20180306-申万宏源研究_香港_-房地产行业点评_两会关于房产税立法表态温和_行业走向仍看信贷_10页_893kb

行业研究报告总结：房地产行业

核心内容概述

本报告分析了中国房地产行业的现状及未来趋势，重点关注房产税立法进展、销售数据变化以及信贷政策对行业的影响。报告由分析师Kris Li撰写，发布于2018年3月6日，强调房地产行业面临多重挑战，且整体前景仍较为悲观。

主要观点

• 房产税立法进展：房产税立法仍处于草案阶段，预计在2-3年后才能实施，短期内对市场影响有限。
• 销售数据疲软：2018年前两个月，40个城市新房销售同比大幅下降，主要受春节假期影响。一线、二线和三四线城市销售同比分别下降53%、34%和28%。
• 信贷环境收紧：尽管1月新增贷款创历史新高，但按揭信贷依然紧张，贷款利率持续上升，对房地产销售形成压力。
• 行业展望：分析师维持对房地产行业的“低配”评级，认为信贷是影响行业走势的关键因素，短期内政策不会放松。

关键信息

房产税立法进展

• 立法状态：房产税立法仍在起草阶段，预计至少2-3年后才能实施。
• 政策表态：国务院总理李克强在2018年政府工作报告中提到将稳妥推进房地产税立法，但未具体说明实施细节。
• 试点情况：
  • 上海：对本地居民新购第二套及以上住房按70%交易价格征税，税率根据房价分为0.4%和0.6%。本地居民家庭享有60平方米的免税面积。
  • 重庆：对所有独栋别墅和新购高端公寓按全额交易价格征税，税率在0.5%-1.2%之间。本地居民家庭享有180平方米和100平方米的免税面积。
• 不确定性：税率和税基仍存在较大不确定性，对市场影响有限。

销售数据回顾

• 2018年前两个月销售数据：
  • 全国：同比下滑35%（2017年同期为+6%）。
  • 一线城市：同比下滑53%。
  • 二线城市：同比下滑34%。
  • 三四线城市：同比下滑28%。
• 行业集中度提升：30家核心上市开发商销售同比增速达74%，优于全国市场表现，受益于市场集中度提升和优质城市布局。

信贷环境分析

• 1月信贷数据：
  • 新增人民币贷款总额达2.9万亿元，创历史新高。
  • 新增居民中长期贷款为5910亿元，同比下滑6.2%。
  • 新增居民短期贷款回升至3110亿元，同比大幅增长152.8%。
• 3月信贷展望：按揭贷款发放仍受限制，贷款利率持续上行，预计3月至6月信贷环境将更加紧张。

投资建议

• 评级：分析师建议投资者维持“有选择的审慎态度”。
• 推荐公司：具备稳健增长能力的开发商，如华润置地（1109:HK）、龙湖地产（960:HK）和远洋集团（3377:HK）。
• 谨慎公司：高杠杆公司如富力地产（2777:HK）和融创中国（1918:HK）。
• 回避公司：激进拿地的开发商如合景泰富（1813:HK）。

行业趋势与政策影响

• 政策收紧：部分城市如昆明进一步收紧限售政策，新房限售期限从2年延长至3年。
• 市场压力：信贷持续收紧对新房销售产生累积影响，行业整体展望不乐观。
• 市场估值：港股上市的内地开发商平均估值较低，1.2倍17年PB，1.1倍18年PB，11.1倍17年PE，9.0倍18年PE。

结论

综合来看，房地产行业在2018年面临多重挑战，包括房产税立法不确定性、信贷环境收紧以及政策调控持续。尽管部分核心开发商表现优于市场，但整体行业前景仍需谨慎对待。分析师建议投资者关注稳健的开发商，并避免高杠杆和激进拿地的公司。