12：各城市群周度成交面积跟踪
• 图表13：本周11城二手房成交套数及同环比
• 图表14：本周2个一线城市二手房成交套数及同环比
• 图表15：本周6个二线城市二手房成交套数及同环比
• 图表16：本周3个三线城市二手房成交套数及同环比
• 图表17：本周11城二手房成交面积及同环比
• 图表18：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比
• 图表19：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比
• 图表20：本周3个三线城市二手房成交面积及同环比
• 图表21：本周11城二手房成交数据
• 图表22：14城去化周期情况
• 图表23：房企债券发行量、偿还量及净融资额
• 图表24：房企债券发行以评级划分
• 图表25：房企债券发行以类型划分
• 图表26：房企债券发行以期限划分
• 图表27：房企每周融资汇总
• 图表28：近12月新增居民中长期贷款及同环比
• 图表29：近5年商业性房地产贷款余额及同比环比
• 图表30：近5年商业性房地产贷款新增额及同比
• 图表31：近5年房地产开发贷款余额及同比环比
• 图表32：近5年房地产开发贷款新增额及同比
• 图表33：近5年投向房地产的资金信托余额及同比环比
• 图表34：近5年投向房地产的资金信托新增额及同比
• 图表35：北京商品房销售情况
• 图表36：上海商品房销售情况
• 图表37：广州商品房销售情况
• 图表38：深圳商品房销售情况
• 图表39：杭州商品房销售情况
• 图表40：南京商品房销售情况
• 图表41：武汉商品房销售情况