房地产行业房地产税立法进度点评：厘清房地产税本质，出台时机尚未成熟-20190310-申万宏源-12页_1mb

房地产税立法进度与改革分析总结

核心内容

2019年3月8日，全国人大常委会工作报告提出，将房地产税法列入立法计划，标志着房地产税立法工作正在稳步推进。尽管房地产税已被列入2018年公布的五年立法规划，但其正式出台仍需经历多个阶段，包括法律草案起草、公开征求意见、国务院常委会议审议、全国人大常委会审议、专家评审、表决及法律公布等。整个流程预计至少需要6个月。

主要观点

1. 房地产税的时机与经济影响

   • 房地产税的出台应基于房价下行风险可控或上行的环境，以避免对市场造成过度冲击。
   • 房地产税具有社会财富再分配的功能，尤其在一线城市及强二线城市具备较好的实施基础。
   • 从海外经验来看，房地产税能降低房价波动率，对市场供需关系产生显著影响。

2. 房地产税的立法与实施背景

   • 房地产税立法是落实税收法定原则的重要组成部分，是完善国家法律体系和财税体制的必然趋势。
   • 房地产税改革的目标在于健全地方税体系，缓解地方财政对土地出让收入的依赖。

3. 房地产税与土地财政的对比

   • 房地产税的征收金额远低于土地财政收入，难以完全替代土地财政。
   • 房地产税更适用于财富调节，而非替代土地财政，其税基较窄，税率较高。

关键信息

1. 房地产税立法进程

• 立法阶段：房地产税法已列入全国人大常委会五年立法规划，目前处于起草阶段。
• 流程时间：从法律草案起草到法律公布至少需要6个月，涉及多个审议与征求意见阶段。
• 改革试点：2011年在上海、重庆开展个人住房房产税试点，2015年产权登记制度出台，2018年不动产登记实现全国联网。

2. 房地产税的经济学本质

• 房地产税的目的：主要为社会财富再分配，而非直接替代土地财政收入。
• 土地增值来源：土地升值主要来源于城市规划、经济发展及外来劳动者的努力，与土地使用权拥有者贡献不完全相关。
• 税收环节选择：持有环节征税具有资本化倾向，更符合财富再分配目标，而流转环节征税易转嫁给买家。

3. 地方财政与房地产税关系

• 地方财政结构：地方财政收入主要依赖土地出让金，而非房地产税。
• 地方税种不足：地方缺乏稳定的主体税种，房地产税作为地方税种之一，仍处于较低比例。
• 财权与事权不匹配：地方政府承担85%的事权，但仅获得71%的财权，导致财权事权错配。

4. 房地产税在财政体系中的比例

• 房地产税收入占比：2017年房地产相关税占财政总收入的5.64%，其中房地产税占税收收入的11.39%。
• 土地出让收入：2017年土地出让收入达5.21万亿元，占财政总收入的18%。
• 房地产费与税对比：房地产相关费用（如土地出让金）远高于房地产税，凸显“税轻费重”的现状。

5. 房地产税的改革历史

• 历史沿革：中国房地产税制度已有两千多年历史，早期以房捐、契税等形式存在。
• 现代发展：1986年后，房产税、城镇土地使用税、土地增值税等条例逐步完善。
• 现行体系：房地产税主要包括财产税、商品税、所得税及其他税种，如房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税和契税等。

6. 税收体系与地方财政的结构

• 分税制改革：1994年分税制改革增强了中央财政，但导致地方税种发展滞后。
• 税收分配：中央税收收入占全国税收收入的64%，地方税收收入占36%。
• 土地财政依赖：地方财政收入中，土地出让金占比高，是地方政府的主要收入来源。

房地产税现状

• 房地产税收入：2017年房地产税收入为2.604万亿元，占税收收入的11.39%。
• 土地出让收入：2017年土地出让收入为5.21万亿元，占财政总收入的18%。
• 税收与财政收入关系：房地产相关税在财政体系中占比较低，表明房地产税仍处于初级发展阶段。

结论

房地产税立法进程稳步推进，但其实际征收金额与土地财政相比仍显不足。当前房地产税更多侧重于社会财富再分配，而非替代土地财政。在房价下行压力较大的背景下，房地产税的出台时机尚未成熟，应选择更合适的时机以避免对市场造成负面影响。未来房地产税改革有望在一线城市及强二线城市率先推进，逐步实现全国范围内的房地产税制度完善。