20171224-国金证券-房地产产业行业研究周报_房地产税立法先行_棚改货币化超预期_7页_892kb

消费升级与娱乐研究中心：房地产行业研究周报总结

核心内容

本报告聚焦于中国房地产行业的政策动向、市场表现及投资机会，主要分析房地产税立法、租赁市场发展、棚改货币化政策、分类调控策略等关键议题，并结合市场数据与行业新闻，提出对房地产行业的投资建议。

主要观点

1. 房地产税立法先行，程序复杂，短期难以落地

• 肖捷部长在人民日报发文，强调房地产税立法需“立法先行、充分授权、分步推进”。
• 房地产税立法旨在建立现代房地产税制度，而非直接针对房地产税的实施。
• 房地产税的征收将基于评估值，而非原价，避免双重征税问题。
• 虽然有自媒体解读为2020年落地，但根据政策分析，房地产税的全面实施需较长时间，短期内不会大规模推行。

2. 租购并举政策持续推进，租赁市场机构化趋势明显

• 中央经济工作会议及全国住房城乡建设工作会议均强调支持专业化、机构化住房租赁企业发展。
• 当前租赁市场机构渗透率仅为2%，未来仍有较大发展空间。
• 政策鼓励长租市场发展，推动住房租赁体系的完善。

3. 棚改货币化超预期，三四线城市销售与投资支撑仍存

• 住建部提出2018-2020年再改造棚户区1500万套，2018年目标为580万套，超出市场预期。
• 棚改货币化与去库存政策继续推进，对三四线城市投资与销售形成支撑。
• 预计三四线城市销售面积明年将下降5%，但整体仍保持稳定。

4. 分类调控政策，抑制投机性购房需求

• 政策强调满足首套刚需、支持改善需求，同时遏制投机炒房。
• 分类调控意味着调控政策短期内不会放松，仍会因城施策。
• 对于刚需和改善型购房者，可能存在局部政策利好。

关键信息

5. 市场数据

6. 投资建议

• 优质龙头白马企业：看好万科、保利、碧桂园等企业，因行业集中度提升，资源资金更倾向于优质企业。
• 核心城市群价值洼地企业：看好华夏幸福等企业，其布局符合核心城市群发展趋势。
• 高增长公司：推荐龙湖地产等以产品为核心、多元布局的公司。
• 租赁市场龙头企业：看好集中式公寓企业及稀缺标的世联行。

风险提示

• 房地产税出台速度超预期，可能引发房价和销量急速下滑。
• 贷款利率上行，可能抑制购房需求，导致销售不达预期。
• 棚改货币化实施低于预期，可能导致三四线市场大幅回落。

行业一周新闻

• 杭州：计划三年内推出4万套临时租赁住房。
• 深圳：十余家银行暂停房贷业务。
• 港澳台同胞：可在内地享受住房公积金待遇。
• 苏宁与地产企业合作：通过“租建并购联”模式扩展线下版图。
• 长沙限价房利润率：限价商品住房平均利润率为6%-8%。
• 商务部限制境外投资：地产、体育、娱乐业无新增项目。
• 银监会防控房地产风险：规范银信类业务，禁止违规投向房地产。
• 房地产与AI结合：旭辉引入AI技术建设住房实验室。
• 武汉推出人才房票：非本地户籍人才可凭房票购买首套住房。
• 华夏幸福PPP项目进展：取得马鞍山、六安等地产业新城项目中标通知。
• 富力地产A股发行恢复审查：公司完成保荐代表人变更手续。
• 世联行获得高新技术企业认定：享受15%所得税优惠。
• 其他企业动态：包括绿地控股、珠江控股、金融街、昆百大A等企业的股权变动及业务进展。

投资评级说明

• 买入：预期未来6-12个月内上涨幅度超过15%。
• 增持：预期未来6-12个月内上涨幅度在5%-15%。
• 中性：预期未来6-12个月内变动幅度在-5%至5%。
• 减持：预期未来6-12个月内下跌幅度超过5%。

特别声明

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